2026年1月7日下午，丁祖昱先生年度发布会在上海商城举办，以“长期主义”为主题。丁博士对中国房地产市场进行了深入回顾与展望。其核心观点可总结为以下20个，记录参考。
1.
- 行业进入长期主义阶段：中国房地产经历了高速发展和深度调整后，真正步入以运营、品质和可持续性为核心的“长期主义”发展新周期。
- 2.
支柱产业地位不变：房地产业及其增加值约占GDP的12%，经济总量超过广东或江苏一个省的GDP，支柱地位依然稳固。GDP贡献率回调后仍高于汽车产业的。
- 3.
行业规模回溯至2010年前：2025年商品房销售面积约9亿平方米，回落至2009年水平；销售金额约8.4万亿元，规模回到2015年，宏观压力已基本释放。
- 4.
市场呈“L”型筑底：整体市场处于“L”型筑底阶段，正处于“止跌回稳”的关键期。估计2026-2027行业规模在8-10万亿之间。
- 5.
“好房子”成为长期政策核心：未来10-30年，行业核心将从“有没有”转向“好不好”，“好房子”政策是关注焦点。评价好房子的18个维度。
- 6.
二手房成市场晴雨表：2025年30城二手房成交量创新高，占一二手房总成交的70%，其活跃度是判断市场健康度的关键指标。上海二手房销售规模全国第一。
- 7.
房价调整幅度较深：30城二手房成交均价较高点回撤39%，382个热销小区房价跌幅中位数为26.07%。
- 8.
企业规模增长时代结束：高杠杆、高周转的规模增长模式终结，百亿以上房企数量从峰值173家减少至65家。
- 9.
城市格局重塑，出现五“一线”城市：重新划定上海、北京、杭州、成都、广州为五个一线城市。二线10个，三线45个。
- 11.
- 底部确认的六大信号显现：包括动态供求关系向好、短中长期库存企稳、房价调整超国际平均、新开工深度调整等。
- 12.
- 底部确认需四个确定性：包括政策确定性（行政调控退出）、房价确定性（部分二手房见底）、产品确定性（规范合理）、供应确定性（供求重塑）。
- 13.
- 高端住宅市场分化：总价3000万以上高端住宅成交中，上海占比下降，但5000万以上顶豪成交增长显著，市场出现分化。
- 14.
产品力升级为关键趋势：产品升级体现在规划顶层设计、建筑形态颜值、空间体验优化、服务与社群增值四大方面。
- 15.
土地市场持续缩量：2025年土地成交总量为2020年峰值的约三分之一，且有效土地供给有限，与新房开工面积相匹配。
- 16.
央企占据主导地位：全口径销售金额与新增货值前五企业均为央企，销售百强中央企销售额行业占比达20%。
- 17.
城投公司仍是拿地主力：重点30城城投拿地面积占比达56%，但销售百强中城投企业仅1家，拿地与销售能力不匹配。有帮地方政府托底拿地的可能。
- 18.
现房销售倒逼开发模式转变：现房销售趋势将迫使企业转变开发运营逻辑。
- 19.
2026年将现新的转机：行业止跌回稳是确定的，2026年房地产行业会出现新的转机。
- 20.
动态供求关系逐步向好：百城新房供求比已连续四年小于1，新开工连续四年低于销售，供地持续控量提质。
总之， 2025房地产市场持续下行，延续了调整的态势。但进入2026年，随着政策基本上应出尽出，海外房价回升，人民币升值，国内房地产行业已经具备了底部特征，持续下跌幅度很小了。但市场不太可能V型反转，L型底部可能性更大。
HL
2026.1.8
记录于上海
