2025年已悄然落幕，回望这一年，中国商业地产市场的发展与时代同频共振，他用自己的方式不断迭代更新、换挡升级。
总结过去，2025年郑州商业地产市场在量和质两个层面都发生了积极的变化。本文将结合睿观商业的专业研究，系统回顾2025年郑州商业地产市场的变革历程，并深度解析国内商业地产行业的三大核心发展趋势，为行业未来发展提供参考与借鉴。
01
2025年国内商业地产市场值得关注的3大发展趋势
趋势1：行业集中度持续攀升，强者恒强、优胜劣汰
近年来，中国商业地产地产行业的集中度逐渐提高，尤其是头部企业的市场份额不断增长，这说明行业的“强者恒强”、“优胜劣汰”格局正在形成。
据睿观商业统计数据显示，截至2025年Q1（企业年报通常在每年的一、二季度发布），TOP100商业地产企业在营购物中心数量超过3000个（建筑面积3万平方米以上/个），总建筑面积约3.4亿平方米，平均单体项目建筑面积约10.5万平方米。
其中，万达、印力、新城、华润这四家企业在营项目数量位居前列，均超过100个，合计约1050个，占据TOP100企业总项目数的33.4%，头部企业的规模优势显著。
营收方面，根据典型上市企业的年报数据整理发现，中海、招商蛇口、华润、龙湖、太古等企业2024年的租金收入较2020年均实现大幅增长，部分企业已接近或实现翻倍。
这一数据背后，反映出头部企业的扩张速度正在加快，另一方面也说明不同企业的差异化发展战略。华润、龙湖等规模化企业在近5年通过轻重资产并举的战略实现总收入的快速增长，而中海、招商蛇口等企业则因为基数不大，通过抢占市场也实现了快速增长。
可见的未来，华润、龙湖等头部企业的持续扩张，或将进一步挤压区域原生小型本土化企业的生存空间，那些占据优质地段但运营效率不高的项目，将面临更为严峻的市场竞争压力。
趋势2：商业地产REITs市场稳步扩容，投、建、管、退全链条走向正轨
目前国内公募消费基础设施REITs采用“基金管理人+运营管理机构”的模式，其中基金管理人负责合规、估值、分红、扩募与资本市场运作，运营管理机构则负责底层资产的招商、企划、租户管理、租金收缴、多经收入提升等具体日常经营工作，形成了“资本+运营”的闭环。
据睿观商业统计，自2024年首批消费基础设施REITs产品上市至今，国内已累计上市12只相关产品，总发行规模达302.57亿元，总市值约420亿元，底层资产覆盖购物中心、奥特莱斯、农贸市场等多种商业类型。
2025年全年新增5只REITs产品，目前已上市的产品多以高能级城市核心商圈的购物中心、商超、社区商业等为核心底层资产，已发展成为国内公募REITs市场中最活跃的板块之一。
从基金管理机构来看，目前华夏基金管理6只、中金基金管理3只、嘉实/华安/易方达各管理1只，合计12只。运营管理方则主要包括华润商管、印力、物美、百联、大悦城、中海、凯德、杉杉商业、鲁能商管、华威等专业商管团队。
消费基础设施REITs的出现，很大程度上缓解了国内商业地产行业长期以来遭受的融资困境。优质商业地产项目的开发商能够借此提前回收资金，投向新项目的开发建设或存量资产的改造，实现“投资—退出—再投资”的良性循环。
消费基础设施REITs也极大地提升了资本的效率与投资能力，真正地将开发建设和运营管理在制度框架层面实现合法“分离”，让建设方专心建设，让运营方专心运营。同时，也给那些在核心地段开发优质项目的企业带来了良性发展的强心剂、助推剂。
