来源：戴德梁行&中联基金
这份由戴德梁行（Cushman & Wakefield）与中联基金联合发布的《2025年中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》报告，对中国奥特莱斯行业的发展现状、市场机遇、资本化路径及资产估值等方面进行了系统分析与展望。以下是报告的核心内容摘要：
一、奥特莱斯行业概览
定义与分类：奥特莱斯是以“品牌折扣”为核心，提供“大品牌、低价格”的零售业态，分为郊区型/城市型、高端型/中端型、盒子式/小镇街区式等。
与购物中心的区别：
定位：奥特莱斯是品牌导向的B端资源聚合，购物中心是客群导向的C端流量运营。
收入结构：奥特莱斯以联营收入为主，购物中心以租赁收入为主。
抗周期性：奥特莱斯在经济下行期表现更具韧性。
客群特征：奥特莱斯客群更偏向目的性消费，购物中心更偏向随机性消费。
二、中国内地奥特莱斯发展现状
发展历程：2002年起步，2021年销售规模近1,000亿元，目前进入提质增效阶段。
市场规模：截至2025年8月，全国品质化奥特莱斯约205家，2024年7月至2025年6月销售额约1,800亿元，同比增长8.9%。
区域分布：华东地区市场份额最高（43%），华北（15%）、华中与西南（各约11%）次之。
竞争格局：王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船六大集团占据61%的销售额，呈现头部集聚效应。
新兴趋势：
文商旅融合（如主题奥莱、文旅综合体）
互联网平台布局线下（如京东奥莱、盒马）
新势力入局（如华润、德基、SKP母公司）
三、市场发展机遇
政策支持：国家推动消费升级、文旅融合、城市更新、数字化转型，为奥特莱斯提供政策红利。
消费市场回温：零售业景气指数回暖，下沉市场消费潜力释放。
消费情绪转变：
性价比成为核心考量
场景体验与情绪价值受重视
跨城消费活跃（如演唱会经济）
免税经济促进消费回流
“China Travel”吸引国际客流
四、海内外奥特莱斯REITs市场分析
美国市场：西蒙地产（SPG）和Tanger（SKT）主导，奥特莱斯REITs在历史周期中表现优于传统零售REITs。
新加坡市场：砂之船REIT作为亚洲首个纯奥特莱斯REIT，分派率高、杠杆率低，表现稳健。
中国内地市场：已有两支奥特莱斯REIT上市（华夏首创、中金唯品会），市场对奥特莱斯资产的认可度提升。
五、奥特莱斯资产估值分析
估值方法：以收益法（DCF）为主，需穿透底层运营数据。
收入结构：联营收入占比高（50%-80%），租赁、增值服务、自营等为补充。
关键指标：
销售额坪效
扣率水平
出租率
资本化率（奥特莱斯通常比购物中心高约50bps）
六、总结与展望
奥特莱斯已成为抗周期性强、资本属性突出、生态协同性高的商业业态。
行业从“规模扩张”转向“提质增效”，未来将更加注重精细化运营、数字化转型、场景融合。
REITs为行业提供了资产证券化路径，有望进一步激活资本市场。
挑战包括：同质化竞争、品牌资源争夺、消费信心波动等
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