上周（12.29-1.5）杨浦&虹口二手房成交市场分析报告
报告核心摘要：
上周市场呈现 “以价换量” 的明显特征。尽管临近新年，市场仍保持一定活跃度，成交房源覆盖从高端改善到刚需上车全谱系。买方议价能力强劲，绝大部分房源成交价低于挂牌价，平均议价空间显著。成交周期分化，部分优质或高性价比房源去化迅速。
一、 整体市场概况
成交热度：数据显示，统计周期内两区共有超过60套房产成交，表明市场交易活动持续，并未因跨年而完全停滞。
价格跨度巨大：成交单价范围从2.54万元/㎡ (殷行路310弄) 到11.92万元/㎡ (瑞虹新城怡庭)，反映出区域内房产价值的巨大差异，满足不同预算购房者的需求。
普遍存在议价空间：超过95%的成交案例显示为降价成交，无一例溢价。这表明当前市场是典型的“买方市场”，卖家预期普遍需要调整以实现成交。
二、 价格维度分析
单价分布：
高端板块（单价 > 8万元/㎡）：以瑞虹新城系列（怡庭、铭庭）、上和园一期、慧芝湖花园为代表，共约10套。这些楼盘地段、品质俱佳，是改善型需求的核心标的。
中端主力（单价 5-8万元/㎡）：成交最为集中的区间，包括新江湾城片区（雍景苑、时代花园）、三湘世纪花城、现代星洲城等知名社区，以及部分核心地段的优质老小区。此区间是市场成交的“中坚力量”。
刚需上车（单价 < 5万元/㎡）：房源数量众多，主要集中在杨浦鞍山、控江、延吉及虹口北外滩周边等区域的成熟公房或小型社区，总价可控，是首次置业的主要选择。
总价分段：
千万级豪宅：共3套，如瑞虹新城怡庭（1180万）、名江七星城（1250万）、新江湾城雍景苑（1152万）。
500-1000万级改善：占比最高，是市场主流成交总价段，满足家庭置换需求。
300-500万级首置/刚改：房源数量较多，选择面广。
300万以内纯刚需：有多套小户型房源成交，如八一小区、巴林小区、延吉二村等，最低总价87万（控江五村），为上车提供了可能。
三、 市场心态与流动性分析
议价幅度：
平均议价幅度约为-8.5%，议价能力强劲。
大部分房源议价空间在 -5% 至 -12% 之间。
高议价案例：鞍山五村（-44.23%）、同鸣路157号（-22.27%）、建工天峰公寓（-14.84%）、瑞虹新城(一期)（-14.02%）。这些高折扣案例或因房源存在特定瑕疵，或是卖家急售心态的体现。
成交周期：
成交周期（挂牌到成交的天数）两极分化严重。
快速成交（≤30天）：占比约一半，其中不乏仅挂牌1天（八一小区）、4天（广中五村）即成交的案例，说明定价合理、性价比高的房源去化速度极快。
长周期成交（>100天）：部分房源成交周期超过200天甚至500天（如开鲁路1号568天），反映出去化过程艰难，最终通过大幅调价或等待到合适买家才得以成交。
房源流动性（“本区域成交”指标）：
超过三分之二的房源被标记为“本区域成交”（值为1），意味着买家多为本区居民或对该区域有深度了解的客户，呈现明显的“区域内部置换”特征。
部分房源为“跨区域成交”（值为0），可能吸引了对该板块价值认可的外区客群。
四、 典型成交案例聚焦
高端标杆：瑞虹新城怡庭，99㎡以1180万成交，单价11.92万。虽总价高，但对比1320万的挂牌价，议价幅度达-10.61%，说明即便顶级板块的卖家也面临价格压力。
高性价比改善：新江湾城雍景苑，190.8㎡大平层以1152万成交，单价6.04万，议价仅-3.84%，成交周期42天，显示优质稀缺的大户型产品依然受追捧且价格坚挺。
极端议价：鞍山五村，92.6㎡房源从459万大幅降价至256万成交，单价仅2.76万，议价高达-44.23%。此案例极为特殊，可能涉及非市场因素（如遗产处理、急售等），不具有普遍代表性，但警示了非核心资产的价格风险。
总结与展望
上周杨浦虹口二手房市场在年末年初之际表现平稳，成交是建立在实质性价格让步基础上的。市场呈现出清晰的结构化特征：
核心优质资产（如瑞虹、新江湾）需求相对稳固，但成交同样依赖合理定价。
主流置换房源（总价500-800万）是市场的成交基石，买卖双方博弈后容易达成交易。
刚需上车盘交易活跃，低总价是核心优势，去化速度快。
对于买卖双方的建议：
卖家：需正视市场，设定具有竞争力的挂牌价，是加速成交的关键。
买家：当前拥有较强的议价主动权，可针对心仪房源大胆议价，尤其是挂牌周期较长的房源。同时，对于“高性价比”的快速成交房源需决策果断。
注：本报告基于成交数据 分析，仅供参考。
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99-105-142三房四房 总价400万--780万 
上海招商序：
招商序敬呈建面约101-143㎡空间革新作品，首批次傲销全城，高净值人群竞相锁定，二批次领潮级新品，热势不止，三批次超规格造艺奢宅 加推在即。
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上周（12.29-1.5）杨浦&虹口二手房成交市场分析报告