趋势3：非标商业持续井喷，行业鼻祖退场恐引发多米诺骨牌效应
然而，在非标商业快速扩张的背后，行业潜藏的危机也逐渐显现。此前睿观商业曾撰文提到非标商业鼻祖盈展集团退出上海及北京的核心项目，这一事件或将引发行业连锁反应。行业鼻祖走下神坛，非标商业到底路在何方？
忽视商业逻辑的非标商业，很容易收获流量和掌声，但很难获得持续的良性经营。尽管市场中不乏客流量与现金流表现双优的优质项目，但这类项目能否长期保持稳定运营，仍需持续跟踪观察。
02
2025年郑州商业地产市场格局
1：郑州商业地产市场的阵痛与变革
当下，郑州商业地产市场正处于阶段性的调整阵痛期，存量过剩与优质供给稀缺的结构性矛盾日益凸显，市场呈现出典型的 “冰火两重天” 格局。短期来看，这种发展阵痛仍将持续，但随着商业市场的自我迭代与新陈代谢，供需失衡的矛盾有望逐步缓解。
在开发企业层面，随着郑州城市综合实力的稳步提升、城市发展框架的持续扩容，未来将吸引更多国内外TOP级商业地产企业进驻，为市场注入新的活力。值得关注的是，目前郑州在港资、美资等头部商业地产企业的引进上，在中部六省仍处于相对被动的局面，这也是未来郑州商业市场发展的重要方向。
在项目层面，未来优质的商业供给将会更多的出现在郑东新区和三环外的商业洼地，而三环内老城区则将聚焦城市更新，通过文商旅体融合、工业遗存活化、文化场馆赋能、老旧片区改造等等方式，实现存量商业的焕新。
2：郑州各大商圈的新陈代谢持续加速
郑州东站商圈&北龙湖商圈：从无到有，从有到强。
2025年郑州商业地产圈大事件非郑东万象城开业莫属，该项目24.1万方的纯商业体量一举刷新了郑州现存商业地产项目的体量之最，不仅超越了大卫城、正弘城，也超越了其对面的弘坊。
此外，二七万象城一二期即将合体开业，届时24.1万方的郑东万象城将和21万方的二七万象城一起冲进郑州商业市场体量排行榜的前三名。（大卫城21.3万方位列第2）
截至2025年底，郑州东站商圈&北龙湖商圈商业项目体量排序如下：郑东万象城（24.1万方）、弘坊（东西共计三个地块合计约20.4万方，未开业）、绿地新田360（一二期合计约12.1万方）、尚座中心（11万方，含二期）、胖东来（东广场地下，待进一步观察，未开业）、绿地天空之城（4.2万方）、龙湖里（2.5万方）、山姆（2.5万方，未开业）、华润郑东运河之心（待进一步观察，未开业）。
二七商圈：源自亚细亚时代的客流“永动机”，一超一核多项目
二七商圈是郑州的核心商圈，但目前正经历着前所未有的发展阵痛：一方面是二七塔南北商圈的分化不断加剧，另一方面则是头部尾部项目之间的差距进一步被拉大。
二七塔以北区域，大卫城对其他项目形成全方位的压力，二七万象城紧随其后，其余的项目仍处在转型探索中。
二七塔以南区域，受制于区域综合交通便利性、大众对片区的认知惯性以及火车站专业市场的影响，部分项目的整体品质呈现、业态品牌档次逊色于塔北。
整体而言，目前二七商圈为一超一核多项目的格局。
一超：大卫城（21.3万方）
一核：二七万象城（一二期合体之后约21万方）
多项目：大上海（12万方）、乐城生活广场（10万方）、新田360广场太康路店（5.7万方）、百年德化风情购物公园（6.8万方）、光彩天地（正在改造，预计5万方左右）、德化新街（4.5万方）、德化无限城（4万方）、亚细亚卓越城（3万方）、Z27（4137平方米）。
花园路商圈：一超多强，持续进化
