2025年末中央经济工作会议，为中国房地产深度调整阶段确立了新坐标。“供求关系重大变化”已成行业共识，市场正经历从规模扩张向质量发展的历史性转折。本文立足于房价下行、库存高企的现实图景，结合“控增量、去库存、优供给”的政策新框架，深入剖析市场困境的深层逻辑与转型必然。文章将解读中央政策从“短期托底”到“中长期制度构建”的战略转向，前瞻性探讨“中储房”“国家住房银行”等制度创新的可能路径，并基于多情景模型，对2026－2027年市场走势进行科学预判。本文旨在超越周期波动观察，着眼于房地产发展模式的重塑，为中国房地产市场走向平稳健康、可持续的新范式提供深度思考与战略参考。
一、 现状审视：供求关系逆转与结构性困境的深层透视
中国房地产市场已全面进入 “总量过剩、结构分化” 的存量时代。数据显示，2025年全国商品房待售面积持续高位运行，部分二三四线城市广义库存去化周期超过30个月，供给过剩问题在空间与产品结构上均十分突出。房价方面，尽管2024年以来多项政策形成合力托市，但百城房价指数同比仍处下行通道，市场预期修复滞后于政策节奏。
当前市场困境的本质是 “三个系统性脱节”：
1. 产品供给与居民需求脱节：过去高周转模式下形成的大量标准化住房，难以匹配居民对绿色、智能、健康及高品质服务的居住升级需求。
2. 金融杠杆与资产价值脱节：依赖房价上涨预期的高负债模式失效，部分房企与购房者资产负债表承压，行业风险仍在出清。
3. 传统增长路径与可持续发展逻辑脱节：地方政府对土地财政的依赖，与以产业、人口和公共服务为导向的城市发展新逻辑之间存在根本矛盾。
二、 政策定调：从中短期维稳到中长期制度构建的战略升维
2025年中央经济工作会议将 “着力稳定房地产市场” 置于重要位置，其内涵已超越短期市场调控，展现出 “稳当前、谋长远” 的系统性思路：
施策逻辑：强化 “因城施策” ，鼓励地方政府针对本地市场差异化施策，实现精准拆弹与风险化解。
核心任务：明确 “控增量、去库存、优供给” 三位一体。其中，“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”成为打通市场与保障的关键创新路径。
政策工具箱持续扩容：公积金制度改革、限购优化、税费减免、房贷利率调整（尤其存量利率）等政策有望在2026年延续并加强，旨在降低交易成本、修复购买力。
三、 制度破局：构建房地产长效机制的顶层构想
为从根本上重塑市场信心与行业生态，必须推动住房制度与金融体系的深层改革。以下两大构想具有战略前瞻性：
1. 设立“中储房”型国家住房收储平台：
组建1－2家专项收购存量商品房的国资平台，以市场化原则收购房企库存，转化为保障性租赁住房或共有产权住房。若以数万亿元规模启动，既可快速缓解部分房企流动性压力，又能大幅充实保障房供给，实现 “市场去库存”与 “民生补短板” 一举两得。
2. 探索建立“国家住房银行”：
构建政策性住房金融体系，专注于居民住房抵押贷款业务，通过发行低息债券获取长期资金，提供普惠性住房贷款。此举既可降低居民购房负担、激活合理需求，也有助于隔离房地产金融风险、推动住房金融独立健康发展。
这两项制度如能稳步推进，将向市场传递 “国家有决心构建穿越周期的住房制度基础” 的清晰信号，从根本上扭转预期。
四、 趋势预判：2026－2027，市场企稳的路径与时间窗口
综合政策、库存、宏观经济三重要素，构建如下多情景演进路径：
基准情景（政策有力、经济温和修复）：
2026年前三季度：市场进入 “政策消化与底部盘整期” 。成交量在政策刺激下逐步回暖，但房价仍将缓慢寻底，城市间分化持续扩大，核心一二线城市率先筑底。
