2022年至今，房地产行业已历经4年的调整。
从“止跌回稳”到“改善和稳定房地产市场预期”，整体市场也从急跌到缓跌，进入L型走势的横盘期。
2026年房地产行业会如何发展？
刚刚过去的“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，丁祖昱老师用多个数据、指标理论分析，做了一些冷静的判断，认为2026年是行业底部确认的一年。
而新鲜出炉的合富研究院年报中，也释放了这么一个信息：
认为政策正由“短期救急”转向“长期治本”，接下来的系列优化供给的新手段、以及中/美降息新环境、加上负债、库存压力慢慢减缓，这些都将利好2026年的市场表现。
合富研究院认为，2026年广州最核心的区域有望先行站稳，部分标杆项目价格有望回升。
从供应看，预计今年新货供应将有近4万套，同比下降约18%，新货供应量5年下降。
原因在于土地市场的成交规模连年下降，加上库存压力偏大，其中郊区的库存去化周期基本在20个月以上。
而供应的普遍减少，当中远郊区域尤为明显，而维持高供应的只有黄埔和番禺2个区。
而接下来，会对市场造成更多的不确定性，将来自于由城市更新所产生的供应。
据不完全统计，截止2025年年底，拟推进城市更新的旧村合计有260条，其中明确房企进驻、且融资区未入市的项目，就有148个。
从进度来看，未来3年左右有机会入市(当前正在动工/复建房已动工)的项目约有32个项目，涉及改造建面2400万方以上。
大部分项目集中中心区，其中荔湾、白云各有6个，越秀4个、天河3个、海珠3个。
后续这些项目入市，一方面产生了相应的房票需求，但相应地也会有更多的新增供应。
合富研究院认为，如果短期内这些项目密集、大量入市，不排除将会改变市场格局及价格趋势。
今年天河总体新货约3546套，同比增长11%。供应格局不变，超8成新货高度集中奥体广氮。
总体成交，将保持稳中有升。
一方面，保利辰园湖境、珠江天河都荟、珠江花城、天河源筑、西派天河序等传统热盘持续有货供应，全新盘越秀阅璟台有望入市，吸纳刚需、刚改需求。
预计300-800万的市场份额将由2025年的4成上升至7成以上。
另一方面，豪宅项目将继续成为市场的热点，比如金茂越秀璞樾墅、保利玥玺湾和保利天曜等热销项目持续有货，吸纳高端需求。
此外，金融城东区地块等有望入市，相信到时也会成为市场的关注点。
2026重点住宅项目一览
2、海珠：供应紧缺！以500-800万产品为主导
2026年海珠新货约2600套，同比下滑30%。
主要是因为多个刚改项目进入尾货阶段，供货减少，加之2025年宅地供应减少。
从价格分布看，预计海珠约5成新货集中500-800万，较2025年的4成提升。
主要是广州大道南788号二期地块和南泰路地块明年有望入市，带升该总价段的供货。
500万内的供货将减少，主要是中旅天宸府、中海江泰里、珠江海珠里和珠江金瑶台等已进入销售后期，新货不足。
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3、荔湾：聚龙湾预定成为市场新热板块
预计2026年荔湾全区总体新货约3500套，同比减少9%。
新货仍集中花地湾、白鹅潭核心区两大板块，合计供应占比超5成。
此外，随着太古首期开业以及珠实聚龙坑口项目的启动，聚龙湾有望成为2026年的新热板块。
从新货的总价分布看，300-800万仍是市场的供应主力，占比超7成。
豪宅方面，随着广船二期的全新盘滨江天地·尚滨道的入市，相信也会成为市场焦点。
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据监测2026年新货约3700套。
主要集中石井-白云湖、嘉禾望岗板块，总价段集中200-500万。
其中，全新项目中铁诺德云溪颂(大朗地块)、白云区槎头车辆段(一期)地块和白云新城-齐富路北侧地块和传统热盘，如云湖花城、花城云著、天悦云湖等均有新货补充，支撑市场成交。
但相应地，所在片区的竞争压力也将有所加大。
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5、黄埔：300万以下供货激增
总体新货约8200套，大致持平2025年。
其中，临港经济区新货量最大，占全区新货的35%左右。
科学城和开发区的货量均有增加，科学城主要是保利翔龙天汇、黄埔未来城等热销大盘均有清盘计划，预计将会加大新货供应。
新货主力总价段集中300万以下，以150-300万居多，占比达5成，较2025年的4成增多。
该总价段新货主要集中开发区、科学城东板块、知识城板块，及临港经济区的中小户型。
300-400万主要分布老黄埔片区，由于项目多为高使用率项目，预计该板块将继续成为热门板块。
2026年黄埔大部分项目将加大房票的吸纳力度，虽能扩大客群基数，但项目间的竞争加剧，走货仍需加大营销力度。
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6、番禺：200-300万供应激增
2026年番禺总体新货约6000余套，大致持平2025年。
由板块看，万博汉溪长隆、广州新城仍是供货主力，加起来占比超6成。
由总价段分布看，预计今年200-300万的供货占比达55%，较2025年的不足40%明显增加。
该总价段的货量主要集中市桥及周边、国际创新城、广州新城和广州南站，竞争将更加激烈，尤其旧规产品去货压力将加大。
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7、增城：总货量减少，100万以下供应增加
预计今年增城新货约5410套，环比下降约2成。
板块分布看，新塘、荔城等传统热门板块有全新项目入市，预计货量将增加3-4成。
教育城、永宁持续以去库存为主，供应将下滑，仙村石滩货量持稳。总体来说，加速去库存仍是后续市场主基调。
各总价段分布看，预计100万内占比将高达6成，较去年的3成大增，主要受价格持续回落、小户型供应相关。
150万以上产品占比将持续减少，更集中在新塘板块。
市场热点仍集中在保利水木芳华、华润公园上城、万科都会四季等这些低价、交通配套齐全、叠加高使用率等优势明显的大型楼盘。
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8、南沙：100-200万产品供应大增
今年南沙总体新货不足2500套，同比减少4成。
库存大+以旧规产品为主，去化缓慢，因而房企推货意愿较低。
新货分布看，明珠湾区、黄阁、金洲蕉门河的合计货量占比超8成，较2025年7成提升。
由总价段分布看，100-200万以下的供应高达6成，较2025年的3成大幅提升，该总价段是南沙目前的主力成交。
由于区域内产品的同质化严重，竞争激烈，后续以价换量的项目继续增多。
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9、花都：150-300万产品供应充足
预计2026年花都新货约3000套，同比减少2成左右。新货集中新华中心[广花路，2个板块的新货合计超8成，较2025年的7成上升。
由新货总价段来看，150-300万供应由2025年的5成上升至2026年的约8成，该总价段也是当前市场走货的主流价段。
其中，多个具备“交通+教育资源+高使用率”优势的项目持续有货，支撑花都市场成交，包括智都越秀臻智府、中旅名门府、保利上宸等。
300万以上供货则减少，多以小量补货为主。
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