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2022年房地产业向新发展模式平稳过渡困基金

   日期:2023-01-23 16:29:04     来源:网络整理    作者:佚名    浏览:178    评论:0    
核心提示:12月9日,GDP过万亿的城市佛山宣布全面取消限购。时隔12年房企恢复股权融资12月8日,证监会副主席李超表示,下一步证监会将扩大REITs试点范围,打造REITS市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。融资政策三箭齐发,尤其是第三支箭,恢复上市房企的股权融资,是非常重要的。

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2022年,房地产业经历了极不平凡的一年。市场低迷,房企承压。多家房企债务违约或展期,甚至停牌。市场上出现交付难,维权多,纠纷多。而另一方面,企业坚守,戮力同心,共克时艰。

一路荆棘坎坷,走过跌宕起伏的一年。

从年中开始,政策端出现转机。先是多地松梆限购限贷,继而祭出保交楼纾困基金,至11月,监管层“三箭齐发”,信贷、发债、股权融资全面利好房企。一时间,房企股价触底反弹。

信心的回升,迎来憧憬与期待。我们评选出房地产业十大新闻,为行业总结与反思。同时,鼓足勇气,迎接全新的2023年。

No.1

推动房地产向新发展模式平稳过渡

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12月16日,中央经济工作会议明确提出:要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

今年4月29日,中央政治局召开会议明确表态,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”此后,各地房地产政策进入实质性宽松期,政策宽松力度明显加大。

据中指研究院监测,今年1-11月全国各省、市、县等超300个行政区域出台房地产政策近千条,达到近年峰值。12月9日,GDP过万亿的城市佛山宣布全面取消限购。

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No.2

时隔12年房企恢复股权融资

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2022年11月短短20天内,支持房企融资的“三支箭”连续射出:

11月11日,央行和银保监会发出“金融16条”,明确将稳定房地产开发贷款投放;11月23日,中国银行间市场交易商协会发文表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具,即由央行再贷款提供资金支持,委托专业机构通过担保增信、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容;11月28日,证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施,恢复2010年10月暂停的涉房上市公司并购重组及配套融资。此后,各商业银行纷纷与优质房企签订银企战略合作协议,陆续向房企授信达数万亿元。

No.3

“保交楼”成为稳定房地产市场重要抓手

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2022年7月28日,中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持“房住不炒”定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。这是“保交楼”首次被写入政治局文件。

早在今年3月16日,国务院金融稳定发展委员会就曾召开专题会议,对房地产企业及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。7月中旬,银保监会提出“保交楼、保民生、保稳定”。8月起,南宁、湖州、石家庄、郑州等多地陆续出台“保交楼”的相关举措,内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、收购滞销房作为保障安置用房等。

No.4

千亿房企数量接近“腰斩”

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房企业绩持续下滑,2022年前11月销售额过千亿房企仅19家,较2021年同期减少16家,接近“腰斩”。同时,千亿房企的业绩分化明显,排名前三甲的房企业绩差距均衡,碧桂园完成销售4373.5亿元、保利发展4001亿元、万科3767亿元,同比分别下跌40%、21%和34%。

No.5

全国新房价格近7年来同比首跌

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全国新房价格在2022年4月迎来“拐点”。国家统计局数据显示,4月份全国70城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%,这也是自2015年12月份以来首次出现新房价格同比下跌。

另据中指研究院统计,今年1-11月重点100城新建商品住宅价格环比已连跌5个月,成交面积同比降幅近四成,绝对规模为2015年以来同期最低水平;百城二手住宅价格则累计下跌0.55%,环比连跌7个月。

No.6

首批房地产REITs试点发售

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2022年8月16日,国内首批保障性租赁住房REITs正式公开发售,标志着我国住房租赁产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。三只产品分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT,其公众投资者认购全部超募拟认购份额数量均超过100倍。

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12月8日,证监会副主席李超表示,下一步证监会将扩大REITs试点范围,打造REITS市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

No.7

多地推二手房“带押过户”新模式

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为激活二手房市场,2022年8月份以来房产政策最新新闻,超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式,其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市,也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

与此同时,去年推出二手房指导价的城市纷纷做出调整,如7月份西安成为首个明确取消二手房指导价的城市,此后合肥等地跟进。目前,包括上海、广州、合肥等在内的13城二手房指导价已逐渐淡出。

No.8

全国土地供求规模创近10年新低

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2022年1-11月,中指监测的全国300城住宅用地推出和成交面积同比分别下降37.6%和36.4%,绝对规模均处于近10年同期最低水平。