2026年第四季度：有望实现 “跌幅收窄至临界点” ，部分城市出现环比止跌。存量政策全面显效，收储转保租房等机制若实质性落地，将显著缓解市场悲观情绪。
2027年：市场进入 “企稳与结构复苏期” 。到2027年底，在保障房体系完善、城市更新投资拉动、居民收入预期改善等因素共同作用下，全国房地产市场有望实现 “整体止跌回稳” ，进入低波动、弱复苏的平稳通道。
关键变量：
1. 一揽子新政落地速度与执行效能；
2. 住房收储机制能否快速试点并推广；
3. 宏观经济与就业市场修复节奏。
五、 挑战与机遇：存量时代的行业价值重估
挑战依然严峻：
1. 房企债务化解与行业出清仍需时间；
2. 地方财政转型艰难，土地依赖尚未根本扭转；
3. 市场信心重建易受多重外部因素干扰；
4. 存量运营、城市更新等新模式盈利体系尚在探索。
机遇更为清晰：
1. 产品革命：绿色、智慧、健康住宅成为新增长极；
2. 存量运营：租赁住房、物业管理、社区商业成为长期优质赛道；
3. 城市更新：从大拆大建转向有机更新，为相关产业链注入新动能；
4. 金融创新：REITs扩容、住房金融产品创新将激活万亿级存量资产。
六、 结论与展望：迈向以人为本的房地产新范式
2026年将是中国房地产市场从 “短期风险化解” 转向 “中长期模式重建” 的关键一年。市场的真正稳定，不再建立在价格快速上涨基础上，而是源于 “供需新平衡、制度新框架、发展新逻辑” 的内生稳定性。
当前中央与地方的政策协同，旨在为行业转型争取时间窗口。而根本出路在于坚定不移推动 “三大转变”：
从 “规模扩张” 转向 “品质提升”；
从 “土地财政” 转向 “多元财政”；
从 “资产属性主导” 回归 “居住属性本位”。
“中储房”“国家住房银行”等构想，代表着中国住房制度向 “市场+保障”双轨并行、金融与实体有效协同 的系统升级。这不仅是为化解当前库存，更是为中国住房事业构建 “可持续、抗周期、惠民生” 的基础性制度工程。
最终，一个告别“三高”模式、以品质居住、租购并举、风险可控为特征的房地产新范式，将更贴合人民群众的美好生活需要，也更适配中国经济高质量发展的整体格局。这不仅是行业的重生，更是一场深层次的经济发展逻辑与治理体系的重构。
素材来源官方媒体/网络新闻
注：本文数据及实例均来源于公开政策文件及权威行业报告。
中央经济工作会议精神（2025年12月）。《中国住房发展报告(2025）》，中国社会科学院。《城市更新与房地产转型白皮书》，清华大学建筑学院，2025。《保障性住房供给机制创新》，国务院发展研究中心，2025。国家统计局.2025年1-11月全国房地产开发投资与销售数据2025。国务院发展研究中心.中国住房金融体系改革路径研究.宏观经济研究，2025。清华大学城乡建设研究中心.存量房收储模式的国际经验与中国方案2025.。住建部《“好房子”建设技术指南（试行）》。清华大学房地产研究所《存量房时代转型模式白皮书》（2025)。黄奇帆.关于建立房地产长效机制的若干思考.经济研究，2024。国际经验借鉴：德国住房储蓄银行、新加坡建屋发展局（HDB）模式研究。
注:本文基于公开政策文件、国家统计局，住房和城乡建设部、自然资源部，行业研究报告进行综合分析，观点为前瞻性研判,不构成投资建议。文中提到的“中储房”、“国家住房银行”等为学术及政策探讨论设想，不代表官方既定政策方向，具体以国家政策为准。房地产市场受多重因素影响，实际发展可能因国内外经济环境变化而有所调整。以官方发布信息为主。
