上海苏河湾万象天地是华润全国第四座、上海首座万象天地系商业综合体。和其他商场最不一样的是，为留出公园绿地并保护历史建筑，上海苏河湾万象天地选择向地下空间发展商业综合体，也是华润第一次采用公园+地下商业的“提案式商业”。
项目简介
上海苏河湾万象天地体量逾6万㎡，由东里及西里组成，包括石库门建筑“慎余里”、文保建筑“天后宫”及地下开放式商业和东北角裙楼，开放式的商业空间与公共式的城市中央公园交相融合。
数据来源：克而瑞商办数据库、租金来源于克而瑞调研
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土地背景
上海苏河湾万象天地的地面有两组重要历史建筑。其一是慎余里，是上海最具规模、最富海派风情、保存最完整的石库门建筑群之一，始建于1932年，原先是清朝名臣邓世昌之母的“慎余里公馆”，曾居住过无数著名实业家和艺术家，如华成烟草老板戴耕莘、中国经济名宿薛暮桥、沪剧表演艺术家王盘声等；其二是天后宫，建成于1884年，是开埠后上海唯一一座官式妈祖庙，见证了一百年来上海海运繁华和近代风云变迁流转。2006年，由于轨交12号线地铁站的修建，天后宫采取了保护性拆除，一千多件重要的木构件以及砖雕构建被存放在仓库中。
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股权结构
2016年，华润华侨城联合体以69.32亿摘下上海苏河湾核心地块，其中就包括上海苏河湾万象天地项目。2019年，华侨城不再参与苏河湾项目后续开发，由信德集团接手。2021年，华润置地联手信德集团，继续上海苏河湾万象天地的开发建设。
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持有运营
按规划设计条件，上海苏河湾万象天地地面建筑包含保护性修复历史里弄组群“慎余里”，上海历史上唯一一座官制的妈祖庙“天后宫”。由Foster+Partners设计的42层塔楼，是这一区域最高的地标，以及场地东北角新规划的四层门户建筑，共同限定了项目地块的边界，边界内部是逾4.2万㎡的城市绿地。这样的条件表明了当地政府计划融合苏州河两岸发展，连接苏州河水岸与腹地功能，丰富滨水地区功能复合度和土地集约价值，这是设计的难点，也是上海苏河湾万象天地的切入点。
上海苏河湾万象天地周边建筑分布情况
2016年，Kokaistudios应邀参加了位于上海苏河湾绿地地下商业项目的设计竞标，但设计最终呈现出的却不止于商业，而是城中一处全新的公共空间，一个在河畔绿地中聚集了人文、艺术、生态、休闲的开放性街区。这也是华润置地选择Kokaistudios的重要原因——建造一座“城市峡谷”，在绿地中打造地下商业空间，并通过一系列阶梯地景式的公共空间设计使其完美融融合。
针对地面建筑部分，华润与信德在规划开发过程中重视保护城市历史脉络，在建设现代时尚商业空间的同时，通过城市更新，保护性修缮“天后宫”及复建“慎余里”两大历史建筑。
复建慎余里的历史建筑群，完全按照历史测绘图复原，重点保护部分在外立面，还原了清水老砖墙、实木窗及水刷石的传统工艺，使得其由历史民居更新至集高端宴请餐饮、时尚生活旗舰、文化空间的海派文化新地标。
保护性修缮了优历建筑天后宫，复原了门楼、戏台和东西看楼的原貌；改造修缮后，在延续历史文脉的同时，还将承载常焕常新的文化展演、艺术高地、时尚秀场等公众活动，提供现代化公共文化空间。
项目坐拥4.2万㎡城市绿地公园，被城市主干道福建北路分割成东西两部分，形成“东里”和“西里”。对于这类跨越道路的项目，尤其是开放式商业，很大程度会在衔接过程中流失商户。上海苏河湾万象天地选择一次性将两个地块同时打开，并在地上公园与地下二层都建设了连接通道，避免客群流失。
