摘要：中海地产、保利发展控股全年权益销售破2000亿元，超过500亿元的企业有12家。
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宏观印象
关键词：着力稳定房地产市场、利率稳定
多元发力格局着力稳定，房地产市场活力加速释放
观点指数 2025年，我国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建起短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基。
全年政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求等举措精准托底市场，随后经中央政治局会议、国务院常务会议等多次部署深化，逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局。
在长期转型维度，“构建房地产发展新模式”成为贯穿全年的核心关键词，从中央城市工作会议强调的“存量提质增效”，到中央经济工作会议部署的“控增量、去库存、优供给”，政策通过优化存量商品房收购、推进城中村改造、深化住房公积金制度改革等具体举措，着力稳定房地产市场。
同时，租购并举制度持续完善与保障房供给优化并行推进，鼓励收购存量商品房转化为保障房的政策落地，既盘活了存量资产，又精准对接了民生住房需求，与二十届四中全会“推动房地产高质量发展”的战略定位形成闭环。
总体来看，2025年房地产政策既通过阶段性调控巩固了市场止跌回稳的态势，又以基础性制度改革锚定了行业高质量发展的方向，
2026年是“十五五”开局之年，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策。随着增量与存量政策的持续显效，2026年房地产行业结构性改善可期。
中长期贷款持续增加，明年一季度LPR报价存在下调可能
2025年前11个月人民币贷款增加15.36万亿元。分部门看，住户贷款增加5333亿元，其中，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
2025年12月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，两项品种均与上月持平，已连续7个月未作调整。具体来看，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顾2025年全年，LPR仅在5月进行过一次调整——当时1年期LPR从3.1%下调至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。
观点指数认为，LPR持续稳定的原因是：作为LPR定价基准的7天期逆回购利率已连续多月稳定在1.40%，政策利率未释放下调信号，导致LPR报价缺乏方向指引；加之银行净息差压力持续存在，金融监管总局数据显示，2025年三季度商业银行净息差降至1.42%，较上年同期收窄11个基点，这使得报价行主动调降LPR的动力明显不足。
从政策来看，中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”。随着12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束。此外，央行在四季度货币政策例会上强调，需“发挥增量与存量政策的协同效应，综合运用各类工具强化货币政策调控”。
基于此，不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
行业扫描
关键词：修复动能显现、 库存去化有力、行业风险出清仍需时间
市场延续调整态势，库存去化取得积极进展
2025年全年，房地产市场价格环比整体延续了调整态势，不同能级城市及不同类型（新建商品住宅与二手住宅）之间表现出一定的分化特征。新建商品住宅价格指数在波动中下行，二手住宅价格指数仍处于收缩区间。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
数据来源：国家统计局，观点指数整理
2025年房地产市场仍处于深度调整期，东部地区承压，而库存去化在政策下稳步推进。
库存去化取得积极进展，供给侧优化持续。截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米。值得注意的是，商品房库存已连续9个月减少。这表明在“控增量、优存量”等政策措施的作用下，供给端主动调整见效，库存压力正在逐步缓解，市场供求关系正向着平衡方向修复。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
总体来看，2025年房地产市场在供给侧去库存方面取得了实质性进展，但需求侧的复苏基础并不牢固。东部核心城市的深度调整与年末单月销售走弱，预示着市场底部震荡时间可能拉长，未来企稳回升仍需更强有力的需求端政策托举。
房地产开发投资承压，房企境外融资回温
在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%。其中，住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0%，与整体投资走势基本同步。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
资金层面，1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%。具体来看，国内贷款降幅相对较窄（下降2.5%），利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1%。
销售回款（定金及预收款、按揭贷款）的下降与投资端的疲软形成负向反馈，融资与回款能力制约了投资与开工的修复。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数观察到， 从总体规模来看，2025年11月地产债总发行量364.20亿元，同比减少20.09%；1-11月累计发行量4587.15亿元，同比减少7.49%。净融资规模45.63亿元，连续两月增加，环比来看，1、7、8、10、11月为正，其余为负。1-11月累计净融资规模为-378.87亿元。
