2025年中国住房租赁行业总结与展望 | 行业环境

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观点一：“十四五”期，全国住房租赁政策经历从“体系构建”到“质效并重”的深刻转型，“十五五”期保障性住房强调“优化供给”，“存转保”或成主要筹集来源，精细化、品质化运营趋势凸显

“十四五”期间住房租赁政策大致可以分为三个阶段。

第一阶段为2021-2022年：聚焦体系构建与供给攻坚，政策核心是搭建顶层设计并迅速增加供给量，初期以新建和改造闲置住房为主要途径，同时加大金融支持。

第二阶段为2023-2024年：聚焦模式探索与存量盘活，政策重心转向拓宽供给渠道、盘活存量资源。

第三阶段为2025年：聚焦质量提升与法制规范，《住房租赁条例》正式出台，政策方向转向质量提升与法制规范，同时积极培育市场化、专业化住房租赁企业。

2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。此前，“十四五”规划对保障性住房供给的提法为“有效增加”，预计“十五五”时期，我国对保障性住房的优化方向或包括保障性住房供给的筹集来源、质量提升、规模等维度。

“存转保”或成为主要筹集来源：十五五规划强调“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。后续租赁住房将从新增建设用地转向存量资产的改造和盘活，这为专业公寓运营商提供了将闲置商办、酒店、老旧厂房等物业改造为租赁住房的机遇。

由追求“量”向“质”转变：十五五规划提出“推动房地产高质量发展”，建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。这促使租赁企业进行产品升级，保租房供给要侧重品质优化，保租房也需要 “好房子”。

“以需定供”趋势显著：“十五五”时期保租房逐步向“以需定供”趋势转变，因地制宜确定供给规模，保租房供给或将逐步趋稳，有助于行业平稳运行。

观点二：地方政策持续高频，核心一二线仍为政策重地；优化供应方式指导政策落地，从源头上解决市场供需失衡的矛盾，且助力存量去化

地方住房租赁相关政策体系持续完善，推动行业可持续发展，2025年作为“十四五”收官之年，全国各地出台约259条租赁政策，仍以一线城市及强二线城市主导。

从2025年政策分类表现来看，政策指导类占比61%最多，其次为规范类占比23%；2024年及以前政策主导市场供应与市场需求匹配，2025年以来随着保租房筹集工作逐步收尾，下一步多为地方指导保租房发展及相关配套政策的部署及落位，进一步指导和约定行业发展边际，从而推动住房租赁行业高质量发展。

典型城市政策看，北上广深均推出“好房子”政策提升租赁品质；上海积极鼓励“商改租”及存量盘活，深圳、武汉、苏州等支持“非居改保”；另南京、西安等地也通过补贴、落户优惠等方式强化人才安居保障；此外，苏州、杭州等逐步规范租赁住房政策体系。预计未来租赁住房供应将聚焦于存量改造，从源头上解决市场供需失衡的矛盾，且助力存量去化。

观点三：保障房REITs首发+扩募成功落地，融资结构持续优化，债券类融资占比大幅提升

随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。据不完全统计，2025年租赁市场融资规模增长至311亿，其中基金/债券类传统金融产品发行121亿元，占比39%，类REITs/公募REITs等资产证券化产品发行金额189.99亿元，占比61%，较去年提升约19%。

保障房REITs看，年内成功首发2只并完成2单扩募，同时有超15家企业筹备发行，市场已从试点探索，迈向“扩容提质”的规模化发展新阶段。随着保障房REITs发行节奏的加快，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。

据不完全统计，2025年租赁市场大宗交易共计11宗，已披露交易金额共计71.44亿，其中仅新黄浦和上海前滩国际商务区投资有限公司为国企性质。外资在2025年的表现尤为亮眼，共参与4宗大宗交易，涉及金额23.8亿元（1宗未披露金额），占比约33%，且布局高度集中于上海、北京等一线高能级城市。

从交易标的来看，人才公寓、TOD租赁社区、核心城区优质公寓项目成为交易热点，反映出资本对"区位优越、客群稳定、运营成熟"的租赁资产的偏好。险资、私募基金、市场化公寓运营商成为交易主力，行业资源加速向优质主体集中。