北京老城保护和城市更新项目发展研究报告（2025）
北京老城保护更新大事记
2025年1月7日
根据西城区两会发布的信息，2024年，西城区首创平房院落保护更新“整院退租”新模式，启动实施白塔寺、棉花片A3两个试点项目，签约1004户、形成整院224处。2025年西城区将持续深化平房院落保护更新“整院腾退”新模式，申请式退租签约1000户。
2025年1月8日
皇城景山片区作为北京市首个片区式城市更新项目，是北京市核心区独有的特色产业空间项目，地上地下总建筑面积近6万平方米，整院206个，首批试点院落已经亮相，为发展“总部”“金融”“文化”等业态提供优质承载空间。西总布片区一期项目持续腾退，目前正在火热招商中，将为企业提供老城内独有的四合院式产业空间。
2025年1月9日
根据东城区两会发布的信息，2024年，东城区持续推进申请式退租，1004户居民有效改善居住条件；皇城景山、皇城故宫、钟鼓楼、西总布等片区一批恢复性修建试点院落完成建设；2025年东城区将继续开展1000户直管公房申请式退租，在保护传统风貌、补齐民生短板的同时，统筹协调区域产业发展。
2025年1月14日
在北京市第十六届人民代表大会第三次会议上北京市市长殷勇做《北京市政府工作报告》：实施城市更新行动，完成核心区平房2008户申请式退租，老旧小区改造开工742个、完工548个，启动危旧楼房改建和简易楼腾退20.6万平方米，完成71处老旧厂房更新改造；
2025年2月6日
西四北张贴《致居民一封信》，由德源尚嘉开展西起赵登禹路，东至西四北大街，北起平安里西大街，南至阜成门内大街的整院申请式退租（换租）的居民意向摸底工作。
2025年2月19日
德源集团首个自主经营项目新中式茶饮店“乙字调”正式开业！
2025年5月15日
新华社公布中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》
2025年5月29日
北京日报报道：2021年至2024年，首开集团城市更新事业部先后启动景山一期、二期、三期项目申请式退租工作，完成皇城景山街区2455户居民家庭的申请式退租工作，退租率达91.2%。
2025年6月16日
清陆军部和海军部旧址文物腾退取得重大阶段性进展，已正式启动签约，标志着这一全国重点文物保护单位的腾退工作进入实质性阶段，为探索文物保护与城市更新协调发展提供重要示范。
2025年6月28日
东斜街城市保护更新项目二期正式启动。
2025年6月30日
天桥片区城市保护更新项目二期正式启动。62个院落，110户家庭，计划腾退60户。
2025年7月12日
7月12日晚，北京商报记者从北京市西城区获悉，白塔寺东西岔开街暨首届“迎新生・白塔新韵”消费季之夜举行。该消费季是在白塔寺美食节基础上进行的升级创新，将持续至9月30日。开街活动当天，全域商户近20个品牌将在抖音官方账号“白塔IN”上推出众多优惠活动和打折兑换券。至此，白塔寺东西岔街区所有关键点位已全部正式开业，街区将以更加多元的文化体验和消费场景，为市民游客带来独具西城特色的文商旅“一站式”体验。
据悉，2015年，西城区启动白塔寺片区保护性更新，创新采用“政府引导、企业实施、整体规划、整体运营”的模式，以“申请式换租”“整院申请式退租” 等创新机制破解老城更新难题。1230户居民住房条件得以改善，3.7万平方米可利用空间得以释放。改造不仅停留在物理空间，西城区还以打造“北京休闲文化打卡地，金融街配套服务承载地”为目标，统筹推进城市更新和静美街区建设，同时大力推进文商旅融合发展。街区高标准引入多元业态，吸引1家北京首店、10家西城首店入驻。白塔艺术中心、白塔之恋文化中心于今年6月相继开业，不定期开展不同专题文化展览与沉浸式体验。
2025年7月14日
中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。会议指出,我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期,城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化,转变城市发展理念,更加注重以人为本;转变城市发展方式,更加注重集约高效;转变城市发展动力,更加注重特色发展;转变城市工作重心,更加注重治理投入;转变城市工作方法,更加注重统筹协调。
7月14日上午，孚王府文物腾退项目正式启动签约，涉及居民200余户，签约期为25天。本次腾退置换采取房屋安置和货币补偿两种方式，置换对象可自愿选择其中一种置换方式，但认定为实际居住人的置换对象，只能选择房屋安置方式。安置房有朝阳区豆各庄、通州两站一街东惠家园两处可供选择。
2025年9月5日
国子监街区平房直管公房申请式退租及恢复性修建二期项目在国子监街66号张贴出第一份公告，标志着该项目正式启动。项目遵循“居民自愿、平等协商、整院实施”的工作原则，在充分尊重居民意愿、保障居民合法权益的基础上，以整院为单位统一推进，确保院落整体保护和修缮效果。项目政策宣讲及退租签约期截至11月30日。
2025年9月20日
东城区三眼井胡同68号院，由首开集团与东城区政府共同打造的胡同美术馆正式启幕，首展《镜观·曼波》同步开展。作为皇城景山街区三眼井启动亮相的首张“文化名片”，该项目不仅为北京增添了独特的胡同艺术公共空间，也是三眼井片区城市更新成果的生动缩影。
2025年10月15日
