1月17-18日 广州丨从筛选到共赢-市场调研、租金测算与经营分析

在当下商业地产行业深度变革与消费升级的双重驱动下，购物中心已从传统"空间租赁"模式转向"精细化运营"与"价值共创"的新阶段。随着存量竞争加剧、消费者需求分层、线上消费分流等挑战加剧，商业地产运营商面临租金增长乏力、空置率攀升、同质化严重等核心痛点。

本课程以产品经理思维重构招商逻辑，覆盖市场调研、租金测算、经营分析全链条：通过"3个租金公式"破解不同阶段租金策略，运用"SWOT九宫格+四维定位"实现精准客群锚定，创新"冷热铺切分"动线组合法提升坪效。课程直击行业痛点，系统解答"资管与商管差异""资产估值逻辑""招调推进路径"等底层问题，配套经营评审表单、业态品类数据库等工具包，助力学员完成从"经验招商"到"科学招商"的范式升级。

为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

产品策略——产品经理视角

一、购物中心顾客——直接顾客和间接顾客

二、购物中心产品组件——空间、内容和服务

购物中心租金策略——吃透3个租金公式，掌握不同发展阶段的合适租金策略【案例详解】

步骤一 招调准备，内外对标

一、业主目标

本节回答以下问题：

二、参访对标

1.参访对标哪些购物中心，怎么选？

2.参访要点表

步骤二 项目经营评审

一、经营评审

1、细致的经营评审分析，可以有效支持招商调整方案。

2、经营评审表单

二、市场租金测算

1、比较网格法7步骤

2、比较网格法在招商谈判中的妙用【课堂演练】

步骤三 市场调研

一、界定势力范围

1、区域分析3要素——人口、经济、竞品

2、商圈分析——绘制商圈地图；描述细分市场

二、获取竞争对手情报

步骤四 精准定位

一、SWOT分析——九宫格

锁定对手

收集信息

筛选排序

二、精准定位——四个维度

三、SLOGAN提炼——常见4种方法

步骤五 招调方案

一、租赁决策

租赁决策的底层逻辑

任何调整方案都是“既要租金，又要商品力”

二、商品力-业态品类

1、业态品类表：四大业态；28个一级品类，87个二级品类，294个三级品类

2、业态品类招调难点【案例详解】

三、商品力——品牌【案例详解】

1、品牌适配度

2、品牌引领性

3、品牌稀缺性

4、品牌店铺级次

步骤六 招调落位

一、品牌落位

1、识别商铺价值

2、区分品牌属性

3、用品牌属性与商铺价值匹配法，实现一个不错的落位

二、动线组合切铺

1、常见的4种租户组合逻辑

2、冷铺切大，热铺切小【案例详解】

三、租赁谈判

1、洽谈步骤——6步定局

2、七招创新招商大面积冷区商铺

步骤七 招调复盘

一、租费收入还原度复盘

1、租费达成情况分析

2、租费缺损原因分析

二、品牌落位还原度复盘

1、品牌落位还原达标情况

2、品牌落位偏差原因分析

三、租赁台账

四、工程改造费用明细【案例】

【Q&A】

杜老师| 赢商培训资深商业顾问

擅长购物中心的精准定位、招商调整、深度运营、营企联动等实战训练课程和咨询顾问。

30年商业经验（奢侈品/潮流百货19年，购物中心7年，商业地产培训师6年），其中20多年高管经验。

原万达商管集团区域总经理（2011-2015连续5年万达全国优秀总经理）。

香港瑞安新天地、宜家荟聚、新加坡凯德、万科印力、招商蛇口、大悦城、百联集团、王府井集团、武商集团、银泰商置、华侨城、粤海集团、深业集团、银座集团等标杆企业商业地产课程授课导师。