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项目投融资最新政策、投融资领域分析与解读
课程背景：
建筑施工行业在过去几年经历了前所未有的挑战与困境，国内建工央企、国企、民企都在寻求和谋划在十五五期间的转型升级与破局方向，目前业内对于建工行业向投资及运营转型已经成为业界共识，在投资引领施工的行业转型升级过程中，随着新质生产力和战兴产业的赋能，让建工行业未来的发展思路与战略基本明晰，新基建、新能源、数字数据化、智慧智能化、绿色低碳化成为赋能传统建工行业的转型破局的关键。智慧园区、智慧交通、智慧市政、智慧停车场、智慧管网正在成为建工行业增量与存量新增长的战兴产业赋能的热点，同时大城市更新业务与数字化智能化叠加成为房地产建设业务的新抓手与业务布局重点。
如何做好新一轮的建工行业转型升级，如何更好的以投资引领施工破局、如何运用运维去加持投资功能，如何将数字化与大模型赋能运维，如何在2025通过运营叠加投资助力建工行业新发展、新模式、新业态、新布局成为各家建工企业的学习与思考方向。
在建工行业市场拓展过程中，投资模式创新应用是市场人员迫切需要学习的内容，从传统PPP模式到新机制下的PPP模式，从土地财政ABO模式到城市综合开发模式、从传统的EOD模式向新型产业EOD模式、从政府投资的国债方向再到布局、再到申请与申报及资金下达使用、从地方政府专项的项目谋划、获取再到资金下达使用，本课程都会进行全面解读同时通过案例解析，让学员更好的理解，建工投资的重要性以及在市场拓展中的具体应用，让学员学有所得，学有所用，学有所感，学有所思，学有所获。同时本课程也将从2025年项目投融资资领域的模式选择、市场布局、投资主主体、企业如何全过程参与其中进行解读。
课程时间：1天
课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业、城投公司
课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析
课程收益：
建筑行业转型的驱动因素：新基建、新能源、数字化转型、智能化、绿色低碳化等趋势正在推动行业转型。智慧园区、智慧交通、智慧市政等新兴产业成为重要的增量增长领域。
投资模式创新：从传统的PPP模式到新型的PPP模式、ABO模式、EOD模式等，这些模式的变化与创新如何影响项目融资和市场布局。
数字化和大模型的赋能作用：数字化转型与大数据模型如何赋能建筑行业的运维与投资决策，提升行业效率和可持续性。
2025年投融资领域的模式解读：课程将详细介绍如何在2025年利用不同的投融资模式，帮助企业抓住新机会，并且通过具体案例分析，让学员能够将理论应用到实际操作中。
·学员的收获：学员将在课程中获得如何结合投资与运维、如何通过新型投融资模式拓展市场、以及如何有效应对行业变革的深入理解。
课程大纲
第一讲2025年建筑工程行业的总体趋势及热点
一、三大核心因素阻碍行业前行-2025年建筑施工行业的挑战
1.核心因素-城镇化建设进程已经基本结束
a)十四五结束后常驻人口城镇化水平接近70%
b)农村户籍老龄化比例可达70%
c)潜在人口城镇化率水平接近发达国家水平
d)老龄、少子、不婚、躺平、内卷、收入差距
2.直接因素-四大债务压力导致行业发展规模收缩
a)地方政府隐性债务压力
b)房地产行业债务压力
c)居民整体负债压力
d)政府整体债务负担
3.被动因素-同行竞争与行业内卷
a)舍弃利润换现金流
b)舍弃规模换现金流
c)舍弃优势换现金流
d)部分行业产能过剩
e)部分行业库存过剩
二、2025年建工行业破局与新赛道布局
1.数字化、智能化在建工行业的应用前景
2.“双碳”目标下的绿色建工及低碳设计
3.人工智能与自动化设备对施工效率和质量的提升
4.国内外建工行业技术标准与规范的变化
5.建工市场由增量市场转为存量市场
6.存量改造与投资运维成为未来的施工重点关注领域
a)大城市更新改造
b)地下老旧管网
7.民生和一老一小成为关注的重点
a)保障房项目建设
b)养老与育幼
c)医疗与公共服务
8.新能源项目
4.光伏建筑一体化（BIPV）
a)通过将光伏发电材料集成到建筑结构中，减少对传统能源的依赖
b)应用领域：高层建筑的外立面、屋顶、阳光房等
5.风力发电与建筑结合
a)在适合风力资源的区域，将风电机组融入建筑中，为建筑提供清洁电力
b)设计要点：风力发电的布局需考虑建筑的风力承受结构、噪声控制及安全性
6.储能系统与微电网技术
a)储能系统提升建筑在电力需求高峰时的能源自给能力，降低对电网的压力
