如何看待房地产行业的前景

房地产仍然是国民经济的重要组成部分，行业终将走出谷底，并在合理水平上增长，但是头部房企或许受益于集中度提升带来的阿尔法回报。

上世纪九十年代初，在日本房地产泡沫被刺破之际，美国房地产市场开始走向繁荣，美国房地产和建筑业合计在国民经济中占比攀升到16个百分点。不停攀升的房价造就了巨大的财富效应，美国家庭开始大量购房，新房销售量不断迭创新高。

一开始的买房主力军还是富裕的中产家庭，到后面，即便是缺乏收入的人群，也可以轻而易举的借钱买房。2001年以后，美国家庭的债务率开始飙升，70%、80%、90%，顶峰时期逼近100%！

2005年Q2，美国房价收入比突破130%，越来越多的美国家庭难以承受如此高的房价，更糟糕的是美联储还在不断加息，此时的美国房价危如累卵。结局大家已经很清楚，最终以爆发危机的形式结束了这场繁荣。

事后来看，美国家庭在实物房产上的配置，远远偏离正常水平。而如今，美国家庭部门整体在房产方面的配置似乎又超配。市场人士认为居民部门资产负债表依旧稳健，与2007年不可同日耳语。然而，这不意味着这种趋势会持续下去，房价收入比又一次突破130%，这么高的房价指还能望谁来提供换手呢？

当然，另外一个因素也不能忽视。2008年以后，美国65岁以上人口占比快速攀升，美国家庭部门去债务去杠杆的过程。这一点与当下的中国人口结构倒是有相似之处。

从净营收角度看，2014年以后，霍顿房屋、Lennar、Pulte三家地产商与竞争对手快速拉大差距，行业头部的集中度应该是显著提升的。这种供给侧的结构变化，使得头部房企盈利呈现出一定成长性。

2022年，是中国房地产行业的转折之年，从债务风险集中爆发，到部分城市断贷风波，再到全国商品房销售断崖式下降，无疑宣告了房地产繁荣周期正式结束。2022年，全国商品房销售面积从2021年17.94亿平米下降到13.58亿平米，降幅24%。

作者简介

赵骞

总行财富管理部投研牵头人。13年金融从业经验，曾在大型国有行总行从事交易员工作，对全球宏观经济、国际资本流动、股债商汇等大类资产的联动机理和演变逻辑有系统性研究，形成了“国际分工-生产和交换-收入和分配-债务和杠杆”的宏观研究框架。在权益资产方面，形成了以技术周期和产业趋势为主线的中观分析框架，对CXO、医药生物、光伏行业有长期跟踪研究，擅长运用期货、期权、互换等金融工具设计投资攻略。