不动产投资信托基金（REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。与传统金融产品和不动产投资相比，REITs具有投资门槛低、风险收益适中、流动性好、透明度高、分红比例明确等显著特点，能够满足投资人投资组合管理的诉求，正逐步成为各国盘活存量资产、扩大有效投资、促进经济转型升级的核心工具。
北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度高。北京市委、市政府高度重视基础设施REITs，已建立“高位统筹—专班推进—全链条服务”工作机制，成立了由北京市发展改革委、北京证监局、市国资委、市委金融办等部门共同参与的基础设施REITs工作专班。面对新形势新要求，北京深刻把握新时代资本市场的功能定位，充分发挥首都金融资源集聚优势，持续推动北京基础设施REITs高质量发展。
当前北京基础设施REITs发展态势良好
我国公募REITs市场经历了从探索试点到常态化发展的历程。早期，以私募形式存在的类REITs产品在证券交易所流通，利用底层资产发行债券，为公募REITs市场的开放进行了前期铺垫。2020年4月，中国证券监督管理委员会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动公募REITs试点。2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品分别在上海证券交易所和深圳证券交易所上市交易，标志着我国公募REITs市场正式诞生。此后，REITs试点不断拓宽资产范围、优化发行流程，市场规模稳步增长，逐渐步入常态化发行的新阶段。据北京中指信息技术研究院统计，截至2025年9月24日，我国已上市公募REITs数量增至74只，累计募集资金（含扩募）达1991.5亿元。
北京拥有开展基础设施REITs试点得天独厚的区位因素。经过改革开放40多年的发展建设，全市在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产，大批基础设施项目实现良好投资回报且具有一定增长空间。2020年9月，市发展改革委等六部门联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），明确支持基础设施REITs产业发展并提出12条具体政策措施，盘活基础设施存量资产。同时，为全方位鼓励企业参与REITs试点，《若干措施》提出创新财税奖补、国有企业考核指标等政策措施，调动企业参与试点积极性。2021年11月，国务院发布《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》提到，稳妥推进基础设施（REITs）试点，支持发展保障性租赁住房REITs，鼓励公募REITs基金管理人在城市副中心落户发展。2022年，北京率先推出全国首批公租房REITs，并落地首个大型平台公司“绿灯”投资案例——京东集团仓储物流公募REITs。同时，作为全国首批REITs试点省市，北京围绕首都城市战略定位，打造了一批引领首都高质量发展的精品项目，持续深化金融改革创新，进一步巩固和拓展在基础设施REITs领域的领先优势。
根据中国领先的金融数据和分析工具服务提供商WIND 数据库最新统计，目前，在与北京有直接关系的REITs产品中，原始权益人在北京的有14个基础设施REITs项目发行上市；核心底层资产位于北京的有9个基础设施REITs项目发行上市，包括创金合信首农产业园、北京首钢生物质能源项目、金隅·智造工场、北京联东科技有限公司等，共募集资金规模超311亿元，占全国募集资金规模的15.6%。当前，北京REITs发行上市数量和募集资金规模均居全国首位，同时在REITs发展所需的政策支持、产品设计、项目管理、资产配置等方面北京均处于示范引领地位。
从资产类型来看，北京基础设施REITs已覆盖能源、生态环保、仓储物流、园区、租赁住房及消费基础设施等多个领域，行业类型丰富，并涌现出多个细分领域的首单或标杆项目。其中，由物美集团、京东集团和北京联东投资（集团）有限公司发行的民营企业REITs项目，覆盖消费基础设施、产业园区等领域，相比全国民营企业REITs项目总数表现突出。
北京基础设施REITs发展的四大优势
一是金融基础优势突出。作为国家金融管理中心，北京汇聚了众多金融机构总部、国家级交易平台以及金融监管机构。截至2025年9月，作为“首都国际金融机构主聚集区”的朝阳区拥有持牌金融机构1848家，其中外资金融机构367家，占全市外资金融机构总数的2/3以上。这一完善的金融生态为REITs项目的孵化、发行和交易提供了坚实基础，助力北京快速对接国内外资本市场，构建多层次REITs市场体系。
二是政策支持力度大。依托“两区”建设优势，北京持续释放制度创新红利。特别是出台了《若干措施》，在资产储备、运营整合、资质申请及资金奖励等方面，均对REITs有较大的支持力度，如在资产储备与孵化机制方面，提出建立基础设施REITs项目储备库，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制；在运营整合支持方面，鼓励中央企业在京设立基础设施专业运营机构，支持具备条件的民营企业开展基础设施专业运营，加快培育一批行业领先、辐射全国的基础设施REITs专业运营管理龙头企业；在资质申请支持与资金奖励方面，提出支持市属机构申请公募基金管理人资质，吸引内外资公募REITs基金管理人入驻北京，对新设立或迁入的持牌机构给予最高1000万元奖励。