同时，上海苏河湾万象天地也存在非常明显的上下结构，为了将游客从绿地公园导入地下商业系统，地面上设置了六个“峡谷洞口”，使公共绿地与商业空间互为风景，模糊了地上与地下的界限。地下空间整体设计统一，色调古朴干净，用现代化的设计手法，致敬历史保护建筑的设计元素，方直结构更是体现端庄美感，这种极具辨识度的设计语言贯穿在内场各个通道、墙面、电梯等公区。
上海苏河湾万象天地室内实景图
在业态规划方面，上海苏河湾万象天地以“生活，自在天地”为核心理念，吸引了140+家品牌入驻，引入44%零售及35%餐饮业态，并聚集了众多全国首店、上海首家、区域首进等重磅店铺，占70%之高。
此外，上海苏河湾万象天地注重IP与氛围的打造。在地面公园部分，设置了由创意品牌AllRightsReserved与艺术团体Inges Idee打造的大型户外永久艺术装置——「迈上！」和「大象亲子乐园」，分别位于东里中庭和西里中庭，纵横跨越两层商业空间。
与公园属性深度捆绑，上海苏河湾万象天地主打宠物友好，负二层室内部分是上海宠物业态最集中、规模最大且宠物品种最多的商业地块之一，有诸如你好浣熊君上海首店，柯基专门店基厂Corghaus等，甚至连一些常规店铺如海马体照相馆都是宠物友好店。
由于是历史建筑复原，慎余里采用上海老弄堂式动线排布，目前入住的商户中，有餐饮店铺，也有潮流服装等。再说地下商业区，目前的出租率已在95%以上，店铺标签大都为“小众”“潮流”，客群偏向年轻人。可能是因为“宠物友好”的特殊性，东里的客流比西里略好。
过了12月底的疫情高峰期，工作日的中午时分，上海苏河湾万象天地正在逐渐复苏，考虑到天潼路周围的商业系统都已十分陈旧，上海苏河湾万象天地仍能成为周围上班族的休闲、饮食、娱乐优选，或许也并不意外。
项目亮点
◆ 化劣势为优势，深度绑定“公园绿地”概念
通常来说，地下商业总让人容易联想起“低端”“批发”等关键词，上海苏河湾万象天地为破除这一印象，以“城市峡谷”的概念包装，通过大师设计打造有趣、绿意盎然的峡谷入口将目标人群从公园引入地下区域，并从“公园”中提取了“宠物友好”的关键概念，打造了与众不同、富有新意的商业综合体。
案例总结
1、高自由度氛围感打造。上海苏河湾万象天地中，绿植是非常重要的元素，不仅地面有着大面积绿地，地下空间虽然以商业为主，但也不缺乏与地面绿地形成上下呼应的绿植景观。“峡谷”不封闭的特性，让游客即使身处地下，依旧可以享受开阔的蓝天视野，打破了人们对于地下商场“幽暗”的固有印象。同时，上海苏河湾万象天地非常鼓励外摆，大量的商业延申加之宠物友好的设定，非常容易吸引养宠物和对社交需求较高的年轻人，无形中已有了稳定且需求对口的客群。
2、充分挖掘功能特区。上海苏河湾万象天地的组成复杂，存在历史建筑、公园绿地、地下商业，以及“东里”“西里”“地面”“地下”等多形态分区。上海苏河湾万象天地非常用心地对每个区域进行了特点强化，例如，负一楼街区部分聚集一批专业户外和潮流运动品牌，主打集休闲、娱乐、运动为一体的开放空间、天后宫定位为“城市事件发生地”，未来将举行大量城市活动，慎余里则承载着“高端东方美食”“人文艺术”的特殊标签等。可以说实现了区域多而不杂，功能全而不乱的特点，并且通过绿植模糊各区之间的界限感，让整体更新区域和谐统一。
备注：所有数据均来自公开资料收集、克而瑞商办数据库及克而瑞城更中心团队调研，实际情况以该项目公布为准。
参考资料:
1、CRR百图斩｜情绪价值难以估量的上海苏河湾万象天地
2、上海苏河湾万象天地完整解读
3、Kokaistudios新作：上海苏河湾万象天地
4、深度解读：上海苏河湾万象天地
邱裕馨
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人
联系电话：152-2171-9768
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