房地产行业月报 | 11月楼市延续调整态势;料明年市场将保持稳定

/ 摘 要

11月前百开发商销售环比下跌11.7%

根据克而瑞的初步资料， 2025年11月前百开发商全口径销售总额由10月2,769亿元（人民币，下同）环比下跌11.7%至2,444亿元。我们跟踪的21家主要上市开发商11月销售额环比下跌11.1%，但因华润置地11月销售额环比大增50%，拉动整体销售均价环比上升2.3%，销售面积则环比微跌2.7%。在11月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中华润置地排名第一。在前50的房企中，2025年前十一个月国企合同销售额市占率增加至76.4%（前十个月：75.6%）。

11月优化“人、房、地、钱”新模式

2025年11月，根据“十五五”规划建议和近期国务院专题学习会议内容，中央政策继续对推动房地产高质量发展作出部署，加快完善城市更新，商品房开发、融资、销售等制度，优化“人、房、地、钱”要素配置，重点解决农业转移人口的安居问题，增加改善性住房供给城中村，危旧房改造和存量盘活，加强“好房子”建设等工作，促进房地产市场平稳健康发展。   

国家统计局2025年10月资料同比跌幅持续

根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌2.6%/0.5%（2025年9月：-2.7%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.4%/0.7%（2025年9月：-5.2%/-0.6%）。

我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，明年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。

11月楼市延续调整态势

1. 11月前百开发商销售环比下跌11.7%

根据克而瑞的初步数据， 2025年11月前百开发商全口径销售总额由10月2,769亿元（人民币，下同）环比降11.7%至2,444亿元。2025年11月销售总面积约为1,317万平方米，环比降5.9%。2025年前十一个月合同销售总额同比降18.7%至30,163亿元（2024年前十一个月：37,123亿元）。

1. 21家上市开发商的11月销售额环比下跌11.1%

我们跟踪的21家主要上市开发商11月销售额环比下跌11.1%，主要由于华润置地的增幅大于50%，销售均价环比上升2.3 %，销售面积则环比微跌2.7%。21家开发商前十一个月销售额相比去年同期降幅持续，国企表现略好。 在11月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中华润置地排名第一。在前50的房企中，2025年前十一个月国企合同销售额市占率增加至76.4%（前十个月：75.6%）。

1. 11月优化“人、房、地、钱”新模式

2025年11月，根据“十五五”规划建议和近期国务院专题学习会议内容，中央政策继续对推动“房地产高质量发展”、构建“房地产发展新模式”作出部署，加快完善城市更新，商品房开发、融资、销售等制度，优化“人、房、地、钱”要素配置，重点解决农业转移人口的安居问题，增加改善性住房供给城中村，危旧房改造和存量盘活，加强“好房子”建设等工作，促进房地产市场平稳健康发展。

2025年11月10城新房成交量环比上升7.77%（对比2025年10月环比-2.07%），供应量环比上升53.8%，库存去化周期扩大至约20.78个月。

10月前四周30城新房成交量环比上升1.91%。一/二/三线城市成交量分别环比+2.9%/+18.8%/-23.3%。

国家统计局2025年10月数据同比跌幅持续。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌2.6%/0.5%（2025年9月：-2.7%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.4%/0.7%（2025年9月：-5.2%/-0.6%）。

根据城市等级划分，新建商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅继续放缓，而二手商品住宅区则在一/二线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-0.8%/-2.0%/-3.4%（2025年9月：-0.7%/-2.1%/-3.4%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-4.4%/-5.2%/-5.7%（2025年8月：-3.2%/-5.0%/-5.7%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.3%/-0.4%/-0.5%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.9%/-0.6%/-0.7%。

政策回顾

1.中央层面

• 2025年11月，根据“十五五”规划建议和近期国务院专题学习会议内容，中央政策继续对推动“房地产高质量发展”、构建“房地产发展新模式”作出部署，加快完善城市更新，商品房开发、融资、销售等制度，优化“人、房、地、钱”要素配置，重点解决农业转移人口的安居问题，增加改善性住房供给城中村，危旧房改造和存量盘活，加强“好房子”建设等工作，促进房地产市场平稳健康发展。

2.地方层面

• 11月份全国超33城出台举措，涉及公积金、城市更新、“以旧换新”等方面，为楼市稳定提供支撑。