2025总结|物业行业十大热点话题

2025年已悄然而过，物业行业都有哪些让人印象深刻的话题和事件呢？这些话题和事件又反映了些什么呢？让我们一起回顾一下。

1、十五五计划

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“建议”）全文发布，为2026-2030年中国经济社会发展指明方向。

其中与物业行业相关的内容，我们进行了梳理。我们认为如果把“十五五”看作一张坐标系，未来五年的物业行业会在八条主线的交叉点上成形：

资产定价从“建成即价值”转向“运营决定价值”，数据与算法成为看不见的生产要素，统一大市场重塑服务定价秩序，城市韧性把“看不见的守护”变成“看得见的价值”，绿色低碳把每一度电、每一吨水都写进现金流与风险曲线，基层治理与党建把信任机制制度化，银发经济把确定性需求嵌入社区，县域城镇化把增长的第二曲线放在更广阔的地理版图上。
一句话概括：“存量时代，运营是价值，数据是杠杆，治理是信用。”

具体内容参考：重磅！十五五规划建议里的：物业机会

我们认为，物业企业的“十五五”规划，绝非简单的发展预期，它要求企业既要有“俯身深耕”的定力，在纵向价值链上凿穿服务壁垒；又要有“举目远眺”的格局，在横向生态圈中重构角色定位。

物业企业具体如何制定十五五规划，内容可参考：“十五五”研究｜物企十五五规划要点及思路探讨

2、定调物业服务新模式

8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布。这是中央城市工作会议之后的一份重磅文件，明确了未来一个时期城市发展的主要方向和工作基调。

文件中出现了不少新提法、新表述，例如：探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式；完善居民、企业、群团组织、社会组织参与城市治理制度机制；推动城市管理进社区；加强超大社区等特殊区域治理。

从某种意义上看，这份文件给物业行业带来的冲击不只是一次政策解读的兴奋点，而是一次结构性的重塑。质量提升让行业回归本源，治理新模式让行业进入格局，社会治理让行业承担更多责任，存量资源激活让行业获得新空间，节能降碳让行业找到新赛道，安全管理让行业回归本质，而文件中组织实施机制的变化，则为所有这些转型提供了制度保障。

具体内容可以参考：中共中央国务院重磅发文，定调物业服务新模式

3、居委会组织法修订

10月28日，十四届全国人大常委会第十八次会议表决通过新修订的城市居民委员会组织法，自2026年1月1日起施行。这次新的居委会组织法从23条扩充至50条，在制度设计、运作规范、法律地位、居民与居民委员会之间的关系等方面作出了重大调整。

我们认为，在新修订的城市居民委员会组织法中，物业管理与基层治理议题，至少有四处关键变化，像四个杠杆，分别撬动“谁来做、怎么做、做多大、如何协同”。

首先，居委会与业主自治组织的关系，被明确写进了法条的“硬骨架”：从组织诞生到规则运行，再到纠纷化解，居委会都需要成为“流程型”的支点，而不是“态度型”的旁观者。

其次，把“表彰、奖励”写进法律条文，当看得见的荣誉与可兑现的激励同向发力，自治的动力才不会成为“消耗品”。

再次，社区“治理单元”的尺度重塑。

最后，成立“环境和物业管理委员会”，它不同于之前所说的“物管会”“物业管委会”的“替代业委会”版本，也不是行政机关的派出机构；它是居委会的专业议题平台，是“协调—议事—监督—联动”的专业化抓手。

具体内容参考：重磅！居委会组织法修订，至少4处关键变化

4、空置房物业费

上半年，关于空置房物业费的争议甚嚣尘上。

空置房物业费争议本质，是公共服务领域的“三元悖论”：在业主权益、企业生存和政府调控之间，任何单方利益的绝对化都会导致系统失衡。

我们认为，短期的政策调整虽能缓解矛盾，但根治之道可能还是在于建立动态成本核算体系，区分固定以及可变服务成本。

而比成本核算更重要的，则是让这场牵动千万家庭的利益博弈，最终走向多方共赢的制度化解决方案。

具体内容可以参考我们的这篇文章：空置房物业费：一场牵动千万家庭的利益博弈

5、行业透明化革命

在空置房物业费的讨论中，我们表达了行业需要建立完善的成本核算体系的观点，其本质就是要推动行业的透明化。

今年央视315晚会曝光了家电维修乱象，头部平台啄木鸟家庭维修被点名。我们借此事件明确表达了物业行业需要一场透明化革命的观点。具体参考文章：物业行业，需要一场透明化革命

我们认为，依赖信息差盈利的系统本质是脆弱的，任何透明度提升都可能引发崩溃。未来的赢家，必是那些将“透明”植入基因的企业，因为真正的服务价值，从来无需隐匿于黑箱之中。

随后，万科物业将其弹性定价机制进行了开源，真正掀起了这场革命。

让信息更透明更开放，打破外界对物业行业的误解误读，让物业服务回归本来应该有的价值，这就是万科物业弹性定价机制最重要的意义。

具体内容可以参考我们的这篇文章：万科物业，正在掀起一场行业“透明化革命”

6、退场潮

2025年，舆论场刮起一阵“物业撤场潮”的旋风，某些媒体将零星的企业退场案例渲染成行业整体的大撤退。

我们也对此表达了我们的观点，具体内容参考：到底谁在炒作物业撤场潮？

我们认为，少数企业的退场被放大为行业溃败的符号，而全国数十万住宅小区中持续履约的物业服务，以及数百万物业从业者日复一日的设备巡检、绿化养护、安保值守，反而成了沉默的背景板。

