2023年的房地产行业形势

回应一下后台最近比较高频的提问。

疫情管控措施放开后，很多同行都非常关注后疫情时代的经济及房地产行业走向，因日本和新加坡均是病毒变异到奥密克戎阶段后放开管控，且都是从原来较严的管控模式转到放开，跟中国的相似性较高，因此我们可以参照日本、新加坡在后疫情时代的表现来估测明年的形势走向。

总的来看，疫情管控措施全面放开后，全国各地会陆续进入感染高峰期，并预计在2023年春节前后经历完第一波感染高峰，因这个时期内经济还在下行，各行各业也基本未能复苏，因此企业和居民都只能咬牙坚持，大家对赚钱也不宜有太高的期望值（个别行业除外）。

经历第一波感染高峰后，尽管很多人认为居民阳康后仍旧不太敢出门，但从北京第一波阳康后的居民出行和消费情况来看，我们认为第一波感染高峰过后会出现2-3个月的脉冲式消费复苏期（因为压抑了三年的消费需求），但会较快回落并在2023年下半年进入稳定期（接近疫情前的水平）。

有两个问题我们需要特别注意一下：

一是根据欧美、日本、新加坡等国家的经验，经历第一波感染高峰后，后续的几波感染高峰与消费复苏的波峰基本同步（也即居民因为出行、社交而再次感染），因此后续轮次的感染高峰对经济、消费的影响会越来越小。

二是房地产行业的消费复苏受制于居民疫情期间财富消耗以及大宗消费能力的影响，因此楼市不会出现餐饮、旅游等快速反弹式的购房情况，但感染高峰过后的开工和推盘情况会明显改善。

我们前几天有提到过，我们目前对房地产行业的救市效果感到非常焦虑，一是居民端购房能力、收入预期已严重下降，二是房价增速预期及投资价值已明显降低，三是全国范围内目前房价还在整体下行，因此我们对明年楼市的走向总体上仍充满担忧。

当然，就投资策略而言，我们觉得明年只能重点看两类地产投资业务，第一类是国央企开发商、城投平台的地产项目前融业务，从中央的定调及监管层的表态来看，这类主体今后将获得足够多的流动性支持，因此前期融资的介入机会值得重点把握（也即不用担心前融资金无法通过后端的融资置换出来）；第二类是具有较强产品能力的优质民营房企，注意我们强调的是民营房企的产品能力，因为相较于国资的背景，优质民营房企今后最大的竞争力来自于产品能力，简单来说就是能做出好的项目、好的产品的民营房企才是今后真正优质的民营房企，这个标准甚至可以成为我们介入民营房企融资业务的核心标准。

我们倾向于认为，房地产行业在2023年肯定会存在比较多的投资机会，原因在于目前经济增长方面面临的重重压力，短期内或许只能通过继续刺激房地产来实现“稳经济”的目标（至少我们还未发现其他可替代的选择），不过我们的投资策略肯定要优化，比如要么挑选国央企作为交易对手，要么找那些真正能做出好产品的优质民企作为交易对手，除此之外都得非常谨慎，因为从长期来看，房地产回归居住属性后，市场洗牌还是会继续，不具备品牌、品质等竞争优势的房企最终还是会离开这个赛道。

在行业的未来走向上，我们建议大家重点关注两个趋势，一是房地产将全面进入租购并举时代，刚需和改善类居住需求将成为主导，投资投机需求将急剧收缩，因此目前中国的房地产仍处于总量收缩背景下的去库存阶段，今后优质房企能否继续存活的关键在于产品能力，也就是说今后消费者愿意继续为其产品买单的房企才是真正的好房企；二是土地财政模式将逐步转型，尽管短期内土地财政无法通过其他模式替代，但房地产业摆脱“高负债、高杠杆、高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。

当然，除了房地产投资业务外，作为非标投资机构的一员，我们更建议大家在短期内关注并抓住城投业务的投资机会，不管是城投债，还是城投非标产品，根据中央提及的“不发生系统性金融风险的底线”，我们可以确信城投在中短期内不会出现房地产行业式的爆雷，而只要城投信仰不破，城投业务肯定更值得介入。

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