文︱刘德科
房地产行业还有巨大的前景？在理论层面进行争论，其实没有太大的意义；今天我们从实践层面来探寻一下，这个庞大的问题，是否可以有一个简洁的回答。
当今世上，有一个项目，你一定要知道——我们说的当然是整个万科集团的「核弹级」项目：「理想之地」，在上海。
它不是惯性认知里的城市综合体，也不是惯性认知里的超级大盘，它是万科「未来城市理想单元」（IUFC，an Ideal Unit of Future City）的第一个落地项目。
我们来看一下「理想之地」的整体规划——
▲中建万科·理想之地整体鸟瞰学术创作图，上海
行家一眼就能看出这张图的厉害之处。我们普通人能感受到的是：它有街道穿梭，有高低错落的房子……
如果我们放大截图来看某个局部，你或许会更有感触，你能看到内街与外街、过街天桥、空中连廊、各种上上下下的楼梯、口袋公园、外摆露台、屋顶花园等等等等——
▲中建万科·理想之地鸟瞰学术创作图（局部），上海
我们可以把「理想之地」极其专业且复杂的规划设计方案，翻译成很感性的这些印象——
●街景很迷人〔重构街景系统，与城市深度交融〕
●业态很丰富〔从「机械式集合」到「沉浸式流淌」〕
●特别适合漫步〔塑造「上海小尺度街区」〕
我们稍微展开一下，看看这些感性的印象背后，大概是怎样的规划逻辑——
●街景为何迷人：重构了一整套街景系统，与城市深度交融
在所有的中国房地产项目中，你很难看到如此迷人的街景。因为它不是做一排乏味而杂乱的沿街底商，也不是给住宅区镶嵌一条优雅的商业街区（虽然这已经是很高级的观念了），而是重构了一整套街景系统，进而带来了更高的场景浓度，与城市深度交融。
「理想之地」的街景不是一张表皮，而是外街与内街的咬合、空中与地面的衔接，你可以随时拐进拐出，或者上上下下。「理想之地」的这些街道，是请了七八家建筑事务所一起来做，每家做一两幢临街小建筑，让几乎每一幢建筑都有不同的肌理，让街道像是在漫长的岁月中渐渐生长出来的。
▲外街与内街的咬合、空中与地面的衔接，中建万科·理想之地学术创作图，上海●业态如何丰富：从「机械式集合」到「沉浸式流淌」
万科追求的，不是简单的「功能混合」——不是简单地把商业、办公、居住、公园以及市政服务等等功能空间机械式地组合在一起。万科追求的是「沉浸式流淌」，他们是把商办变成一种流体，让商办与市政服务空间流淌在街道上，有的是「下店上厂」，有的是「公建盒子」，有的是「地标塔楼」……让它们跟口袋公园、街角广场、拱廊、露台、空中连廊交织在一起。
懂行的人可能会问：你把商办打散了（为了「沉浸式流淌」），它还会有中心聚集点吗？当然有。万科非常有创造性地利用已有的市政道路框架，做了一个「超级十字路口」。他们把艺术展厅、市集空间、运动馆、邻里中心等等那些交互性更强的「公建盒子」，放在这个「超级十字路口」，形成更集中的场景浓度。
▲「超级十字路口」东北角与东南角的四个「公建盒子」，中建万科·理想之地学术创作图，上海
●何以适合漫步：用老上海的街区肌理，来塑造「小尺度街区」
相较电子产品或家具而言，街区是一种庞大的空间体量，但同样需要讲究人体尺度（或者说人体工程学）。「小尺度街区」就是以人体尺度来塑造街区（不是以汽车为尺度），这并不是什么新鲜的观念，但知易行难。不是简单地说一句「窄马路、密路网」就万事大吉了，倘若没有细腻的交通组织，「窄马路」反而会加剧堵车；倘若没有用心的场景营造，「密路网」恐怕就变成了那种停满了汽车的巷子。
「小尺度街区」有赖于极其细腻的规划手法（需要超细颗粒度而不是粗线条），有赖于极其丰富的场景浓度（需要场景而不是空间）。
▲小尺度街区，中建万科·理想之地学术创作图，上海
现在你有一些感受了吧？「理想之地」不是我们惯性认知里的住宅区或城市综合体，它是「未来城市理想单元」。
你大概听说过，万科花了五年时间（2018-2023），持续研究、反复打磨「未来城市理想单元」。他们不是先拿下一块地然后在那里琢磨了五年，而是先做理论研究，对着一块不存在的土地，做了N轮规划稿，不断地做沙盘推演，并且建构了一整套非常完整的学术建构（底盘、核心与场景）。
