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2025年刊①|宏观政策及土地市场分析

日期：2026-01-10 20:32:17 来源：网络整理作者：本站编辑评论：0

2025年刊①|宏观政策及土地市场分析

控增量去库存优供给

中原研究-2025深圳楼市年刊

序言：控增量提质量，去库存效果显著

2025年，国际形势复杂多变，地缘政治冲突不断，贸易战严重冲击全球多边贸易体系，美元信用动摇，全球经济增速放缓，黄金成为最主要的避风港，带动2025年金价飙升。需求疲弱、消费与投资复苏乏力，多数国家进入降息周期。外部环境复杂，内部结构性转型压力犹存，2025年中国经济有诸多亮点，也面临多重压力与挑战。一方面，高科技领域捷报频传，人工智能、新能源、高端制造等新兴产业持续爆发。另一方面，传统领域表现疲弱，供强需弱矛盾突出。从“三驾马车”看，内需不足、投资放缓依然是主要挑战。在全球单边主义盛行的逆境中，出口逆势增长，出口超预期成为经济增长的重要支撑力量。前11月，进出口规模突破41万亿元，创历史新高。消费端则增长放缓，上半年在“以旧换新”政策支持下，消费成为亮点。三季度开始，政策重心转向“反内卷”，加上以旧换新效果递减，消费增长放缓。投资2025年转向负增长，前 11月固定资产投资累计同比下滑2.6%，较上一年同期放缓5.9个百分点。房地产投资同比下降 15.9%，是拖累整体投资的主要因素。

为有效应对复杂严峻的内外部挑战，2025年我国实施更加积极有为的宏观政策。财政政策上进一步强调支出进度，主动靠前发力。超长期特别国债发行增加3000亿，首期和最后一期债券发行时间比上年提前约一个月。货币政策延续适度宽松基调，又提出“增量与存量政策集成效应”。5月一方面降准50bp，释放长期流动性约1万亿；另一方面降息10bp，下调政策利率和公积金利率25bp，推动融资成本下降，加快需求释放。

2025年房地产市场整体延续调整态势，政策上围绕“控增量去库存优供给”持续发力。控增量方面，我国房地产市场进入存量主导的新阶段，各地需根据需求精准控制增量，房地产盲目扩张的时代已经过去。去库存方面，一方面是通过宏观调控等手段稳定市场预期，加快市场去化；另一方面推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等。稳定市场预期，一是通过中央发声，提振市场信心。如4月中政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院会议明确“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。二是通过政策利好刺激需求释放，一方面，降息降准、降公积金利率、购房补贴等降低购房成本；另一方面，解除重点城市限购等限制性措施，激活改善、投资需求。优供给则是着眼长远“稳市场”的重要发力点，重点在于优化供给结构、提升住房品质。不仅土地供应向核心区倾斜，新房也要按“好房子”标准打造，3月“好房子”首次被写入政府工作报告。政策上推动“好房子”建设，标志着房地产行业正从规模扩张转向质量提升的道路。同时，2025年国家还重点推动房地产化债，全年累计有融创、碧桂园、旭辉等21家出险房企完成债务重组。

2025年深圳楼市持续调整，政策出台也未能扭转市场预期。3月公积金新政落地，家庭最高可贷231万；5月LPR下调10bp，公积金利率下调25bp。9月新政出台，非核心区限购松绑、不再区分首套二套商贷利率等。全年政策力度较弱，市场复苏乏力。从走势看，一季度市场仍受益于929新政，特别是春节后，市场快速升温，一二手成交同比大幅增长，价格相对平稳，市场活跃度达到全年最高峰。4月开始，政策效应减弱、贸易战重启，市场观望情绪升温，成交逐月下滑，市场逐步陷入低谷。9月新政出台，效果远不及预期，仅部分利好区域有所升温。从成交结构上看，深圳新房供需下滑，二手房占据主导，全年二手房成交占比近六成。二手房由于价格优势，更受市场青睐，全年成交小幅增长。新房市场在“控增量、提质量”原则下，供应明显下滑，为近八年新低，库存量降至四年新低，去库存效果显著。市场分化依然严重，部分库存高企区域竞争激烈，降价仍是主要促销手段。年底深圳四大顶豪项目入市，市场关注度高，虽定价较高，销售情况依然不错，极大带动了市场气氛。

展望2026，政策取向上将坚持“稳中求进、提质增效”，降息降准仍有空间。房地产方面，依然将紧扣“控增量、去库存、优供给”，推动房地产高质量转型。政策上降公积金利率、房贷贴息等也有望实现，市场止跌企稳需要更加多元化的政策支持。

