目录

壹、市场概述

贰、成交数据

叁、挂牌情况

肆、到访客户

伍、好房推荐

陆、海外房产

柒、年度总结

马

年

大

吉

丽

兹

能

量

Happy New Year

这一年，关于“家”的重要选择，被认真安放

丽兹行所做的，是陪您把每一步走稳

#公众号：丽兹行豪宅

2026，愿每一次落定，皆从容笃定

壹

市场概述

市场概述：

2025年的深圳房地产市场，在复杂的宏观经济环境与持续的政策优化调整中，经历了一场深刻的价值重估与结构重塑。全年市场呈现出“总量收缩、存量主导、价格分化、韧性犹存”的核心特征，标志着楼市正式步入以居住属性为导向、由真实需求驱动的新发展阶段。

2025年，深圳一二手住宅合计网签总量为94,096套，同比小幅下降9%。这一数据背后，是市场内部结构的重大转变：二手房网签量达56,217套，同比逆势上涨3.2%，占总成交量的比重首次突破60%，较2024年显著提升7个百分点。这标志着深圳楼市已不可逆转地进入“存量时代”，二手房市场成为决定整体流动性的压舱石。价格体系处于持续的理性回归通道。全年一手住宅网签均价为5.31万元/平方米，同比微降1.7%；二手住宅成交均价为5.90万元/平方米，同比下调6.3%。一二手房价降幅的差异清晰揭示出市场运行的主逻辑：“以价换量” 成为二手房市场维持活跃度的关键策略。

市场最显著的特征是极致的结构性分化，新房与二手房市场呈现出截然不同的叙事。

新房市场在调整中承压明显，全年网签量37,879套，同比大幅下降22%。市场呈现出两大极端：一方面，普通住宅项目面临去化压力，促销成为常态；另一方面，位于城市核心地段的顶级豪宅资产展现出惊人的抗跌性与虹吸效应。例如，深圳湾沄玺项目开盘销售额达130亿元，中信东角头信悦湾销售额也突破100亿元，刷新全国单盘销售纪录。这印证了在不确定性环境中，高净值人群对稀缺、优质核心资产的追逐愈发集中，但短期内大量豪宅的集中入市也将加剧高端市场的内部竞争。

2025年市场的演变，是政策主动调整与市场内生力量共同作用的结果。年内最重要的政策变量是 “9·5新政” ，通过分区优化限购、降低非户籍居民购房门槛、统一并下调房贷利率等手段，精准释放了外围区域的购房需求，对提振市场信心产生了积极作用。然而，受制于宏观经济增长与居民收入预期，政策的传导效应尚未完全激发市场的全面回暖。市场的根本驱动力已切换至 “真实居住需求” 。投资投机属性大幅淡化，无论是刚需首次置业，还是改善型换房，决策都更加理性、谨慎，对产品的性价比、居住品质和长期价值有了更高要求。

展望2026年，深圳楼市预计将延续 “弱复苏、强分化” 的盘整格局。整体价格预计保持平稳或微幅下行，成交量则依赖二手房市场的“以价换量”和新房市场的针对性供应来维持稳定。对于市场参与者而言，深刻理解并尊重这一新常态，在分化中识别真正的价值，是穿越周期、把握机遇的关键。

一、买卖成交数据

买卖成交分析：

天鹅堡二期三期2025年总计成交了23套房子，对比2024年的33套，成交量降幅30％，其中：

①正常交易20套，法拍3套。

②平层21套，复式2套。

③成交均价：

＃平层

2024年：9.54万

2025年：9.37万

＃复式

2024年：12.41万

2025年：10.32万

根据成交数据，天鹅堡平层成交市场是绝对主体，成交均价约 9.37万元/㎡。部分高楼层凭借景观优势获得溢价，中低层房源则构成8.1-9.7万/㎡的主力成交区间。

复式产品（如T栋顶层370㎡、P栋中层313㎡），单价均超过10.2万元/㎡。其溢价不依赖楼层，而源于套内面积赠送多的特殊性，单价显著高于同社区平层。

2025年，这5个高端社区全年共成交165套。其中：成交榜首是中信红树湾，以53套的绝对优势领先，显示出最强的市场流动性。天鹅堡（二、三期） 全年成交23套。天鹅堡除了3月、4月有3-4套的小高峰外，其余月份多在1-2套。相较于其他竞品（如香山美墅、中信红树湾）在3、4月“小阳春”成交量显著跃升，天鹅堡的波动较小，说明其交易受市场整体季节性热度的影响相对更小。高流通性盘（如中信红树湾、香山美墅）：凭借超总地段、配套或产品口碑，成为了市场资金和需求的首选，去化更快。

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二、租赁成交数据

租赁成交分析：

2025年，天鹅堡租赁不完全统计总计成交33套。其中平层成交29套，租金区间在1.6万/月-3.5万/月；复式成交4套，租金在3.8-6.2万/月。

租赁市场成交总结与租赁策略建议：

· 主流市场成交（70%房源）：遵循明确的性价比逻辑，单位租金在在80-120元/㎡/月，是成交的基石。

· 溢价市场成交（约20%房源）：依靠顶配（豪装齐备）+ （高层/特殊景观） 实现单价超过120元/㎡/月的溢价。

若想获得高租金，仅靠面积大是不够的，必须在家私配置和房源位置（楼层/栋）上有竞争优势。

天鹅堡二期三期买卖挂牌房源总计：共46套

①二期三期平层户型（172-280㎡）：在售34套，挂牌总价1800-3300万，挂牌单价9-13.45万/㎡；

②二期三期复式户型（260-375㎡）：在售12套，挂牌总价3200-9200万，挂牌单价12.31-24.53万/㎡。

天鹅堡租赁挂牌房源总计：17套

①平层3-5居室在租15套，租金区间2.2-5.18万；

②复式5-7居室在租2套，租金区间4.8-6万。

【深圳·GCC联泰超总湾】

举目皆非凡 ｜全球湾区稀世人居

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▌传承藏品║ 全景奢居 尺度非凡

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▌无界景观║360度视觉盛宴，全球不可复制

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