报告核心摘要：
上周市场呈现 “以价换量” 的明显特征。尽管临近新年，市场仍保持一定活跃度，成交房源覆盖从高端改善到刚需上车全谱系。买方议价能力强劲，绝大部分房源成交价低于挂牌价，平均议价空间显著。成交周期分化，部分优质或高性价比房源去化迅速。
一、 整体市场概况
成交热度：数据显示，统计周期内两区共有超过60套房产成交，表明市场交易活动持续，并未因跨年而完全停滞。
价格跨度巨大：成交单价范围从2.54万元/㎡ (殷行路310弄) 到11.92万元/㎡ (瑞虹新城怡庭)，反映出区域内房产价值的巨大差异，满足不同预算购房者的需求。
普遍存在议价空间：超过95%的成交案例显示为降价成交，无一例溢价。这表明当前市场是典型的“买方市场”，卖家预期普遍需要调整以实现成交。
二、 价格维度分析
单价分布：
高端板块（单价 > 8万元/㎡）：以瑞虹新城系列（怡庭、铭庭）、上和园一期、慧芝湖花园为代表，共约10套。这些楼盘地段、品质俱佳，是改善型需求的核心标的。
中端主力（单价 5-8万元/㎡）：成交最为集中的区间，包括新江湾城片区（雍景苑、时代花园）、三湘世纪花城、现代星洲城等知名社区，以及部分核心地段的优质老小区。此区间是市场成交的“中坚力量”。
刚需上车（单价 < 5万元/㎡）：房源数量众多，主要集中在杨浦鞍山、控江、延吉及虹口北外滩周边等区域的成熟公房或小型社区，总价可控，是首次置业的主要选择。
总价分段：
千万级豪宅：共3套，如瑞虹新城怡庭（1180万）、名江七星城（1250万）、新江湾城雍景苑（1152万）。
500-1000万级改善：占比最高，是市场主流成交总价段，满足家庭置换需求。
300-500万级首置/刚改：房源数量较多，选择面广。
300万以内纯刚需：有多套小户型房源成交，如八一小区、巴林小区、延吉二村等，最低总价87万（控江五村），为上车提供了可能。
三、 市场心态与流动性分析
议价幅度：
平均议价幅度约为-8.5%，议价能力强劲。
大部分房源议价空间在 -5% 至 -12% 之间。
高议价案例：鞍山五村（-44.23%）、同鸣路157号（-22.27%）、建工天峰公寓（-14.84%）、瑞虹新城(一期)（-14.02%）。这些高折扣案例或因房源存在特定瑕疵，或是卖家急售心态的体现。
成交周期：
成交周期（挂牌到成交的天数）两极分化严重。
快速成交（≤30天）：占比约一半，其中不乏仅挂牌1天（八一小区）、4天（广中五村）即成交的案例，说明定价合理、性价比高的房源去化速度极快。
长周期成交（>100天）：部分房源成交周期超过200天甚至500天（如开鲁路1号568天），反映出去化过程艰难，最终通过大幅调价或等待到合适买家才得以成交。
房源流动性（“本区域成交”指标）：
超过三分之二的房源被标记为“本区域成交”（值为1），意味着买家多为本区居民或对该区域有深度了解的客户，呈现明显的“区域内部置换”特征。
部分房源为“跨区域成交”（值为0），可能吸引了对该板块价值认可的外区客群。
四、 典型成交案例聚焦
高端标杆：瑞虹新城怡庭，99㎡以1180万成交，单价11.92万。虽总价高，但对比1320万的挂牌价，议价幅度达-10.61%，说明即便顶级板块的卖家也面临价格压力。
高性价比改善：新江湾城雍景苑，190.8㎡大平层以1152万成交，单价6.04万，议价仅-3.84%，成交周期42天，显示优质稀缺的大户型产品依然受追捧且价格坚挺。
极端议价：鞍山五村，92.6㎡房源从459万大幅降价至256万成交，单价仅2.76万，议价高达-44.23%。此案例极为特殊，可能涉及非市场因素（如遗产处理、急售等），不具有普遍代表性，但警示了非核心资产的价格风险。
总结与展望
上周杨浦虹口二手房市场在年末年初之际表现平稳，成交是建立在实质性价格让步基础上的。市场呈现出清晰的结构化特征：
核心优质资产（如瑞虹、新江湾）需求相对稳固，但成交同样依赖合理定价。
主流置换房源（总价500-800万）是市场的成交基石，买卖双方博弈后容易达成交易。
刚需上车盘交易活跃，低总价是核心优势，去化速度快。
对于买卖双方的建议：
卖家：需正视市场，设定具有竞争力的挂牌价，是加速成交的关键。
买家：当前拥有较强的议价主动权，可针对心仪房源大胆议价，尤其是挂牌周期较长的房源。同时，对于“高性价比”的快速成交房源需决策果断。
注：本报告基于成交数据 分析，仅供参考。
宝山新顾城招商TOD大盘：招商时代乐章
上海招商序：
招商序敬呈建面约101-143㎡空间革新作品，首批次傲销全城，高净值人群竞相锁定，二批次领潮级新品，热势不止，三批次超规格造艺奢宅 加推在即。
上海招商序：
招商序敬呈建面约101-143㎡空间革新作品，首批次傲销全城，高净值人群竞相锁定，二批次领潮级新品，热势不止，三批次超规格造艺奢宅 加推在即。
杨浦公园翎翠滨江
东外滩江浦公园新房热销 保利外滩曜