境内融资成本持续走低，优质房企中期票据发行活跃。房地产企业融资活跃度持续攀升，融资成本持续下降。年内，多家行业头部房企集中发行债券，融资利率普遍降至约2%的水平，部分央国企发行的债券利率更突破2%的关口，达到更低水平。
境外融资市场回暖，房企通过多元化融资工具拓展融资渠道。华润置地39亿美元中期票据计划获香港联交所批准，于2025年11月10日后12个月内以仅面向专业投资者发行债务的方式上市，截止报告期末，已成功发行两笔票据：2028年到期的3亿美元票据，利率4.125%；2030年到期的43亿人民币票据，利率2.40%，展现国际资本对其信用资质的持续认可。
值得关注的是，当前房企除发债外，还逐步倾向于通过REITs、经营性物业贷、银团贷款等方式融资。
在REITs方面，已有不少房企取得进展。如今，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等一众房企，均已成功推动REITs产品上市。
在经营性物业贷方面，同样有多家房企积极布局。招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元。
在债务进展方面，融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组获批或完成。
各企业通过不同路径实现债务风险化解，龙光219.6亿元境内债通过21笔债券重组议案，提供全额转换资产、抵债、回购及股票等灵活选项，体现债权人利益平衡的精细化设计；禹洲集团历时三年完成66.8亿美元重组，降债35亿美元，成福建首家完成全流程的房企。融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减；碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持。
整体来看，房企债务化解呈现"企业持续进展、创新工具迭代、司法重整应用"的多元特征，但部分企业仍面临方案表决压力与股东支持边际收紧的挑战。
土地观察
关键词：聚焦核心、“抱团”竞地
土地市场聚焦核心板块，央国企主导联合拿地
土地市场方面，2025年整体土地市场呈现热度回落，聚焦核心区域的特征。
从观点指数监测的一二三线住宅供应情况来看，自10月开始，成交面积环比上涨，截止11月份，从规模来看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升。
据观察，土地竞争的激烈程度主要集中在上海、北京、深圳、广州四个一线城市的核心地块；边缘板块多以底价成交，而竞买者主要看重城市的去化情况。此外，杭州、成都、武汉、西安、厦门等城市亦有不少地块被企业高溢价竞得。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
回顾土地的收入情况，1-11月房地产土地购置费用为30172.57亿元，同比下降13.0%。1-11月，全国政府性基金预算收入40274亿元，同比下降4.9%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3938亿元，同比增长0.6%；地方政府性基金预算本级收入36336亿元，同比下降5.5%，财政部数据显示，1-11月国有土地使用权出让收入为29119亿元，同比下降10.7%。
数据来源：观点指数整理
从拿地销售比来看，2025年1-11月房企拿地销售比同比回升明显，其中全口径销售前三的保利发展控股、绿城中国、中海地产，今年前11月拿地销售比和上年相比分别回升5.90、6.30和25个百分点。
企业拿地方面，央国企是目前土地市场最主要的成员，包括、中海地产、华润置地、保利发展控股、招商蛇口、越秀地产等企业。另外，民企主要是滨江集团、邦泰集团，混改房企主要是绿城中国。
观点指数观察到，当前房企在拿地策略上倾向于联合行动，诸如中海地产、招商蛇口、中旅投资等头部央国企，凭借自身雄厚的资金和资源优势，以联合拿地或股权交易的方式，持续在上海等地的优质核心地块竞争中占据主导地位。
整体来看，强强联合的开发模式在行业深度调整的大背景下值得重点关注。一方面，它能够分散单个企业的投资风险；另一方面，也有利于整合各自的优势资源，合作开发既能确保项目品质，又能实现风险共担。未来，房企间的战略合作或会成为发展的新常态。
企业销售
关键词：好房子、品质竞争、销售分化
央国企领跑品质竞争，权益销售500亿元以上企业有12家
“十五五”规划建议明确提出实施房屋品质提升工程，打造安全舒适、绿色智慧的“好房子”，而科技赋能与精准需求洞察正成为房企创新突破的关键路径，行业正从规模扩张转向深度的“品质竞争”。
从2025年样本企业销售情况来看，市场呈现出明显的头部集中效应。2025年样本企业累计实现权益销售金额22523.61亿元， 12月单月样本房企实现权益销售金额2308.69亿元，权益销售金额超过500亿元的企业增加至12家。
累计全口径销售金额31854.78亿元，全口径销售面积为17258.12万方，12月均价为1.67万元/平方米。，全口径销售金额超过500亿元的企业环比上月增加至16家。
央国企占据销售表现的第一梯队，中海地产、保利发展控股和华润置地占据权益销售金额分别录2140.45亿元、2000亿元以及1592.8亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为1323亿元、1040亿元。
保利发展、绿城中国和华润置地全口径销售金额，分别录得2530亿元、2519亿元以及2336亿元，中海地产和招商蛇口紧随其后为2313.99亿元、1960.2亿元。
销售门槛值方面，1-12月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为656亿元、170亿元和86亿元。
1-12月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为1017亿元、239亿元和119亿元。
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