b)微电网技术可使建筑群之间实现电力共享，提升能源利用率
c)案例：深圳某智慧园区的微电网项目，实现多栋建筑间的电能共享与自动调节
三、2025年建工行业新的投资的钱从何而来
1.中央政府投资、央企投资、民营企业投资
2.中央国债加码
3.地方政府12万亿化债政策的落地
4.财政赤字率提高
5.发行免息绿色债券
6.加大地方政府专项债券规模
7.鼓励施工行业投建营运一体化
四、政府投资类项目
1.基础铸石-政府投资的第一大类：传统基础设施
2.新苗布道-政府投资的第二大类：新基建投资
a)数据中心
b)云计算中心
c)战兴产业配套基础设施
d)数字化与智慧化基建改造与新建
3.安居乐业-政府投资的第三大类：保障房公租房城市更新
4.青山绿水-政府投资的第四大类：环境投资
5.民生康宁-政府投资的第五大类：公共卫生体系投资
五、市场化投资项目
1.市政与公共服务-市场投资的第一大类：商业与消费
2.济世育人-市场投资的：医疗教育
3.畅通无阻-市场投资：停车场
4.绿能迎晖-市场投资：风光水电与储能是被
5.暮年金樽-市场投资：养老与康养
第二讲创新投融资模式介绍、项目案例及风险管理
一、项目投资主体分类
1.政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析
a)政府投资-公益性项目
i.PPP属于政府投资项目
ii.地方政府专项债券投资属于政府投资项目
b)企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法
2.政府投资实际操作流程
a)政府投资的资金筹措与支出流程
b)政府投资的审批制度
c)政府投资项目谋划要点与风险管理
d)政府投资条例对于投资企业的利好与风险
3.企业投资项目-经营性项目
a)企业投资项目的资金筹措
b)企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径
i.补贴
ii.采购
二、投资模式合规性几个重要文件要点
1.《政府投资条例》
2.《地方政府债券发行管理办法》财库〔2020〕43号
3.《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
4.《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》
5.《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号
三、项目投资融资的逻辑、风险与挑战
1.项目投资的收益与收益分配
a)投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率
b)施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性
c)政府方-防隐债、促投资、见效益
2.政府投资面临的挑战
d)财政处罚
e)审计追踪
3.企业投融资面临的挑战
a)竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润
b)项目新技术风险、融资风险、运营风险、材料上涨风险累加
第三讲创新模式及案例介绍
一、工程+收益（特许经营模式的新应用）
1.新政下的PPP模式与特许经营模式
a)自负盈亏的模式
b)两标并一标的文件依据
c)案例解析：BOT模式与特许经营结合
d)违规PPP模式与创新模式之间的转化
6.基础设施不动产公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)扩募机制
c)不动产上市与公司上市的优劣对比
二、工程+土地
1.土储专项债与片区开发回购
2.大城市更新业务地上与地下
1.一二三四级联动模式
案例解析：中国金茂梅溪湖
三、工程+资源
1.EOD模式
2.资源捆绑性项目
3.案例解析：中电建温州瓯江口灵昆智创城
四、工程+政府债
1.地方政府专项债券项目谋划
d)专项债券申报流程
e)专项债券项目策划
f)专项债券项目投资实施
g)专项债券项目资金监管
h)专项债券分类别案例解读
2.地方政府专项债券项目谋划
i)有收益的公益性项目
j)额度限制
k)利息保障倍数
l)可做资本金
m)十大领域
n)政府投资项目
3.国债项目的谋划与申报
a)国债投资的八大方向与申报要点
b)国债项目的领域与地域布局及额度分配
五、工程+平台债
1.新型基础设施项目及重大项目资金
2.城投公司转型与绿色债券
3.专项债项目资本金搭桥
六、工程+基金认购
1.F+EPC融资+设计+采购+施工总承包