从全市来看，花园路商圈近几年始终保持着较高的整体实力。包括正弘城的持续调整升级、万达坊的进驻、新田360的扩容等等。
一超：正弘城（14.2万方）
多强：新田360广场国贸店（15万方）、万达坊（7.8万方，含散售街区2.3万方）、丹尼斯百货（7.5万方）
值得一提的是，原建业凯旋广场言几又书店撤场后已调整为中影影城，这个开业前期通过装补等策略引进的“高颜值网红业态”，在万达入主后最终出局。
这不仅是言几又在区域市场的战略收缩，更折射出当下中国实体书店行业普遍面临的集体困境。
同时，它也为商业地产操盘手们敲响了警钟：单纯依靠装修补贴等刺激手段引进的业态，往往缺乏持续经营的韧性与盈利支撑，看似光鲜的 “流量招牌”，终究难以成为项目长期稳定的租金贡献者。
华山路商圈：郑州文商旅的策源地，一路四街新格局
华山路商圈近几年在文商旅等非标商业加持下摇身一变，已成为郑州文商旅的策源地。沿着华山路，一路四街的新商业格局已经形成。
除了华山路商圈之外，亳都·新象、阜民里、郑州油化厂、米房等文商旅非标项目也都层出不穷，说明郑州城市更新、文商旅体融合项目的车轮战时代已经到来。
华山路商圈目前的核心项目有：中原万达（16.5万方）、保利久街（1.5万方）、磨街（1.4万方）、国棉三厂改造（5.8万方，未开业）等。
3：2025年新开业项目及2026年值得关注的潜在新项目
2025年新开业项目
据睿观商业调研及统计，2025年全年郑州市新开业商业地产项目4个，合计商业体量39.5万方。其中大型购物中心项目一个，中型购物中心项目两个，文商旅街区一个。
郑东万象城是郑州目前现有商业地产项目的体量之王。龙湖美盛天街则为龙湖集团首个落地河南的轻资产输出项目。郑州城发集团则通过积极有效的资产盘活及城市更新，贡献了两个优质的商业地产项目。
在运营管理团队层面，除了亳都·新象外，其余3个新开业项目的运营管理方均为省外的头部企业。
2026年，郑州值得关注并可能开业的项目，包括百联奥特莱斯、麦德龙二店、山姆会员店、胖东来郑州店、华润北龙湖郑东运河之心、正弘坊、丹尼斯航海天地A区等项目。
03
2025年新开业品牌盘点及业态发展趋势
1：新开品牌门店数量TOP10项目
根据睿观商业调研及统计，2025年郑州市典型项目的典型品牌共计新开业1418家门店，其中郑东万象城、龙湖天街、嵩南印象城、亳都·新象三个项目的开业贡献了约864个新开品牌，占全年新开业品牌总数的61%。其余新开业品牌数量较多的项目有正弘城、正弘汇、大卫城、探十里、瀚海海尚等。
2：新开门店数量TOP20品牌
郑州市2025年典型商业地产项目共计新开业725个零售业态品牌门店。
细分业态中，以蕉下为代表的服饰鞋帽类、以谭木匠为代表的生活方式类和以小米为代表的3C数码类新增门店数量最多。
排名靠前的细分业态主要是围绕个人日常生活的服饰鞋帽（245个）、生活方式（67个）、3C数码（45个）、个人护理（37个）、便利店（29个）、儿童服饰（26个）、杂货集合（24个）等，而这些业态也正好是人们日常生活中的刚需所在。
零售业态中的热门板块超市部分在2025年继续群雄逐鹿：鲜风生活、农夫刘先生打成平手，各新增7家门店，华豫佰佳虽然新增门店较少，但2025年在公园茂新开一家近万平的超级旗舰店，也足见其扩张的野心。
另外淘小胖、盒马前置仓等新物种的出现，以及胖东来、山姆会员店的蓄势待发，也将郑州推向了中国超市行业商战的最前沿。
4：餐饮业态新开店数量TOP10品牌
