项目不少,但选择不多:第5批内环竞争格局分析,50分、60分该冲哪里?
大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
昨天，火箭哥制作了一版第5批新房预测地图给到大家——
其中，第5批市区千万级新房供应出现大幅回升——
比起第4批的孤孤零零、第5批中内环的项目变多、积分预期可能下跌。
今天，我们就来一起盘点下第5批的新房选择——
01“50分去哪里？”
如果是50分+选手，建议重点关注天汇世纪玺&品尊国际这2个项目——
本次天汇世纪玺即将加推180套房源、分为前排86-106平2-3房和后排243平联排+169平4房：
项目上期并未触发积分、主要和前排轻轨的不利因素有关；
可对比上期一次性推出500套房源、本轮180套房源套数腰斩，可能会触发积分，建议保持关注：
项目目前已经开放售楼处、售楼处为4栋166平联排别墅拼接而成、红砖外立面就是未来交付的样子：
沙盘也已经做好：
样板房目前89/106平2个样板房可以参观，装标保持平齐，其中客厅的岩板背景墙为交付标准、同时都是墙布交付，比起乳胶漆交付要良心不少:
此次最小户型是86平2房、户型图可以参考如下:
86平2房1卫，共计32套
102平3房2卫可参考上批的B户型
此次比起前期多了3个新户型值得关注——
99平3房1卫，共计18套
项目预期起步在800万左右、最贵的243平联排别墅接近4000万；对天汇世纪玺感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售直接联系你
而看到品尊国际，一直都是普陀标杆的次新小区、本次3期也是小区最后一部分地块，总计体量1000套、最快第5批会开盘300余套房源：
项目实际距离大华峯荟项目很近、大家都是依托同一个地铁站，可以说算是直接竞品：
客观来说，品尊国际和宝华城市之星都是普陀区内最标杆的住宅产品——
两者都配套有泳池会所、也都有干挂石材、同时都依托于7号线通勤；
所以，当西南侧真如副中心起势之后，这里作为自住优先的置业需求是没有问题的，就和大华峯荟一样。但是值得注意的是，品尊国际三期此次更加靠近北侧铁路、未来北向楼栋可能面临一定程度的噪音影响，建议大家要实地考察下自己能否接受。
根据目前消息，项目总计970套房源、第1批推出约300套房源，面积为102-205平的2-4房——对品尊国际感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售直接联系你
只有金隅外滩东岸有接近400套供应，这次倒是有机会低于上次的70分；
至于天安豪园&尚海悦庭，前者现在是盲盒、后者劝退75分，都不像是60分的机会；现在来看，金隅外滩东岸&招商虹玺可能会有60分的机会，原因如下——1.招商虹玺套均差价可能接近1500万，总价起步在1300万、而叠加总价在2500万，可能因为总价原因会产生更多弃号；在效果图上，此次开放楼栋位于小区西侧，一街之隔就是中粮瑞虹：此次除了高层之外，招商虹玺主推的是低密度的洋房和叠加产品，户型图如下：高层106㎡三房64套
叠拼下叠164-171㎡（24套）
社区内效果图也已经正式公开：
项目售楼处&样板房已经开放，对招商虹玺感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售直接联系你
而看到金隅外滩东岸2批次，比起上期270套房源此次增加到了396套、同时面临着更多的同批竞争——项目沿用了上期优秀的户型设计、而其中146平4房全新户型的加入让此次的关注度再次提升——免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。免责：以上为审核过程稿，最终以开发商最终发布为准。项目售楼处&样板房已经开放，对招商虹玺感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售直接联系你
而看到市北华庭实际在中环外侧，距离热门的静安天悦在1.3公里直线距离：市北华庭适合预算在700-1200万+的中高分人群参与，虽然小区仅有2栋楼，实际小区氛围一般：
项目预计一次性推出149套房源，预计第三季度入市；感兴趣可以扫码下方报名通道，会有官方销售联系你：
关于项目更多细节、周边规划以及倒挂率数据，全网应该都没有比这讲得更清楚的测评了，欢迎转发收藏：项目位于闵行外环的静安新城板块，西邻七宝、南靠古美、东为漕河泾，地理位置优越：看到具体位置，天安豪园距离昨天我们提到的皇都花园&九星城规划不远，门口就是9号线——未来嘉闵线通车后，天安豪园可以9号线一站换乘七宝、2站直达虹桥火车站。项目实际一期早于2011年交付，目前挂牌价格在9.5万左右——参考周边，位于项目南侧、同为外环内的融信世纪古美去年取证单价为8.25万——天安豪园二期为当年拆迁遗留的旧改地块，因为拆迁问题一拖再拖，项目于2020年底才全部拆平，当时还有来自官方的新闻报道：
看到设计方案，天安豪园是市区内少见的大体量小区——
15万方的土地面积、46栋住宅、2206套房子，门口有地铁却只有1.94的容积率，稀缺性可见一斑。预计将分为至少3批次开发，目前已知有95-168平2-4房户型（户型图仅为工程稿，一切以官方公告为准）：
建面约105.87㎡3房2厅2卫
建面约124-125㎡4房2厅2卫
建面约141-142㎡4房2厅2卫
从效果图上看，小区的确是规模庞大，外立面设计却非常特立独行、十分漂亮：