北京东城区故宫周边院落申请式退租及恢复性修建二期项目近日正式启动，涉及197个院落、1287户居民。2021年，东城区以中轴线沿线为重点，先后启动了故宫周边院落申请式退租及恢复性修建项目（一期）等5个项目。本次退租项目为二期，总建筑面积约3.2万平方米，范围北至五四大街，南至长安街，西临故宫筒子河及劳动人民文化宫，东至南、北河沿大街，不含一期项目已公示院落。涉及银闸、智德、南池子3个社区的6条大街24条胡同。
本次申请式退租工作秉持有机更新理念，通过系统性整院腾退，为后续的恢复性修建奠定基础。未来，腾退院落将严格按照《北京老城保护房屋修缮技术导则》等规范要求，采用原材料、原工艺、原形制、原做法或风貌协调的新技术，实施“一院一策”的精细化修缮，最大程度还原历史格局与老城肌理。修缮后的空间将融入文化展示、便民服务、活力产业等功能，补齐民生短板，活化利用历史资源，实现老城保护、民生改善、文化传承的有机融合。
2025年10月22日
2025年北京市东城区城市更新主题日系列活动——北京建工西总布城市更新项目专场推介会在西总布街区缘庆书苑举办。
2021年，北京建工作为首批市属国企深度参与核心区申请式退租，系统性启动西总布城市更新项目。核心目标是守护老城风貌肌理，激活历史空间活力，打造“传统与现代共生的胡同样本”。项目位于建国门街道西北部，地处东长安街沿线纵深一公里范围内，东至朝阳门南小街、明阳国际中心西侧，西至东单北大街，南至北极阁路、明阳国际中心北侧,北至金宝街，面积约40公顷，覆盖107座区属直管公房院落，建筑规模约2.3万平方米，通过“修建修缮+业态焕新+公共空间优化”的多元路径推进更新。一期以“一院一策”的针灸式更新为抓手，率先完成3个代表性院落的焕新亮相，包括“共生院”、整院及社区配套用房，为后续改造提供范本。当前，20余座院落正在同步推进修缮修建工作，后续院落方案设计也已启动，正在深化“西总布时空集”品牌建设，围绕街区更新、产业导入与文化传播构建综合运营体系。
2025年11月21日
1月21日，首都“十四五”规划高质量收官系列主题新闻发布会举行，北京市住房和城乡建设委员会党组书记、主任王飞晒出了北京住有所居成绩单——“十四五”期间，北京已累计实施市属老旧小区改造7800万平方米，完成核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米，全面推进D级危楼解危。他同时透露，《北京城市更新“十五五”规划》正在编制当中，未来将有更多居民在“好房子”中享受新生活。
2025年12月04日
东城区前门东区织补项目（居住、商业地块）B9-01等七个地块设计方案公示。地块位于东城区前门东路以东，东起草厂三条，西至草厂头条、青云胡同，南起南芦草园胡同，北至草厂二条2号。总建设用地面积1.11万㎡，总建筑面积约1.95万㎡。
其中：地上7220.39㎡。包括商业345.34㎡，住宅6848.76㎡，其余为公共服务设施。地下12256.24㎡。包括仓储5719.41㎡，车库5729.06㎡，设备用房664.84㎡。建筑檐口高度3.31-4.00米，屋脊高度4.31-7.36米；
七个地块共计28个院落。其中1个院落为商业，其余27个为住宅，一院一户。另配有68个机动车位，其中自用车位40辆，其余28辆为共享车位
前门东区织补项目（居住、商业地块)总计39个地块，其中27个一类居住用地、10个综合性商业金融服务业用地、2个商业用地。建设用地面积5.2万㎡，总建面约9.11万㎡，其中地上建面3.38万㎡，包括：办公1.2万㎡；商业0.08万㎡；住宅2.05万㎡；其余为公服配套及便利店、菜市场等小型商业。总共规划134个院落，其中办公43个，商业3个，住宅88个（户）。
本次申报范围含7个地块，28个院子，住宅27户。
建设单位北京前门中绿里投资有限公司。
2025年12月05日
国子监街区平房直管公房申请式退租及恢复性修建二期项目申请式退租阶段工作告一段落。作为东城区实施的首个“整院退租”项目，自9月5日启动以来，项目已形成整院申请70余个院落，整院申请超500户，累计签约400余户。一场兼顾历史保护、民生改善、城市发展的更新实践在国子监街区取得阶段性成果。2025年4月，东城区筹划启动国子监街区申请式退租及恢复性修建二期项目，涉及180余个院落、1300余户直管公房，建筑面积约3万平方米。
2025年12月26日
2025年12月26日夜晚，冬日的白塔寺片区妆点一新、年味盎然，七百五十余载妙应寺白塔静静伫立，见证着“白塔迎新春·欢喜中国年暨东西岔文化消费节”欢乐启幕。本次活动自2025年12月21日预热至2026年3月3日结束，这是白塔寺片区继“白塔点亮”“东西岔开街”后，精心打造的又一区域文化盛事。活动横跨冬至、腊八、小年、立春、春节、元宵等多个传统节令,以“读鲁迅 转白塔 逛东西岔 欢喜中国年”为主题，深度融合鲁迅文化、白塔寺历史底蕴与当代胡同生活潮流，旨在为广大市民与游客呈现一场集文化深度、祈福寓意、时尚体验与浓厚年味于一体的沉浸式节日盛宴。构建起集“烟火气、文化味、时尚感”于一体的多维场景，全力助推白塔寺片区跃升为京城文化消费新地标。
《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》自2021发布实施以来，已历时五年，到2025年，完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务。已全面完成，本报告将系统梳理自2017年新总规实施9年和2021年行动计划实施5年以来北京老城保护更新的经验，敬请期待！