在全国土拍市场整体表现低迷下,各地政府推地倾向以主城区优质地块为主,以提高房企参拍积极性,同时持续优化土拍规则、降低配建及自持面积,但土拍情绪仍低位徘徊,溢价率仅3.3%。与此同时,10月份以来,南昌和长沙均有意退出集中供地城市行列。此外,财政部下发通知,严禁地方城投公司举债拿地。

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No.9

吴亚军等近50位房企董事长隐退

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2022年10日28日,龙湖集团官宣创始人吴亚军因年龄及身体原因辞任龙湖集团执行董事、董事会主席,转任公司战略发展顾问。在此后的11月,包括迪马股份董事长罗韶颖、正荣集团创始人欧宗荣、大唐房地产董事长吴迪在内的多家房企董事长宣布离任。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年以来共有近50家房企的董事长离任。与此相应的是行业整体销售状况大幅下滑,房企销售业绩面临巨大挑战。

No.10

“万物云”成港股年内最大IPO

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2022年9月29日,万科集团分拆旗下万物云正式在港交所挂牌交易。在今年前10月港股市场惨淡的背景下,万物云成为唯一一家全部由市场化长线知名基金做基石投资者的标的,也是年内港股最大IPO。

今年前10月物业板块整体表现低迷,截至10月末,61家上市物企市盈率PE(LYR)均值为8.6倍;截至11月末,61家上市物企总市值为4138.3亿元。

房地产十大新闻专家点评

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张波58安居客房产研究院分院院长

2022年是房地产的“政策大年”。

融资政策三箭齐发,尤其是第三支箭,恢复上市房企的股权融资,是非常重要的。尘封了10多年的股权融资闸门一开,预示着房企2023年在资金方面会有比较好的表现,也印证了房地产行业供给侧基本上已经走出了相对困难的时期。

如果说哪项政策是把需求和供给连接到一起的,我认为是“保交楼”政策,从开发商端来说,由于今年的资金受到很大挑战,所以在交楼问题上的压力比较大;另一方面,如果开发商不能把楼盘准时交付,那么对于购房者需求侧、对于整个市场的信心会形成极大打击。“保交楼”作为政策里一个重要抓手,无疑能够排到前三位。

对于行业来说,千亿房企数量腰斩,看上去是数量的减少,其实是代表整个房地产开发行业开发规模不断缩小的过程,今年商品房销售总额可能要跌到13万亿元左右。

还有一些区域性的亮点事件,比如“带押过户”,这就解决了很多人二手房换房过程当中的一些问题,西安、广州、宁波、苏州这些城市去做一些试点房产政策最新新闻,虽然没有全面铺开,但非常值得关注。

另外,房地产租赁行业REITs的试点,大家抢购热情还是比较高的,所以未来对此能不能扩展到更多的领域,这也是非常值得大家关注的重点。

2022年的楼市“月月有亮点,周周有大新闻”,可以看出今年市场受到的挑战多,行业的变数多。

2023年,市场会走向更加稳健的发展,2023年的房地产十大新闻将更值得我们期待。

严跃进易居研究院智库中心研究总监

《每日经济新闻》评选的年度十大热点新闻,具有非常好的代表性,反映出了2022年房地产行业的热点事件。例如四季度“第三支箭”等政策,站在开发商的角度,该政策雪中送炭,影响非常大。类似“三支箭”的政策发挥了非常好的导向作用,表明今年除了购房信贷政策外,房地产领域融资端也出现了实质性放松。

“保交楼”入选十大新闻实至名归。实际上今年“保交楼”的影响,甚至要大于许多其他政策,“保交楼”背后体现了今年市场的一些主要矛盾,特别是在民生方面,政策层面给予积极的解决方式,这一点我认为具有非常好的导向。

总体上来讲,除了“三支箭”“保交楼”,还有“保障性租赁住房REITs”,以及“二手房带押过户”等等,都充分体现了当前市场有矛盾,但是改革不停滞,房地产正逐渐朝着平稳健康发展。

这次的房地产年度十大新闻具有非常好的概括性,充分体现了今年房地产市场的新情况、新问题,也是热点问题。这些问题对于我们能产生很好的启发,对形成更好的市场应对策略具有积极作用。

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记者|包晶晶 陈荣浩编辑|陈梦妤 魏文艺统筹编辑|易启江视觉|帅灵茜视频|张轶排版|陈梦妤

 
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