这种选择性呈现恰是幸存者偏差的经典演绎，媒体追逐冲突性事件的天性，使1%的非常态案例，遮蔽了99%的平稳运行现实。

头部物企的“撤场”动作，更应置于其战略转型框架中解读。所谓撤退，实则是从“规模优先”转向“质量优先”的必然调整，用区域深耕替代广种薄收。

物业企业主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，转而聚焦长三角、大湾区等核心城市群。这如同果农修剪弱枝保强枝，只为让主干更茁壮。

而巨头退场留出的空白，恰是新玩家生长的裂缝之光。“只见枯叶离枝，不见新芽萌发”——这是当前舆论对物业行业最深的误判。

另外，我们认为当前物业行业的这种所谓“退场潮”，其实只是在“存量管理权大换手时代”这一行业宏观叙事背景下的微观表现而已。

具体内容可以参考我们的这篇文章：物业行业没有退场潮，只是进入大换手时代

7、AI

AI是2025年绕不开的话题。万物云董事长朱保全在致股东信中说，智能体（AI AGENT）或是物业公司的最大威胁。我们也对物业服务AI Agent做了一个科普，具体内容参考：关于物业服务AI Agent，不得不看的一篇科普

我们也结合杭州六小龙，对物业行业的未来进行了畅想。

我们认为，从“替代人力”到“重塑体验”。未来的物业AI将突破现有工具属性，向“主动服务”进化。AI的付费逻辑革命，从“成本中心”到“价值创造”。各方的付费意愿将随AI价值显性化而转变。AI替代的可能并不是“月薪两三千的人”，而是“不可控的风险与低效”。

这场变革并非简单的“机器换人”，而是需要重构服务流程、重分配利益链条、重塑人对技术的信任。

具体内容可以参考我们这篇文章：杭州六小龙，如何重构物业行业未来？

8、城市服务

近两年，碧桂园服务、万物云等头部企业开始在城市服务赛道收缩布局，目前我们对物业企业切入城市服务赛道这一动作的是非成败，还很难下定论，但结论似乎也在逐渐明朗。

上半年，深圳市罗湖区多个街道，相继发布了新一轮环卫作业外包项目的采购意向。让我们惊讶的是，这些采购意向中，完全没有了“物管城市”这个字眼。

具体内容可以参考我们这篇文章：“物管城市”改革被叫停？

我们通过数据对比发现，不实行“物管城市”，仅按环卫作业外包进行招标，罗湖区的这5个街道每年可以节省6756万元，3年就可以省下2个亿。

并且，这还只是预算控制金额，从翠竹街道的中标结果来看，中标金额2562.48万元，比预算金额2816万元，打了九折。

在当前财政吃紧的背景下，过“紧日子”已经成为常态，深圳也不例外。同时，这一现象背后，也映射出了城市服务领域的价格战的现象。

具体内容可以参考我们这篇文章：城市服务最新研判：价格战席卷全国

9、新盘物业费越收越贵

2025年有媒体报道提到，北京不少改善型新盘把物业费定在4–8元/㎡/月区间，部分豪宅则突破10元/㎡/月，上海也出现此情况。

很多人困惑：存量小区在讨论降费、打折、空置房优惠，新盘却越定越高——这是不是市场撕裂？

我们认为，市场在加速形成新的共识——物业费必须回到“质价相符”的契约逻辑。

存量项目的“降费诉求”，往往来自一笔旧账：历史定价形成于不同周期，有的受指导价、旧合同、交付质量、公共收益不透明等因素影响，导致业主对“收费—服务”的性价比极其敏感；再叠加经济周期与家庭预算约束，降费就会成为最直接的情绪出口。很多时候，业主真正不满的不是“贵”，而是“不值”。

而新盘尤其是高端新盘的“高费率”，对应的是一笔新账：开发商把物业服务当作产品的一部分交付，买家把物业服务当作生活方式与资产确定性的一部分购买。

对这类客群而言，价格重要，但更重要的是“稳定兑现”。于是，物业费在这里呈现出一种更接近“长期运营合同”的形态。

这两种现象放在一起看，反而说明行业正在经历一个关键转向：物业费不再是惯性收费，而是需要被解释、被核验、被兑现的服务契约。

具体内容可以参考我们的这篇文章：新盘物业费越收越贵：不是物业飘了，是账本变了

10、老旧小区改造

2025年年初，住建部部长倪虹再一次提到，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

我们认为，老旧小区改造应该涉及“硬件”和“软件”两个方面。

“硬件”主要是建筑、设施、公共空间的改造；而“软件”主要是社区协商机制的构建，以及物业服务的完善。

在行政主导下的老旧小区改造实践中，“硬件”设施的改造是核心的关注要点。这导致大多数的小区缺乏足够的公众参与，造成老旧小区改造过程中“软件”建设的缺位。

这也导致很多市场化的物业企业，都视老旧小区为洪水猛兽，避之不及。大部分老旧小区缺乏有效的物业管理，这也是导致其建设和改造成果难以得到长期维护的症结。

具体内容可以参考我们的这篇文章：老旧小区改造，应是一场深刻的社区治理变革

结语

时间恍惚，2025匆匆而过。

最后我们还是引用我们在新年献词中的一段话作为结尾：

人最难的，不是把日子过顺，而是在不顺的时候，仍不变形。

别被情绪带跑，别被标签按住，别把自己活成一串数字。把话说真，把事做实，把承诺做成；能解释就解释，解释不了就用兑现回答。

允许慢，允许难，但别敷衍、别放弃。你撑住的每一次克制、每一次耐心、每一次认真，都会在某个时刻，变成别人愿意相信你的理由。

新的一年，愿宏观的压力不再只变成彼此的怨气，而能倒逼出更清晰的规则、更成熟的关系、更稳固的秩序。

愿2026，我们都能在深水里，不再彼此推开，而是相互照亮。

中物智库2026新年献词：别急，慢慢变好

END