2.F+EPC+O为融资+EPC+运营
3.I+EPC为以投资为引领的工程总承包模式
4.案例解析：四川路桥建设天峨至北海公路（平塘至天峨广西段）
七、融资平台的在项目投资中的作用
1.融资平台公司投资行为属于企业投资
2.政府授权、联合投资+EPC
八、地方政府隐性债务风险
3.隐性债务的定义与识别
4.违规举债与隐性债务的关系
九、土地出让金在投资模式创新中的合规性把握
1.纳入政府基金预算管理
2.土地出让金划转至国库
3.土地出让收入支付范围
4.土地出让金税务部门征收以及支农计提
第四讲大城市更新改造、数字化与智能化存量基建改造的基本特征与落地操盘
一、大城市更新改造的三个类型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整结合
二、棚改、旧改、大城市更新改造异同
d)土地性质与用途的拆别
e)改造实施主体的差别
f)前期土地一级开发补偿主体与资金可融资
g)整治提升类项目拆除比例提高至30%
三、大城市更新改造四大阶段
5.前期计划规划阶段
6.拆迁安置补偿阶段
7.土地出让上市阶段
8.开发建设实施阶段
9.村委、企业、业主多元协同
四、大城市更新改造策划流程与创新
10.前期计划规划阶段
11.意愿征集和可行性研究
12.大城市更新改造年度计划编制
13.基础信息核查与台账建立
14.大城市更新改造项目实施方案编制
15.大城市更新改造单元规划确定基本规划指标
16.基础信息台账
17.规划设计方案
18.建设实施方案与投融资平衡方案
19.综合评价确定实施主体
20.建管一体长效治理与物理管理
五、大城市更新改造利资金平衡方案设计
21.大城市更新改造的三级利润概念与投融资平衡
a)土地整体与一级开发引入前期服务商与实施单位
b)土地开发与二级开发实施单位与拿地单位分离
c)资产持有与三级利润与收入
22.大城市更新改造参与主体
a)政府主导型
i.村委会+村集体经济合作组织
ii.政府新设立平台公司
iii.政府城投公司
b)企业主导型
i.白名单类房地产企业
ii.施工央国企
c)政企联合型
i.村集体出地出授权企业出资金
六、大城市更新改造资金来源与保障
23.政府投资财政预算资金
a)中央专项财政资金
b)地方政府专项债
c)财政土地出让收益
24.企业投资市场化融资
a)城投类国有企业、地产开发商、施工企业
b)物业权利人自筹资金， 包括物业主、物业使用人和物业管理人
c)市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、大城市更新改造基金、REITs）
25.政策性银行贷款与国有银行专项贷款
七、数字化与智能化概述
26.数字化与智能化定义与背景
a)数字化转型的核心概念与行业影响
b)智能化在建筑行业中的应用与发展趋势
c)数字化与智能化在投融资中的角色
27.数字化赋能投融资管理
a)新型PPP模式与数字化升级
b)从传统PPP模式到数字化与智能化PPP模式的演变
c)数字化驱动下的PPP项目风险控制与成本优化
d)数字化EOD模式的创新应用
e)新型EOD模式与产业升级的结合
f)如何利用智能化技术提升EOD项目管理与融资效率
g)智慧城市与智能化投融资
h)智慧城市项目的融资需求分析
i)智能化平台如何提升智慧城市项目的资金运作与管理
28.运维与投资融合的新模式
a)智能化运维在投资决策中的作用
b)如何将智能化运维与项目投资结合
c)运维数据分析在投资决策中的应用
d)数字化赋能项目生命周期管理
e)数字化技术如何贯穿项目的整个生命周期
f)运维数据与投资回报率的关联分析
g)智能化运维如何提高投资回报率
h)智能化运维的成本控制与效益分析
i)运维与资本投入的最佳平衡策略
郭巍先生
基本信息
哈尔滨工业大学，硕士学位，经济管理工程师。
北京山禾不动产管理有限公司总经理
招商银行总行机构部地方政府专项债券顾问专家
中国财政学会公私合作研究专业委员会会员
美国注册财务策划师学会特聘专家讲师
北京大学城市与环境学院特邀讲师
个人简介
郭巍先生是国内知名的产业园区和工程项目投融资专家，具有十余年的工程投资与项目融资及运营经验，对于国内建筑施工行业发展历程以及市场投融资政策具有丰富的理论与实操经验。为国内中国建筑、中国交建、中国中铁、中国铁建、中国电建、中国中冶、中国能建、葛洲坝集团、中国化建集团总部以及二级公司进行建工行业发展趋势及市场布局、项目融资与投资培训数百场。为上海绿地集团、陕西建工、华西集团、湖南建工、西咸集团、青岛城投、蜀道集团、成都天投集团等多家地方国企、平台公司、建工企业提供过地方政府专项债券、特别国债、城市更新、城中村改造、产城融合、特许经营、PPP模式等工程建设项目投融资模式设计、交易结构制定、融资与担保方案、项目实施方案编制等全过程专业咨询服务。21世纪经济报、南方周刊、新华社瞭望周刊、搜狐焦点特邀专栏作者。
