2025京派新场:城市更新浪潮下的三个商业趋势

纵览北京2025年的商业新生力量，我们可以发现几个明显的趋势：城市更新的大潮势不可挡，更多项目下定决心全面改造升级；数个新项目入市，无论体量大小，都让人耳目一新；本地化“京味儿”标签鲜明，深度嵌入场景、业态和运营细节。

PART 01

存量商业“爆改”重新出圈

在近年“减量发展”与“城市更新”双重背景下，北京对于零售商业物业的“存量改造”已从个案探索进入规模化阶段，今年有不少焕发新生的商业体“叫好又叫座”。

3月28日，由原永旺国际商城购物中心改造而来的超极合生汇西区正式开业，引入近300个年轻力品牌，涵盖35%的各类首店及旗舰店。东西区合体后，超极合生汇凭借46万平方米的超大体量、近800家品牌的庞大矩阵，成为北京市规模最大的商业综合体之一，为消费者带来前所未有的购物与娱乐体验。作为昌平区重点项目，紧邻地铁昌平线生命科学园站的超极合生汇，正通过POD公园商业模式持续引领京北商业的潮流。

始建于1964年的北京友谊商店，9月在建国门外大街正式焕新开园。在王府井集团“一店一策”升级改造后，这里既留存了红砖老建筑的历史肌理，又注入“花园院落+首店集群”的现代商业基因，从试营业开始便在社交平台走红。员工食堂变成广式鸡锅、传达室变成精品咖啡馆、库房变成手工意大利面店……诸多特色业态在这里落地、更多旧物重新被利用起来、大量北京在地文化符号被重新演绎，友谊商店正成为新消费场景下的国潮地标。

北京四环内规模最大的城市更新商业体中关村ART PARK大融城，西区在5月率先营业并大受欢迎之后，东区也在12月亮相。这座融合美食、潮流与生活方式的立体空间和生态公园，在地下－地面－屋顶的三首层空间，以12万㎡商业体量、300+全新品牌，刷新海淀的商业体验。除了首店云集的强大餐饮矩阵，零售板块也可圈可点，主力店包括Alexander Wang、MM6 Maison Margiela、lululemon、EXI.T、Barbour、DIESEL等，精准覆盖京西追求高品质生活的客群，重新定义城市更新POD商业形态。

今年，北京还有更多项目经过大刀阔斧的改造，在重新亮相时让人耳目一新。比如，北京最后一家华堂商场——伊藤洋华堂北京亚运村店升级改造为华堂·新辰汇；闲置多年的金泉港商业项目的一部分以大屯里商业街的新身份入市；望京北部的原欧尚、百安居建材商场悄然变身北京保利广场；破茧重生的鼎好DH3呈现的鼎好THE HUB，给中关村商圈带来更多活力；曾经的大红门批发市场华丽蝶变，升级为全国面积最大的京东MALL；朝阳公园东侧的原奥运沙滩排球馆，在改造之后化身微博IN跨次元引力场……

PART 02

新晋商业高调入市，

填补更多地区空白

近几年，北京新增商业设施向非核心区倾斜，传统薄弱区域的商业供给大幅增强，区域商业能级差距有所缩小，全市商业消费空间布局日趋平衡。

尤其是今年，曾被诟病商业贫乏的海淀区蓄力爆发，大幅度充盈了优质商业供给。比如食之榜SPACE，以8栋独栋建筑、2400㎡空中花园、3000㎡户外广场，呈现美食合集、宠物友好、社区市集、生活配套等多元消费体验，打造中关村的全龄家庭商务社交生活方式场，尤其是深度合作必吃榜、米其林精品餐厅的24H深夜食堂，已迅速跻身海淀夜间美食主场。

9月19日启幕的魏公·芳华里，位于海淀区中关村南大街丽金智地中心写B1-B2层，开创“小而精美”的商业新玩法，以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，融合双挑空中庭、花园式沐光街区与室外商街，集艺术、潮流、美食于一体，引入国图文创馆、星典影城、奥美氧舱会馆、丽金·Lounge西餐厅等多家首店及主力品牌，营造出通透舒适的消费环境，为市民提供全时段、多维度的生活体验空间。

近年来，副中心文商旅加速发展，产业活力持续增强，规模体量不断扩大，点燃区域高质量发展新引擎。12月26日，与北京环球影城主题公园一路之隔的“湾里”国际商业娱乐综合体正式开门迎客，这一北京市重点工程投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡，包含王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块，涵盖购物、酒店、民宿、餐饮、展演、娱乐等多种业态。其中，王府井WellTown引入国内外知名品牌500余个，既包含奥莱经典品牌矩阵，也引入主理人品牌、创新零售、餐饮娱乐以及艺术与商业相融合的体验场景，首进副中心的品牌超过60%，注入消费新动能。

PART 03

深耕在地文化，

“京味儿”浓度高

对于北京的一些新开商业项目来说，“在地文化”已经从过去的装饰符号升级为项目基因，不仅将“北京肌理”直接写进建筑，更让“老北京记忆”变成可消费的场景，让商业空间成为老字号“年轻化”的实验场。

位于西城区骡马市大街的中海大吉巷，定位于“城市文化会客厅”，首店及定制店占比超过50%，打造古都文脉演绎场、精英社交目的地、城市自在生活圈三大核心场景，下沉式广场、楼顶花园、艺术展览馆、国际品牌、米其林餐厅、文保四合院、绿地景观等多元的沉浸式消费场景，助力其在5月开业后迅速成为南城新地标。大吉巷延续四合建筑语言，将现代化的设计与传统的建筑语言完美融合，既展现国际前沿的设计理念，又传承深厚的历史文化底蕴，不仅是一个成功的商业文化项目，更是首都核心区城市更新的范本。

9月份，北京隆福寺街区二期迎来开业季。与一期相比，二期整体建筑规模显著增加，引入更多元的品牌业态，涵盖科技体验、演艺文化、老字号创新、零售生活方式、餐饮服务等，实现了隆福寺文化体验的全面扩容。二期吸引了大量首店、旗舰店和概念创新店，如开心麻花A99剧场东城区首店、7mesh中国首店、Outopia北京首店等，以及稻香村零号店寻宝店、同仁堂知嘛健康、丰年灌肠、梅潭村、紫光园、姚记炒肝等老字号创新品牌，为隆福寺街区注入兼具京韵特色与时代活力的新动能。

同样在9月亮相的北京坊二期，延续一期“中国式生活体验区”的定位，并顺应年轻人的消费喜好，引入城市IP旗舰、主题博物馆、沉浸式演艺空间、Livehouse、特色餐饮等多元消费业态。二期特别打造的3000平方米空中城市花园，集合了竹林红墙、中轴雅集、流光坊间、微醺天台四个主题区域。北京坊作为距离北京中轴线最近的城市更新地标之一，正逐步成为一个本地人爱逛、国内外游客必逛的新北京沉浸式商业街区。

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