本报告数据均来自CAIC（克而瑞深圳不动产资管研究团队）。
本报告所选取样本均为商业用地项目。
摘要
（作者：陈周科）2025年Q2甲级写字楼市场面临着较大的供应压力，新增供应远超净吸纳量，导致空置率上升和租金下降。在短期内，这种供大于求的局面可能难以迅速扭转，市场将继续处于调整阶段。
根据克而瑞深圳资管团队实地调研：
租赁市场：2025年Q2平均空置率25.5%，环比上升0.6%，净吸纳量6.74万㎡；平均租金145.9元/㎡/月，环比下降4.2%。
新增供应：2025年Q2监测到2例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为19.3万㎡。
2025年Q2深圳甲级写字楼租赁市场概况
据CAIC监测，2025年Q2甲级写字楼平均空置率25.5%，净吸纳量6.74万㎡，空置率环比上升0.6%。平均租金为145.9元/㎡/月，租金环比下降4.2%。
01 土地市场
图：2021-2025年Q2深圳商办土地供销走势
数据来源：CAIC
◾ 根据CAIC监测，深圳2025年Q2商办土地供应5宗，供应总建筑面积26.2万㎡；本季度商办土地成交5宗，成交总面积26.2万㎡，成交楼板均价9282元/㎡。
◾ 本季度商办土地供、成交环比双增，然总量仍处低位，市场持续趋紧，市场化供给稀缺。
02 租赁市场
一、2025年Q2深圳甲级写字楼租赁市场概况
图：2021-2025年Q2深圳甲级写字楼空置率走势
数据来源：CAIC
◾ 本季度市场呈现出量缩价让的特征，业主方普遍采用“精装修+长免租”隐性降价，实际平均租金或已跌破135元/㎡/月。
◾ 在需求端层面，成本控制主导下，企业以500㎡以内缩租、搬迁为主，甲级楼宇扩张停滞、去化趋缓。
◾ 在供给端方面，新增写字楼持续放量，供给端过剩压力不减，空置率或长期高位徘徊。
图：2023年-2025年Q2深圳甲级写字楼租金走势
数据来源：CAIC
图：2023年-2025年Q2深圳甲级写字楼空置率走势
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，本季度甲级写字楼（全量）平均空置率25.5%，累计净吸纳量6.74万㎡；平均租金（全量）为145.9元/㎡/月，租金环比下降4.2%。
◾ 据CAIC监测，本季度甲级写字楼（存量）空置率为24.0%，累计净吸纳量0.25万㎡。平均租金（存量）为146.9元/㎡/月，租金环比下降3.8%。
二、2025年Q2深圳各区甲级写字楼租赁市场概况
图：2025年Q2深圳各行政区甲级写字楼空置率及平均租金
数据来源：CAIC
三、2025年Q2深圳核心商务区甲级写字楼市场表现
图：2025年Q1深圳核心商务区甲级写字楼空置率及租金
数据来源：CAIC
◾ 2025年Q2，全市平均租金延续下行态势，整体空置率维持高位震荡。甲级写字楼市场呈现“核心坚挺、新兴分化、外围调整”的态势，租户议价窗口期仍在，但优质楼宇租金底部已现；业主需根据区位、产业定位灵活调整策略，避免同质化竞争加剧空置风险。
03 销售市场
图：2023Q4-2025年Q2深圳商办销售走势
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，2025年Q2深圳商办销售市场新增供应总建筑面积8.94万㎡，环比上升19.0%；成交总建筑面积20.83万㎡，环比上升17.2%；成交均价41633元/㎡，环比下降2.0%。
◾ 本季度商办销售市场呈现出“量增价稳”，但本质上是“局部修复 + 结构性让利”的结果，整体库存仍高。2025下半年能否持续回暖，取决于政策松绑力度及产业总部购置需求的持续性。
04 未来供应
一、2025年Q2深圳甲级写字楼新增供应情况
图：各行政区2025年已入市和预计入市办公建筑面积对比
数据来源：CAIC
◾ 据CAIC监测，本季度监测到2例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为19.3万㎡。
◾ 据不完全统计，预计2025年新入市写字楼总办公面积为111万㎡。
市场总结与展望
2025年Q2甲级写字楼市场面临着较大的供应压力，新增供应远超净吸纳量，导致空置率上升和租金下降。在短期内，这种供大于求的局面可能难以迅速扭转，市场将继续处于调整阶段。
高供应导致写字楼市场在未来一段时间内持续面临供应过剩的挑战。不过，市场需求也受到宏观经济环境、行业发展态势等多种因素影响。如果未来经济增长稳定，新兴产业发展迅速，对办公空间的需求可能会增加，从而逐渐消化过剩供应，改善市场供需关系。
在供应洪峰的冲击下，深圳甲级写字楼市场正从“增量扩张”转向“存量博弈”。租户与业主的双向破局，不仅关乎短期成本与收益的平衡，更将决定市场能否在供需再平衡中实现高质量转型。