可以说，「未来城市理想单元」聚合了万科积淀的几乎所有关键能力。所以，你在「理想之地」，会看到那些万科经典项目似曾相识的气息——
●城市更新能力（小空间的尺度、温度与粘合度）：上生·新所〔上海〕、南头古城〔深圳〕、永庆坊〔广州〕、烟台山〔福州〕、淮海街〔苏州〕、猛追湾〔成都〕……
●TOD能力（水平空间的融入，垂直功能的叠合）：天空之城〔上海、杭州、重庆、佛山〕、SIC超级总部中心〔深圳〕、高线公园〔成都〕……
●超级大盘能力（无边界的多样化场景）：良渚文化村〔杭州〕、森林公园〔合肥〕、安亭新镇〔上海〕、理想大地〔嘉兴〕……
●综合住区能力（由建筑视野转向城市视野）：中興路一號〔上海〕、日耀之城〔杭州〕、万科朗拾〔南京〕……
「未来城市理想单元」的规划逻辑，完全不同于住宅或城市综合体。简而言之，住宅与城市综合体解决的主要是规划红线之内的问题，「未来城市理想单元」则是要跨过红线为城市创造更多价值。
我们可以画三张示意图，来对比一下它们的根本性不同。第一张示意图是纯住宅小区（围墙围出了六个「孤岛」）；第二张是城市综合体（把商办集中到一块地上，剩下的五块地仍然是五个「孤岛」）；第三张是「未来城市理想单元」，你可以感受到什么叫「与城市深度交融」——
▲三种规划模式的不同，制图：德科地产频道
早在五年前，万科就已经提出了一个很有创见性的论断：「由建筑视野转向城市视野」。所以万科哪怕是做住宅，也要做成「综合住区」，尽量创造更丰富的公共场景，要尽量与城市交融。相对而言，「综合住区」是被动的（被动地兼顾红线之外的场景），点状的（点状地向「城市视野」靠拢）。「未来城市理想单元」则是系统性地实践了「城市视野」。
所以，作为「未来城市理想单元」的第一个落地项目，「理想之地」可能是中国房企第一次完全用「城市视野」，来营造一个城市单元。
无论房企造出多么高品质的住宅区，造出多么有活力的城市综合体，还是解决不了中国城市的一个根本性难题——「围墙/孤岛」。中国城市有一个全球其他城市都不曾遇到的微观问题：中国的绝大多数住宅区是有围墙的。所有的建筑师与规划师都知道，无数的楼盘围墙，已经把城市分隔成了一个个「孤岛」，温暖有活力的街道正在不断消失——马路越造越多，但高品质的街道却在不断消失。不止是住宅区，即便是本该极具公共性的博物馆、大剧院或体育场馆等等，它们的规划设计往往也都带有浓重的「围墙思维」，不与城市交融。那么，把围墙拆掉？拆掉围墙固然是学术正确，但极大地挑战了现实层面的公众接受度，并不可行。那么，如何在不拆围墙的前提下最大化地激活街区活力？这是中国在探索「未来城市」或「未来社区」时无法回避的一个问题。
「理想之地」系统性地解决了「围墙/孤岛」这个超级难题。
叩问未来的「理想之地」，有三个我们非常熟悉的关键词：「活力、低碳、智慧」。在「理想之地」，我们能看到的不仅是万科如何通过空间规划激发出更多「活力」，还能看到「低碳」与「智慧」无处不在的运用。作为「理想之地」的开发者，中建二局与万科在绿色低碳与科技智慧领域都拥有技术厚度，他们把彼此的专业共鸣，兑现成了探索未来的热情。
▲地铁站出来的「城市门户」意象，上图为近景，下图为远景，中建万科·理想之地学术创作图，上海
万科为什么需要花费这么大的心血？我们是这么理解的：「未来城市理想单元」不仅是解决城市难题，更是房地产市场的一种全新供给模型——
●现在的房地产市场：主要以住宅与城市综合体为供给模型
●未来的房地产市场：「未来城市理想单元」将成为很多城市所渴求的第三种供给模型
过去三四十年，房企主要提供这两种成熟的空间产品：住宅区与城市综合体。〔你可能会说，还有超级大盘啊——本质上，那些超级大盘仍然是复数意义上的住宅区，是N个住宅区的组合。你可能还会说，还有产业园甚至产业新城啊——本质上，它们要么是复数意义上的写字楼，要么就是细分市场里的工业地产。〕能持续造出高品质住宅，或者能持续造出优质城市综合体的房企，都赢得了行业地位与市场尊敬。万科当然也躬身其中。现在，万科正在开启「未来城市理想单元」的新阶段。
