8月14日，消息称龙湖提前偿还“18龙湖04”债券，将17亿元款项拨入专户。目前龙湖年内境内到期债务仅余1.19亿元，将在11月份到期。龙湖在今年7月份偿还41.9亿元公司债，8月份偿还了41.8亿元公司债，两个月累计偿还规模83.7亿元。此外，明年1月份到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，今年内计划全部提前偿还。龙湖的提前偿债行为并没有给二级市场提振多少信心，21龙湖04已经跌到了68元。当下房地产市场低迷，预售回款减少很多，给房企造成一定的资金压力，加上龙湖在2023年到目前为止，未从公开市场成功f发行过债券，如此大规模的提前还债，势必造成大量现金流流失。在市场低迷的情况下保留更多的账面流动资金难道不是更稳妥的选择吗？
上图是根据龙湖发布的销售数据统计的过去3年的预售情况，从图中可以看出，从5月以后，龙湖的预售数据开始不断走低，全面低于过去2年的同期数据。销售下滑，直接减少项目的建设资金，若保证项目正常交付，需要找其他渠道资金补足。根据2022年年报，龙湖控股账面现金为720.95亿（其中有多少预售监管资金，公司未披露），龙湖2023年到期的负债约221亿，算上提前偿还2024年1月份的银团贷款153亿，今年偿还负债规模约370亿。若没有流动资金贷款的补充，考虑到还有预售监管资金，龙湖账面灵活使用的现金将会相对有限。该局面是龙湖过去几年都少有的。由下表可以看出，2020-2022年期间，龙湖融资相对稳定顺畅，无论是银行借款还是债券融资，每年新增借款金额均可以覆盖还款金额。
但进入2023年，债券融资几乎停滞，截至到2023年8月，债券融资渠道属于净偿还状态。这将直接减少公司账面自由可支配现金。在销售下滑的大背景下，龙湖大规模消耗账面现金，虽然今年没有偿债压力了，但明年呢？流失的现金不太可能通过销售回补，这其中是否有赌政策放松，公司融资渠道打开，流动资金可以立刻补足的可能？！无论如何，房地产公司应该做好市场持续低迷至少一到两年的准备。在市场不景气的情况下，给不给企业贷款，不全是政策说了算，更主要的是市场说了算，金融机构也要考虑风险的。
龙湖一直都是经营稳健，下面从财务分析的角度来观察龙湖的”稳重“。
2022年年底，龙湖资产规模7867.74亿，而2022年中期报告显示，资产规模约为8890.27亿，半年时间减少了1022.53亿。透过上图可以看到，公司存货减少了约700亿，合同负债减少了约550亿。说明龙湖在2022年就开始业务收缩，全力交付，紧抓回款。这比很多企业在决策上至少早了半年以上。
合同负债减少，说明当年预售情况不理想，交付完工量远大于预售体量。
2022年，龙湖的销售收入再创新高，达到了2505.65亿，相比2021年，增加了约270亿，而预售金额却出现了下滑，减少金额约890亿。说明当年交付完工数量达到了历史新高。这样使得龙湖经营性现金流录得净流入99.61亿。龙湖的经营性现金流的净流入并非是减少开工支出换来的，而是交付完工释放的现金流。所以龙湖的经营性净流入是良性的。
2022年账面现金720.95亿，相较于2021年的881.04亿，减少了约160亿。主要原因是2022年龙湖融资性现金流净流出135.58亿。
通过对龙湖的关键性指标分析，可以看出，龙湖的资产负债率水平逐年下降，2022年降到了过去3年来的最低点——70.36%。
具体分析资产负债率是如何下降时，可以看到，龙湖的合同负债率和应付账款等下降比较明显，但有息负债率在上升。这说明，龙湖预售不理想，销售回款不断走低，但同时对于供应商的应付账款等及时做了结算并没有拉长账期。
当预售金额较少时，为了保证项目的正常开工，增加有息负债是主要的方式。由下图可见，企业增加的负债主要为长期负债（短期负债比是指1年内到期的负债与总的有息负债的比），负债结构还是安全的。
我们再打开龙湖的借款明细，由下图可见，在企业1948.03亿借款中，抵押借款总额为627.81亿，占比32.23%。在长期借款为主的情况下，依然可以实现67%的借款为信用借款，可见龙湖在金融机构的认可程度还是比较高的。这也使得龙湖有足够多的干净资产进行再融资。
总结一下，龙湖目前的资产负债结构比较稳健，隐忧是随着市场低迷，预售规模的减少，公司通过增加有息负债的方式解决资金问题，目前多以长期借款为主，短期看并不存在期限错配问题，若市场销售恢复仍不及预期，可能出现短期的销售回款和金融还款不匹配问题。另外就是今年龙湖通过不断还债，造成自由现金大量流失，而短期没有补充新的流动资金，这给企业埋下了一定的隐患。
