2026年1月15日，戴德梁行在武汉麓洲生态城举办“岛话2025·城市资产价值新论”年度发布会，深度复盘2025年武汉优质零售与甲级写字楼市场运行态势，并展望“十五五”开局之年的行业发展趋势。
戴德梁行武汉公司总经理周星指出，2025年武汉商业地产市场呈现“零售企稳调结构、写字楼多元破困局”的特征，消费升级与产业转型成为核心驱动力。
一、优质零售市场：存量调改激活需求，餐饮轻量化引领消费变革
（一）核心商圈供应爆发，以价换量成效显著
2025年武汉核心商圈迎来三大优质零售项目集中开业：武汉滨江天街、光谷创新天地商业公园及伟星光谷星悦广场，合计新增约32.8万平方米优质零售空间，推动核心商圈总存量增至483.9万平方米。
尽管市场首层平均租金同比下降11.4%至389.6元/平方米/月，但空置率同比下降2个百分点至13.9%，全年净吸纳量达37.3万平方米，同比大幅上涨33.3%，远超当年新增供应体量。
戴德梁行分析认为，这一数据反映出存量市场运营商在招商调改及空置补位方面的积极成效，当前市场已进入以价换量的企稳阶段，租金下行压力下需求端逐步回暖。
（二）餐饮业态结构性升级，“轻消费”成新增长点
2025年餐饮业成为武汉零售市场拓店主力，占核心商圈新店开业总量的41%。其中，特色正餐虽仍为餐饮拓店核心（占餐饮新店的44.9%），但占比已从2021年的73.2%显著收缩，小吃、甜点饮品及休闲快餐等“轻消费”业态占比快速提升。
戴德梁行指出，这一变化背后是消费趋势的深刻转变：悦己消费、单身经济与银发经济兴起，消费者对饮食场景的需求从社交属性的正餐，转向更能满足即时情绪慰藉的“轻消费”。
同时，特色正餐市场也在向新鲜感、高效便捷与高性价比方向迭代，如寿司郎的回转寿司模式、适配单身人群的自助小火锅、坚持现炒的费大厨辣椒炒肉等品牌，通过创新体验精准契合多元化消费需求，成为年度热门餐饮IP。
周星表示，餐饮市场的结构性变革是武汉消费转型升级的缩影，2026年武汉将以“四首经济”（首店、首牌、首秀、首发）为抓手，持续强化消费供给的创新性与多元性。
（三）未来供应集中光谷，多中心商业格局深化
戴德梁行预测，未来四年武汉优质零售市场将新增约75.3万平方米供应，其中超半数集中于光谷商圈。
随着光谷创新天地、伟星光谷星悦广场等项目落地，区域商业配套将进一步完善，光谷有望成为武汉商业新增长极，推动城市多中心商业格局加速形成。
二、甲级写字楼市场：供需失衡下的多元破局，TMT行业成关键支撑
（一）供需结构失衡，租金持续下行
2025年武汉甲级写字楼市场新增供应约23万平方米（越秀国际金融中心T5、阿里中心T1），总存量升至343.3万平方米。受经济环境影响，企业扩张态度审慎，全年核心商务区净吸纳量仅5.9万平方米，同比下降33.4%，空置率攀升至39.1%，平均租金同比下降11.2%至73.3元/平方米/月。
戴德梁行分析指出，2021-2025年期间，武汉甲级写字楼年均新增供应达23.7万平方米，而需求端持续收缩，供需失衡直接导致租金进入快速下行通道。
（二）运营商多元化破局，TMT行业成增量核心
面对市场困境，武汉甲级写字楼运营商纷纷转向多元化招商运营策略：通过空间改造升级、引入联合办公模式、提供定制化企业服务、精准产业招商及数字化运营等方式吸引客户。戴德梁行武汉项目及企业服务部主管罗杨兰表示，尽管租金下调对需求的刺激效应已逐步见底，但多元化策略为市场注入新活力，部分优质项目通过差异化定位实现了租金企稳。
分行业来看，TMT、金融和医疗健康成为2025年租赁成交的三大支柱，分别占比30.6%、11.9%和11.1%。
其中，TMT行业不仅占据存量搬迁需求的核心地位，更成为新增需求的关键支撑——全年新设面积中TMT占比达35.9%，远超工业/制造业（14%）和医疗健康（12.6%）。罗杨兰强调，TMT行业的持续扩张将成为未来武汉甲级写字楼市场需求增长的核心动力。
（三）未来供应聚焦两江沿岸，精细化运营成竞争关键
戴德梁行预测，未来四年武汉甲级写字楼市场将迎来约112万平方米新增供应，且超70%集中于汉口、武昌沿江板块。
随着核心滨江区域项目密集入市，市场竞争将进一步加剧，业主需通过精细化运营、差异化定位及产业生态构建提升竞争力。周星表示，“十五五”期间武汉将加速打造区域金融中心和科技创新中心，甲级写字楼市场需与城市产业升级同频，方能实现长期健康发展。
戴德梁行认为，2025年武汉商业地产市场在挑战中展现出韧性：零售市场通过存量调改与以价换量实现企稳，消费升级驱动业态结构优化；写字楼市场虽面临供需失衡压力，但运营商多元化破局与TMT行业的支撑为市场注入新动能。
2026年作为“十五五”开局之年，武汉将以提振消费、激活区域活力为核心，商业地产市场有望在消费升级与产业转型的双重驱动下，加速构建引领中部、辐射全国的消费与产业高地。
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图源：网络
编辑：七月