工作经历
中国五矿集团公司固定资产投资处负责人
中国财政学会公私合作专业委员会委员
代表业绩
大连英歌石科学城片区开发自平衡投融资方案设计及企业发展战略规划
中电建全域项目开发EPC+F整体开发模式设计
宝地资产华南园区开发委托授权+整体开发模式
佛山市顺德区村改工改工项目融资模式设计
山西园区建设发展集团有限公司产业地产常年顾问单位
署名文章
新华社内参刊发其《新型城镇化推进四原则》署名文章
中国城市规划年会会刊《里昂惕夫产业关联模型在产业新城规划中的应用》
项目管理评论杂志《政府投资条例与PPP模式关系辨析》
项目管理评论杂志《ABO模式与EPC+F》
项目管理评论杂志《政府投资条例与政府投资的影响》
项目管理评论杂志《财金10文对于城镇综合开发PPP模式的影响分析》
项目管理评论《基础设施不动产公募REITs模式在工程项目融资领域的应用》
讲授课程：
宏观趋势类课程
《基建行业与建工企业发展趋势与战略布局》
《建筑施工行业市场拓展与业务领域布局及落地》
《宏观经济分析与金融业银行业发展布局与转型》
《中央经济工作会与金融工作会议精神解读》
《房地产行业转型与城市更新业务机遇》
工程项目投资与融资类
《项目投资与融资模式创新与方法解析》
《建筑施工行业市场洞察与投融资模式创新》
《超长期国债与地方专项债项目谋划与落地实施》
《地方政府专项债券政策解读与项目申报谋划》《新机制下 PPP 模式特许经营操盘流程与实施要点》《国办发 35、47、14 号文与建筑施工行业中长期战略转型与市场》
《新基建投资业务机遇、模式、方向与落地操作》
《城市更新与城中村改造操盘解读与实操案例分析》
《存量资产盘活与基础设施不动产公募 REITs 操盘》
《建工行业“三大工程”市场拓展与投融资新政及落地解析》
《城投公司转型与地方政府融资平台公司市场化战略布局》
《地方政府项目投融资模式创新与案例应用解析》
《地方政府隐性债务化解模式与合规融资模式解读》
《国办发 35、47、14 号文与融资平台公司中长期战略转型与市场》
服务过的客户：
央企
中建二局总部、中建三局、中建四局投资公司、中建五局信和地产、中建五局投资公司、中建北方、中建科工北方公司、中建沈阳西部建设、中交雄安、中交疏浚、中交广航、中交一公局、中交二公局、中交一公局第五工程公司、中铁建工集团、中铁二局、中铁武汉电气化局、中冶投资总部、中国电建二级公司新晋领导班子培训、中国电建地产、中国电建山东一公司、中国电建生态集团、中国电建西北院、中国十三化建、中国五矿总部、宝武集团总部、宝地资产华南公司、攀钢集团成都钢钒有限公司、中粮大悦城、招商蛇口、华侨城集团、国机集团、中国中车青岛、中国移动信息港中心
政府
深圳市南山区政府、惠州市政府、厦门市政府、南宁市工信局、广西钦州市、湛江市经开区、重庆两江新区、重庆璧山区政府、重庆市渝北区、广安市前锋区、成都市青羊区发改局、资阳市委组织部、乐山市审计局、武汉市东西湖区委组织部、长沙市委组织部、长沙市马栏山文创园、浙江省副处级中青班、杭州市钱塘新区、宁波市镇海区、舟山市政府、湖州南浔区商务局、江西省工信厅及省属开发区、南京浦口区政府、镇江市京口区、宜兴市经开区、南通市财政局、连云港商务局、常州市金坛区、淮安市淮阴区政府、徐州市财政局、蚌埠市招商局、宣城市宁国市政府、石家庄市委组织部、廊坊市固安县政府、济南市历城区、青岛市崂山区委组织部、长治市经开区
国企
茅台集团总部、绿地城投、顺控集团、成都空港兴城、广州白云产投、南宁交投、青岛城投、西咸集团、蜀道集团、宁德国投、上实城开、锦恒集团、昆明产投、云南能投、新疆建工投资、西安建工、湖南建工、陕西建工、沣西集团、深圳机场、大连三寰集团、苏高新集团、长沙高新集团、湖南建工、山西建投
银行
招商银行总行机构部、东亚银行总行、交通银行青岛分行、交通银行盐城分行、中国建设银行苏州分行、招商银行西安分行、中国银行新疆分行、中国银行云南分行、中国银行太原分行、中国银行濮阳分行、广发银行石家庄分行、民生银行深圳分行、汉口银行、平安银行
金融机构
东吴证券总部、海通证券华南区、香港富通保险、太平财险、平安财险
地产公司
中粮大悦城、葛洲坝地产、南国置业、招商蛇口总部、卓越地产、星河地产、鑫苑地产、中南高科集团总部、合景泰富、佛山天安数码集团、绿地南京
客服微信号：baihuaxiaolu
