首席分析 | 当前经济形势与房地产行业重点工作——4.28中央政治局会议解读

会议充分肯定我国当前经济形势呈现回升的向好态势，实现良好开局。具体表述为“经济社会全面恢复常态化运行，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期”。同时会议也客观评价“当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战”。

整体来看，我国经济运行好转主要是恢复性的，仍存在诸多问题，总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾，恢复和扩大需求是经济持续回升向好的关键所在。

从已公布的制造业采购经理指数（PMI）来看，4月PMI在连续3个月回升后首现回落并降至荣枯线下，制造业景气度显著不足，新订单尤其新出口订单明显下滑，意味着制造业面临需求放缓压力，经济复苏基础还不牢固。详情见下图：

基于当前的经济形势，会议强调“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在”。“积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力。”也就是说，下一阶段我国宏观政策将保持连续性，突出针对性，加强统筹协调能力，着力恢复和扩大需求。

与2022年12月中央经济工作会议内容相对比（表1），本次会议房地产依旧被放在化解风险板块，防范化解房地产“灰犀牛”风险，促进市场平稳健康发展仍然是下一阶段行业发展重中之重。

两次会议，表述基本一致（表格中蓝色字体）的内容包括：会议重申“房住不炒”主基调不动摇，因城施策，持续保障刚性、改善性需求的政策利好，做好“三保”工作等宏观政策层面，不再做过多解读。

有调整的表述三处（表格中绿色字体），一是将“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”调整为“推动建立房地产业发展新模式”，意味着接下来建立发展新模式的制度任务将更为明确；二是将此前常提的“推进保障性住房建设”调整为“规划建设保障性住房”，规划先行意味着接下来保障性住房任务更为具体，指标落地后将加快推进审批、建设等工作开展；三是将“要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量”调整为“要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务”。今年以来，各级政府高度重视存量隐性债务并加大处置力度，确保地方债务风险可控。新表述更加强调政府对新增隐形债的管控责任，意在积极夯实地方基本财力和自我发展能力。

新增表述为“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”。限定范围为超大特大城市，根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》（国发〔2014〕51号）规定，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。按照此标准，我国超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城，特大城市包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连14城。上述21城未来要积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

城中村改造工作近些年一直在推进，例如在广州属于三旧改造范畴，在深圳则属于城市更新的重点工作之一。城中村的最大特点是土地权属为集体所有，且普遍存在基础设施配套不足、环境品质不高、安全隐患突出、社会治安较差等问题，成为制约城市品质提升的短板弱项。城中村改造的工作重点工作主要是围绕完善公共服务和基础设施、改善公共环境、消除安全隐患、提升人居环境品质等方面开展。超大特大城市城中村改造与保障房建设，既可视为新市民、青年人住房问题的对应解决方案，也可视为对地方财政发力承托房地产建设的明确指引。

“平急两用”公共基础设施建设近期已是被第二次提及。早在4月18日，国家发展改革委在北京平谷召开“平急两用”设施建设现场会，农业农村部、国家疾控局等7个部门，国家开发银行，广州、成都、西安等21个超大特大城市及所在省份相关负责同志均有参加（下图）。

会议明确“平急两用”型设施是指“平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施”。可以理解为突发安全事件时，此类设施可转变为隔离收治、救援物资储备、临时安置等功能的场所，为超大特大城市提供有效的后方支撑。首佳来看，该项工作的推进有助于统筹发展和安全，提高基础设施使用效率，提升山区旅游居住品质，促进城市周边乡村振兴，推动经济发展；通过补齐公共卫生防控救治能力建设短板，提高公共安全的保障能力，还可更好地应对错综复杂的国际局势。

整体来看，推进城中村改造、“平急两用”基础设施建设，规划建设保障性住房等下一阶段重要举措和工作任务有助于改善当前新开工和施工的回落问题，通过投资拉动有效需求。

政策合力、经济增长、预期提升是房地产市场复苏的关键。当前，我国房地产市场恢复势头还需要巩固。值得关注的是，近期政策在降低房屋交易成本以及因城施策方面正在持续发力。

5月8日，住建部、市场监管总局公布《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出“中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。据了解，目前北京住宅房屋租赁中介费用通常为1个月的房租，二手房买卖中介费用为房屋成交价的2.7%。以总房款500万的刚需房为例，二手房买卖中介费用为13.5万元。长期来看，中介费用的合理降低有利于减少租房、购房的交易成本，进而提升存量房市场的流动性；短期内则可能引发二手房市场的观望情绪。

近期“因城施策”开始在一线城市有所体现。北京市在政府工作报告重点任务清单中提出“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点”，目前此政策尚未正式落地。但广州和上海先于北京一步，在4月底5月初同时上调了多子女家庭购买首套房住房公积金贷款额度。从其他城市出台的多子女家庭购房支持政策来看，主要包括提高公积金最高贷款额度、给与购房补贴、契税补贴等。

经济形势与政策走向互为影响、相辅相成。随着宏观政策持续发力促进经济回升向好，随着房地行业新一轮重点工作的部署和政策不断优化调整，预计二季度全国经济形势及房地产市场走势或继续趋稳。