58安居客研究院《2025 年全国租赁市场年报》核心结论显示，全国租赁市场整体保持稳定，供需波动幅度较小，全年平均挂牌租金同比下降 6.4% 但跌幅收窄。市场呈现 “城市分化加剧、中低价位房源受捧、保障房规模化入市” 三大特征，中西部部分城市表现亮眼，而《住房租赁条例》的实施与人口产业流动将主导未来市场格局。
一、市场整体：供需平稳，四季度景气转冷
景气度波动收窄：上半年市场维持 “温” 度区间，毕业季后转 “冷”，全年景气度弱于去年同期，核心因二手房源转租赁、保障房入市增加供给，叠加收入预期转弱抑制需求。 供需结构微调：全国 40 城线上挂牌供应同比增长 4.2%，29 城供应增加；需求热度同比下降 3.7%，但跌幅显著收窄，13 城需求同比增长，重庆、南京增幅超 15%。 去化压力分化：平均挂牌周期延长至 41.9 天，仅 14 城去化加快，东莞、武汉、广州挂牌周期降幅超 5 天；北京、上海因租金偏高、需求转弱，出租难度加大。
二、城市与价格：分化加剧，中低价位成主力
城市表现差异显著：仅乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特 3 城租金同比上涨，乌鲁木齐涨幅 4.1%；西部城市抗波动能力更强，上海、成都租金表现相对稳健，部分城市下半年显现止跌回升迹象。 价格中枢下移：重点 10 城中低价位房源供需占比上升，一线城市 2000 元 / 套 / 月以下房源需求占比达 41.2%，二线城市该区间供需占比超 68%，中高价位需求占比小幅下降。 区域分化明显：一线城市核心区租金跌幅更突出，远郊区相对抗跌；成都核心区逆势上涨，锦江、青羊等区域租金同比涨幅超 2%，二线城市远郊区域受需求下降影响更显著。
三、关键亮点：租金收益率上行，保障房成重要供给
租金收益率提升：重点 10 城挂牌租金收益率整体小幅上升，武汉、重庆同比涨幅超 9%，12 月成都、重庆、武汉收益率均超 3%，受房价下行与租金走势分化共同推动。 保障房规模化落地：“十四五” 期间全国筹集保障房超 1100 万套，北京、重庆、成都等重点城市推进迅速，保租房租金为周边市场化租金 6-9 折，分流客源的同时抑制租金上涨。
四、未来展望：政策护航，分化格局持续
未来租赁市场将延续 “整体平稳、结构分化” 态势。《住房租赁条例》的实施将规范市场秩序，整治群租、押金克扣等乱象，推动行业机构化率提升；保障房持续放量将推动供需再平衡，改善居住品质。
长期来看，人口与产业因素成为核心驱动力，人口持续流入的新一线城市及中西部核心城市，租金有望逐步修复；一线城市依托庞大租赁基数保持稳定，产业聚集区需求更强劲。租赁市场将从 “规模增长” 向 “品质提升、结构优化” 转型，更好满足新市民、青年人的居住需求。