三是资产储备与创新资源优势突出。一方面，北京在基础设施、产业园区、保障性住房等领域积累了规模庞大、收益稳定的优质资产。例如，北京中关村软件园作为国家数字服务出口基地，通过高标准研发楼宇和配套设施具备稳定的租金收益与增值潜力，已成为REITs发行的标杆资产。另一方面，北京在数字经济、绿色能源等新兴产业领域的基础设施建设也均处于全国领先水平。
四是人才储备与专业服务支持体系发达。北京拥有全国知名的金融与法律院校、研究机构，持续为REITs领域输送专业人才。例如，清华大学、北京大学等高校开设了REITs与资产证券化相关课程，并与国际机构合作培养相关复合型人才。同时，北京通过建设国际金融人才社区，吸引全球知名REITs管理、评级及法律服务机构的专家来京发展，为REITs产品设计、风险管理和跨境合作提供智力支持。
北京基础设施REITs市场前景广阔
首先，可通过优质资产扩容和创新，推动REITs高质量发展。《2025年国民经济和社会发展计划》明确提出，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容”，为REITs的发展指明了方向。2025年3月，市发展改革委发布《关于征集基础设施REITs意向储备项目有关工作的通知》，正式启动基础设施REITs项目征集工作，明确将交通基础设施、能源基础设施等13个重点领域涵盖其中，同时将科技创新产业园区、养老、清洁能源、文化旅游等领域项目进行重点梳理储备。在实践中，北京拥有大量优质资产亟待扩容。一是作为全国核心的数据中心和互联网枢纽，北京及周边地区聚集了大量高品质数据中心。随着REITs试点范围明确纳入数据中心，这类数字时代的新型基础设施有望成为北京REITs市场中最具增长潜力的板块之一。二是在养老领域，北京存在着持续增长的养老与医疗服务需求，将市场化运作的养老社区、专科医院等纳入REITs，有助于吸引社会资本参与“银发经济”和健康服务业，可有效弥补公共服务供给短板。三是北京拥有众多高品质产业园区与甲级写字楼集群，如北京经济技术开发区、北京新机场临空经济区、北京金融街等区域，这些区域积累了成熟的运营经验并拥有现金流稳定的园区与商办物业，为REITs的扩募和新增发行提供了丰富且优质的资金来源。四是随着“租购并举”住房政策的深入推进，北京已成为长租公寓发展的战略高地。除了既有保障性租赁住房项目外，由市属国企和专业机构运营的市场化集中式长租公寓，以及未来可能拓展的集体建设用地租赁住房项目，均有望成为REITs的潜在优质资产。
此外，北京已全面进入以存量提升为主导的城市发展阶段。大量已完成改造并产生稳定现金流的老旧厂房更新项目、商业步行街改造项目等，均可通过REITs实现资本退出，构建可持续的城市更新资金闭环，进一步增强城市发展动能。
其次，可通过扩募优质REITs打造一流REIT平台。2025年9月12日，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，聚焦REITs扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障，积极支持通过扩募做大REITs平台，将首次发行至扩募的间隔期由12个月缩短至6个月，并拓宽新购入资产范围，提升REITs作为资产整合和资本运作平台的能力。针对此，北京应积极响应，扩募REITs项目，收购优质资产，打造一流的资本运作平台。一是可持续出台“扩募友好型”制度，第一时间落地执行缩短发行至扩募的间隔，形成“申报即受理、合规即评估”的快车道，将扩募规模纳入国企降杠杆考核，激励更多的国企持续注入资产。二是可建立“首发+扩募”滚动项目库，覆盖租赁住房、仓储物流、光伏、产业园、消费基础设施等多个领域，储备大规模资金。三是可打造“进退有序”的资本运作平台，推动混装扩募、多元发售、二次扩募等REITs平台做大做强。
最后，可通过建立多层次REIT市场体系，形成“Pre-REITs（前融端）—私募REITs—公募REITs—扩募并购”四级联动、协同发展的市场格局。北京可依托存量产业园区，设立政府引导、央企/险资主导的Pre-REITs母基金，对保障性租赁房、新能源、冷链物流等早期资产进行孵化、培育、合规整改，持续扩大资产管理规模。同时，依托北京证券交易所、北京银行保险产业园、北京基金小镇等探索“持有型ABS（资产支持证券）+私募REITs”双轨模式，收购现金流稳定但尚未达到公募标准的资产，形成“中转站”功能。未来，可发行更多的公募REITs，利用好扩募机制，打造多只市值超300亿元的“龙头REITs”，把北京建设成为“亚洲领先、世界一流”的REITs要素集聚中心、产品创新中心、资本配置中心和风险管理中心。
文 | 易成栋 王燕燕 袁佳丽（中央财经大学管理科学与工程学院）
排版 | 林晓彤
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