大理太远，苗寨太贵，而去“云贵川菜系”网红餐厅吃饭只用稍稍排队，就可以暂别线上会议、PPT，让职场人“神游”一次美丽的云贵川。
在占领上海、北京、成都、西安、武汉等地的各大商圈后，这类“云贵川菜系”漂亮饭2025年在郑州也展现出非凡的战斗力，全年共计新开23家相关门店，其中呛头家和柳真真・云贵山岭烤肉分别新开3家门店，布孃孃、野樱桃、梅果云贵川bistro和山缓缓翘脚牛肉火锅分别新开2家门店。此外还有有云、野果yeego、野菜青、南山未晚等热门品牌均有新开门店。
这类外来餐饮品类以及本土山也听风类品牌的爆发，凸显了经济下行期大众在就业、职场压力与快节奏生活下，渴望通过山野场景与风味实现短暂疗愈、缓解焦虑的尴尬现实。
6：预制菜风波给餐饮业带来的危与机
2024及2025年持续发酵的预制菜风波给餐饮行业所有从业者敲响了警钟，尤其是在胖东来持续引领食品安全并获得大众信任的背景下，头部及网红餐饮企业的任何一点差错都将可能导致致命的后果。
因此，这几年我们越来越多地看到老乡鸡、太二、西贝等餐饮企业不断开始“自救”，不断推进并加强全生命周期的食品安全管理：
厨房餐饮用水全净化过滤
米、面、油、肉、蛋、蔬等食材全部优选大品牌供应商，并建立可追溯链条
烹饪过程更注重低油、低盐、低糖的健康标准
膳食营养搭配更合理
勇于自查自纠、公布所有产品的制作过程、原材料供应商等
预制菜风波对餐饮行业来说是一次巨大的信任危机事件，在信息传播如此之快的今天，公众比以往更关心自己吃到嘴里的每一餐是否安全，是否健康。
在此行业危机下，那些敢于以坦诚之心面对公众，公示所有原材料供应商、菜品加工方式，敢于后厨直播全民监工的企业，也终将迎来公众对其的信任与回报。
7：休闲娱乐业态新开店数量TOP10品牌
04
未来展望
展望1：“公园+商业+文化+体育” 的热潮将很快到来
当前，我国经济社会发展相较上个时期已实现了大幅跨越，人们对工作、家庭生活之外的第三社交休闲空间的需求持续增强。
从近几年新入市的高光项目来看，“公园”和“商业”两个看似不相关的元素如今却越来越紧密的结合在一起了。
上海蟠龙天用752亩的大尺度空间，规划23万方公共绿地“蟠龙公园”、5万方古镇商业“蟠龙天地” 和 25 万方住宅“蟠龙国际社区”。在保留蟠龙庵、程家祠堂等古建筑景点基础之上，引入余德耀美术馆、普天同秤民艺馆等文创体验地，以及马术、骑行、滑板公园等健康生活方式及品牌，打造了一个公园+商业+文化+运动+居住的未来都市理想生活范本。较好地满足了当代都市人群对品质生活的追求。
可以预见，这种集生态、消费、文化、运动于一体的复合型商业模式，将成为未来商业发展的重要方向，公园式商业的发展浪潮已蓄势待发。
展望2：存量项目改造、城市更新大潮将持续
全国范围内，运营期在10-30年的各类存量商业地产项目已进入集中改造期。这类项目数量庞大、分布广泛，它们曾在城市商业发展中发挥过重要作用，但随着时代发展，其在建筑硬件、机电配套设施、空间体验、景观呈现等方面逐渐滞后于消费者需求。
对于这些老旧物业而言，重新定位与改造升级已不是 “选择题”，而是关乎生存与发展的 “必答题”。
未来，不止商业项目，各地的工业遗存、文化体育场馆、老旧片区等各类存量资产，也将集中迈入更新换代的新阶段，为城市发展注入新的活力。
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