《中国城市更新活跃度年度观察报告 2025》:41 个样本城市聚焦政府、市场、社会、实施四大维度活跃度分析总结

前言提要

《中国城市更新活跃度年度观察报告 2025》聚焦 41 个样本城市，围绕政府、市场、社会、实施四大维度展开分析，显示城市更新已进入存量提质增效为主的阶段，顶层设计日益完善，2024 年全国城市更新项目达 60015 个、总投资额 2.9 万亿元；政府政策从 “数量爆发” 转向 “质量提升”，33 个城市构建 “1+N+X” 政策体系；市场主体数量首次减少但国企仍是核心，REITs 等融资工具拓宽资金渠道；社会对老旧小区改造、城中村改造关注度高，“原拆原建” 模式支持率达 91%；实施层面规划体系日趋完善，119 个更新类商业街区开业且多数热度提升，居民总体满意度 85%，城市更新正从试点探索转向常态化推进。

△内容框架（点击放大）

1. 阶段转型：全国常住人口城镇化率 2024 年末达 67%，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主阶段，居民需求从 “有没有” 转向 “好不好”。

2. 顶层设计完善：2024 年以来中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》等文件，明确 8 方面重点任务；2025 年中央城市工作会议确立 “创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧” 的现代化人民城市目标。

3.实践推进：2024 年全国城市更新项目 60015 个，总投资额 2.9 万亿元；中央财政支持 35 个示范城市，住建部发布 41 个典型案例、31 项可复制经验。

1. 政策制定

o 数量趋势：2022-2024 年 41 城分别出台 149 项、180 项、169 项政策，从 “数量爆发” 转向 “质量提升”。

o 政策体系：33 个城市构建 “1+N+X” 体系（80.49%），288 项 “N” 类差异化政策聚焦民生，192 项 “X” 类支持性政策侧重土地、建设、财税。

o 重点方向：城中村改造政策热度提升，广州、深圳等 6 市出台专项政策；养老服务、海绵城市连续两年成热点。

2. 组织调度：2024 年市级领导平均召开 3 次城市更新会议、开展 5 次调研，长春、哈尔滨等 9 市调度活跃度提升，责任主体下沉至区级。

1. 市场参与

o 总量变化：近 5 年相关企业数量首次减少，2024 年降至 2643 家（2023 年 3812 家）。

o 区域分布：东莞、深圳、广州等广东城市企业占比领先；天津企业增幅最大（67.5%），新增非国企数量增长率 115.4%。

o 主体结构：国企仍是核心（平均注册资本 5.1 亿元），非国企侧重咨询、服务等轻资产领域。

2. 市场投资

o 融资工具：19 个样本城市发行 REITs，北京、深圳、上海活跃度领先。

o 盈利情况：仅 11% 企业实现基本盈利，68.5% 企业投资回收期超 5 年，45.5% 盈利水平 1%-3%。

o 投资意愿：60% 企业 2025 年投资力度下降或无新计划，城镇老旧小区改造是最受青睐的项目类型。

1. 社会关注

o 热度分布：京津冀、长三角等城市群关注度高，北京、上海居首；2024 年 “城中村改造” 搜索占比 44%，反超 “老旧小区改造”（42%）。

o 热点模式：老旧小区 “原拆原建”“自主更新” 引发热议，多篇报道阅读量 10 万 +。

2. 社会参与

o 参与意愿：52% 居民非常愿意参与城市更新，91% 支持 “原拆原建”，94% 愿意为该模式付费。

o 实际参与：80% 居民到访过更新项目，65% 参加过相关活动，头部超 2 万亿 GDP 城市参与度增长 2 个百分点。

o 机制建设：46% 城市建立 “责师” 制度，12 个城市新增 17 家城市更新社会组织。

1. 规划计划

o 市级层面：80% 城市编制市级更新规划 / 计划（33 个），成都、杭州 2024 年新增专项规划。

o 片区 / 项目层面：2024 年编制方案 10400 余个（2023 年的 2.4 倍），重庆以 1880 个居首。

2. 落地实施

o 存量用地：2024 年出让 61.8 平方公里（降 26%），8 个城市占比超 80%。

o 工程项目：2024 年招标总金额 1287 亿元，北京（138 亿）、广州（111 亿）领先；基础设施改造类占比 37.3%。

3. 成果成效

o 商业街区：39 城开业 119 个更新类街区，71% 热度提升，苏州十全街热度最高。

o 经验与满意度：20 个城市形成 61 条可复制经验；居民总体满意度 85%，太原（95%）、杭州（94%）居前。