宏观调控

政策密度有所减少，楼市延续宽松态势

据中原地产研究中心统计，今年累计房地产调控政策次数超500余次，较去年同期有所减少。

在调控时间上，主要集中于二四季度，6月份最为密集，主要涉及加大公积金贷款支持力度，提高公积金贷款额度和使用范围。在调控城市分布上，全国大多数城市楼市限制措施已基本取消，一线城市今年继续放宽购房门槛，北京、上海放宽外围限购条件、深圳只保留核心区限购，但市场反馈效果不及预期。在调控内容分布上，涉及公积金贷款放宽内容最多，占比约38%，具体包括提高公积金贷款额度、加大对多子女家庭的贷款扶持力度、降低公积金贷款首付比、商业转公积金贷款等内容；购房补贴占比约16%位居其次，具体包括契税优惠、人才购房补贴、购房补助等内容；降低首付比占比约10%位居第三，现阶段房贷利率和首付比例均降至历史最低值，居民购房压力显著下降，利好刚需及改善型群体；此外，还包括加强楼市监管、扩大房票使用等内容。2025年，楼市政策延续宽松态势，各城市因地制宜调整优化房地产政策，坚决稳住楼市基本面，在一系列政策组合拳下，购房需求得到一定程度的释放，但市场仍面临较大的不确定性，后续仍需出台更大力度推动房地产市场止跌回稳。

深圳：限购松绑持续发力，房票制度确立

2025年，深圳楼市调控力度有所减弱，但供需两端仍持续发力促进行业健康发展。在供给端，持续扩容“白名单”名单，累计放款4000多亿元，保障商品房项目交付；加大保障房供应，5月出台配售型保障房住房征求意见，9月放宽安居房申购门槛，10月非居改保加大保障性租赁住房供应。在需求端，先后于3、6、9月调整公积金贷款政策，包括提高公积金使用范围和贷款额度，支持用于首付款和降低贷款成本；3月市级层面首提“房票”制度，有利于加大市场需求，降低旧改实施成本；4月“以旧换新”3.0版本实施，激活市场潜在置换需求；9月出台楼市新政，限购松绑持续发力，非核心区取消限购，二套房贷款利率再次降低。展望2026年，政策端有望围绕加大“保障房和改善性商品房”供需方面持续发力，加快构建深圳房地产发展新模式。

土地市场

土地供应

2025年深圳土地市场热度上升，宅地溢价率显著上涨。整体来看，工业用地依然占据主导，但成交面积占比较往年下滑明显，主要位于深汕合作区。从宅地土拍规则来看，以往为抑制房价过快上涨的措施已基本取消，宅地价值交由市场决定，优质地段备受市场追棒，2025年整体溢价率创近六年来新高。

土地成交面积延续下滑势头，土地出让收入近十年来最低

根据深圳中原研究中心监测，2025年深圳土地成交面积较去年下降21.1%，土地成交金额较去年下降12.2%，主要受宅地成交金额减少所致。在土地成交类型方面，工业用地依然供应最多，占比40.2%，较去年大幅下滑37.9%，主要是宝安、深汕供应减少较多；其他用地成交占比35.0%位居第二，较去年大幅度上升了27.5%，为上升幅度最大的土地用途；商业用地成交占比12.4%位居第二，较去年上升了10.5%；居住用地成交占比12.4%，较往年同期持平。

在土地成交金额方面，全年成交365.2亿，较去年下滑超一成，为近十年来最低值。

居住用地分析

深汕合作区供应最多,居住用地成交宗数增加一倍

2025年深圳合计出让土地58宗，较去年增加5宗；4宗交易中止，较去年增加一宗。在类型分布上，工业用地成交28宗位居第一，居住用地、其他用地、商业用地分别成交12、11、7宗。在区域分布上，深汕合作区成交12宗位居第一，其次是龙华区10宗，龙岗、坪山区各8宗。

在居住用地上，2025年土拍宗数较去年增加一倍，但仍为近五年来次新低。在成交价格上，9宗溢价成交，3宗底价成交，整体溢价率为32.8%，其中关注度最高的南山前海片区“T201-0232地块”由招商蛇口历经146轮以21.55亿竞得，成交楼面价位居近年来前列。

在土拍规则上，2025年土拍限制基本取消，成交价格由市场决定。大部分宅地依然延续预售制，只有部分宅地有现房销售要求，未来现房销售占比有望逐步提升。在拿地主体上，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，占据10宗土地，民企中仅绿城地产、龙湖地产成交2宗土地。

土地排行榜

T201-0232地块获得年度单价“地王”称号

据深圳中原研究中心统计，2025年宅地供应主要位于龙华、宝安、南山、光明等区，龙华全年合计供应4宗最多。在楼面均价上，招商地产以创纪录的84180元/平拿下南山前海片区“T201-0232地块”，该地块周围配套逐渐完善，商业、交通便利，片区价值得到市场认可。中海地产以31.86亿，溢价42.5%拿下“T207-0068地块”，该地块位于中海深湾玖序旁，项目自推出之后去化效果良好。