绿城管理控股:商业代建高景气,新拓展业务逆势增长【2023H1·年报有料1】

2023年上半年，绿城管理已在全国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市进行布局，主要经济区的布局比重较大。市场份额方面，公司市占率始终维持在20%以上，继续保持房地产轻资产开发领域第一身位。销售方面，公司新拓展业务保持逆势增长。收入方面，代建业务的收入高速增长，主要是受商业代建快速增长驱动。盈利方面，公司盈利能力略有上升，保持较高水平，原因是成本得到有效控制。

全国化业务布局，新拓展业务逆势增长

2023年上半年，绿城管理在全国范围内进行业务布局，并始终处于领先地位。具体来说，公司目前已布局包括28个省、直辖市及自治区的123座主要城市。主要经济区的布局比重较大，其中长三角经济圈项目货值2660亿元，占32.3%，环渤海、京津冀经济圈项目货值2014亿元，占24.5%，珠三角经济圈项目货值1211亿元，占14.7%，成渝城市群项目货值418亿元，占5.1%。市场份额方面，公司市占率始终维持在20%以上，继续保持房地产轻资产开发领域第一身位。

在房地产去金融化、投资端去中心化趋势下，公司新拓展业务保持逆势增长，来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会占比较高。2023年上半年，新拓代建项目的合约总建筑面积达1730万平方米，较去年同期增长30.6%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达79.9%；新拓代建项目代建费预估51.2亿元，较去年同期增长26.3%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达75.2%。

截至2023年6月30日，按合约项目总建筑面积测算，政府类业务为3190万平方米，占比28.1%；国有企业委托项目为3470万平方米，占比30.5%；私营企业委托项目为3870万平方米，占比34.1%；金融机构委托项目为830万平方米，占比7.3%。

商业代建景气驱动收入增长，盈利能力略有上升

绿城管理代建业务的收入快速增长，主要是受商业代建快速增长驱动。2023年上半年，公司收入达15.49亿元，较去年同期上升23.1%。其中商业代建依然是最大的收入和利润来源，占整体收入的68.8%，达10.64亿元，增长率为39.2%；政府代建收入为3.95亿元，占整体收入的25.5%，较上年同期增长3.6%。

商业代建收入能够高速增长的原因，是国企、地方城投公司及金融机构等主体拥有土地及资金资源的规模持续增加，在“投资与开发相分离”的专业化分工趋势下，代建模式成为承接开发服务端的重要载体。

报告期内公司盈利能力略有上升，保持较高水平。具体来说，报告期内公司毛利润达8.06亿元，较2022年同期增长27.0%。综合毛利润率为52.0%，较上年同期上升1.6个百分点，其中商业代建毛利润率51.5%，提升1.8个百分点，政府代建的毛利润率为44.8%，提升2.6个百分点。净利润达4.62亿元，较上年同期增长26.4%。

能够保持较强的盈利能力是因为公司的成本得到有效控制。一方面，公司加强内部管理，持续优化体制机制，提高了运营效率，采取的方法包括建立经营兑现评价机制，优化薪酬体系等。另一方面，规模效应提升了业务的管理效率，降低了管理成本。2023年上半年，公司三费费用率降低为17.85%，较2022年底降低5.33个百分点。