「未来城市理想单元」提供的是：小尺度街区。小尺度街区有什么吸引力？成都太古里你肯定看过或者逛过，从房地产开发的角度看，那便是非常迷人的小尺度街区，相对而言，它是单维度（商业维度）的小尺度街区。「未来城市理想单元」要做的，是多维度的小尺度街区，从居住、商业、产业、公共服务等多个维度来做系统性规划的重构。
▲迷人的街景，中建万科·理想之地学术创作图，上海
说得稍微再准确一些，「未来城市理想单元」是拥有一定规模的多维度小尺度街区。以第一个落地项目「理想之地」为例，它大约212亩，其实还可以更大，300亩，500亩甚至1000亩……城市规划专业意义上的「城市单元」有多大（通常1500亩至1.5万亩），它也可以有多大。
城市规划意义上的「城市单元」，通常只是做粗线条的规划控制，万科的「未来城市理想单元」则是以超细颗粒度来实现规划落地。你也可以这么说：「未来城市理想单元」本质上是万科凭借深厚的技术深度与经验厚度，与政府深度共建一个「城市单元」。
如何深度共建？深度嵌入到城市规划肌理之中，以更丰富的公共性与更密集的场景浓度，持续激发街区活力，甚至有助于迅猛提升城市竞争力。
说得再通俗一些：过去，哪个区域建造了高品质住宅楼盘，我们会心向往之；现在，哪个区域引进了优质城市综合体，我们可能会欢欣鼓舞；以后，如果我们的城市引进了「未来城市理想单元」，我们也会心向往之并且欢欣鼓舞。
实际上，落地上海的「理想之地」，只是「未来城市理想单元」的其中一种形态。基于不同的主导功能和开发强度，万科储备研发了多元主题的「未来城市理想单元」。
▲多元主题的「未来城市理想单元」，制图：德科地产频道
房企能给城市带来什么？「未来城市理想单元」将成为第三种供给模型。每个城市都值得有一座「理想之地」，每一座有追求的城市都要有N座「理想之地」。
过去和现在，我们的城市会渴求地标性的摩天大楼或大牌的购物中心；未来，这些渴求仍然会在，但还会渴求「理想之地」，渴求这种能够持续激发街区活力的「未来城市理想单元」。
回到那个经典问题：房地产行业还有巨大的前景？我们想说的是，房地产的巨大前景不仅在于基本盘〔以住宅与城市综合体为主要供给模型，每年至少还会有10万亿的市场规模〕，房地产的巨大前景更在于：如何与城市深度交融，像「理想之地」那样用「城市视野」做出更多场景浓度更高、公共性更强的空间产品。
作为整个万科集团的「核弹级」项目，「理想之地」为中国房地产行业重新轰开了一片天地。此前的房地产业务，仅仅只是「冰山一角」——
●过去和现在的房地产业务：海面之上的冰山一角〔以住宅与综合体为供给模型〕
●未来的房地产业务：海面之下的深厚冰山〔以「未来城市理想单元」为代表的供给模型〕
谁能赢得更丰盛的未来？这取决于房企的观念迭代与能力升级。万科的「理想之地」不是凭空冒出来的，虽然它只是一个项目，但它却系统性地又检验了一遍整个万科集团的观念、能力与执行力——
●执行的坚决度
「理想之地」承载了整个万科集团的雄心：万科是在通过「未来城市理想单元」的探索与实践，来挖深他们的护城河。
▲实景图：市集空间「春熙集」，中建万科·理想之地，上海。摄影/杨敏；设计/致正工作室
最后，总结一下，「理想之地」的意义是什么？我们能看出蕴藏其中的这些力道——
●聚合了万科积淀的几乎所有关键能力
●万科藉此又挖深了护城河
●很可能成为很多城市所渴求的第三种供给模型
●提供了全球「未来城市」研究浪潮的中国方案
「理想之地」能给我们带来那些启发？
——对于房地产从业者来说，那是通往未来的通行证；
——对于城市决策者而言，那是迅猛提升城市竞争力的重器；
——对于建筑师与规划师而言，那是把学术理想变成现实图景的一场社会实验；
——对于热爱生活的你我来说，那是一个信号，它准确无误地昭示着：我们还可以拥有另一种完全超乎想象却触手可及的美好生活。
套用一下卡尔维诺的名言：「理想之地」是一部巨大的参考书，包罗万象，却触手可及……
我们前几天写的那篇
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
策划︱王冬莺 主编︱何玲 流程︱周慧慧
总编辑︱刘德科 书法艺术︱陈志亨
