地产板块位于时尚产业链架构的下游，即流通环节。
从本质上讲，奢侈品牌对于地产的布局不仅提供了“in which channel”的零售渠道选项，更意味着“why this channel”的高端零售战略。也就是说，时尚产业对于商业地产的投资不仅是为了现在，更是为了未来。
今年年初，开云集团斥资 9.63 亿美元买下了第五大道 715-717 号，这是第 56 街东南角的黄金地段，目前 Giorgio Armani 等品牌入驻，该建筑包括一个 115,000 平方英尺的多层零售空间。而这一消息是在 Prada 集团以 4.25 亿美元买下 Prada 品牌纽约第五大道旗舰店所在大楼后披露的。
2023 年，LVMH 集团在商业地产上频频布局。12月，集团买下巴黎香榭丽舍大街 150 号建筑，面积 18000 平方米，耗资近 10 亿欧元。9月，集团对坐落于巴黎香榭丽舍大街 103 号建筑进行大规模翻修，由 103 号一直延伸至 111 号，将成为 LV 的全新品牌展示厅。7 月，集团收购位于乔治五世大道拐角处、香榭丽舍大道 101 号的七层建筑，是 LV 香榭丽舍大道旗舰店的所在地。4 月，Tiffany 第五大道旗舰店重装开业。
资产布局：拥有属于自己的商业地产意味着什么？
按照传统的周期理论，当下全球经济正处于疲软阶段，世界范围经济恢复低于预期，衰退风险有上升抬头的迹象。但恰是这样的脆弱性加剧阶段，或将成为奢侈品巨头在黄金地带卡位战中占据高点的关键节点。
对于已经上市的奢侈品巨头而言，复杂形势中正面对着两个市场。其一是消费者市场，零售经营的门店成本因为成为商业地产的业主，直接实现节流；其二是资本市场上，核心地段黄金资产并不会在波动的市场中被稀释价值，反而在巩固集团市值的同时，由于多了租赁等盈利性项目，而为投资者增添预期和信心。不得不说，连奢侈品这样的“老钱”代表都在用资产配置验证了一个市场共识——核心地带的楼宇，稀缺决定价值，最终成为企业穿越周期过程中最为安全的理财方式。
市场数据清晰显露，黄金地段的零售租金在疫情期间暴跌后又重新上涨。
据高纬环球 (Cushman & Wakefield) 2023 年度报告数据显示，曼哈顿第五大道和米兰蒙特拿破仑大道成为今年全球最昂贵的零售场所，分别为每平方英尺 2,000 美元和每平方英尺 1,766 美元。排在第四和第五位的分别是伦敦的新邦德街和巴黎香榭丽舍大道，分别为每平方英尺 1,462 美元和每平方英尺 1,120 美元。
C&W 表示，与去年相比，从第 49 街到第 60 街的第五大道零售租金在 2023 年平均保持在每英尺 2,000 美元，比疫情前上涨了 14%。“全球主要零售目的地的租金持续复苏，以当地货币计算，过去一年平均上涨 4.8%，而 2022 年增幅为 3.7%。”
此前，在收入放缓和成本增加的情况下，零售商不愿意分配大量资本支出预算，这是可以理解的。然而，面对超级优质零售店的空置率，最近“松了一口气”的时尚产业竞争异常紧张。
Ripco Real Estate 副主席兼负责人 Gene Spiegelman 表示：“Prada、开云、和 LVMH 的资产负债表上都有现金，它们希望充分利用自己的资本来控制自己品牌的命运。这些集团旗下的全球奢侈品牌几十年来一直位于第五大道和 57 街，预计他们还会在这里呆上几十年，所以他们长期拥有自己的地产，是有意义的。”
对于开云集团而言，"这项投资是开云集团选择性房地产战略的又一举措，目的是为其门店确保关键的理想地段。除了最近在巴黎蒙田大道（Avenue Montaigne）和卡斯蒂利昂街（Rue de Castiglione）收购的优质物业外，集团的投资组合还包括东京表参道（Omotesando）的地标性资产，以及宝诗龙巴黎旗舰店所在的 Hôtel de Nocé。根据其长期的财务战略，开云集团打算在其房地产投资组合的管理方面采取严谨而灵活的方法"。
Prada 集团董事会在出手买楼时，也是看中了该物业位置的稀缺性、长期潜力、和战略价值。此外，“该地区附近最近涌入大量投资，进一步提高了住宅、酒店和零售的吸引力。”
LVMH 集团总裁 Bernard Arnault 表示，“这些标志性地点的旗舰店坪效非常高。LVMH 一直尽最大努力让客户满意，我不希望未来集团在门店选址方面遇到太多困难。我们正在努力为我们的品牌争取最佳地点，即 AAA 地点。”
或许对于其他行业而言，这一大手笔的投入产出比难以预料，但对于时尚产业而言，这是一个以 100 投入，以无穷产出的可预见性决策。
金字塔尖效应：以消费刺激再消费，奢侈品商圈的全新零售周期
越是在以折扣化为主旋律的零售环境中，奢侈品牌越要反其道而行。
根据要客数据预计，至 2030 年，高端消费将贡献超过 50% 的社会消费品零售总额，并贡献超过 95% 的消费企业利润，高端消费将成为很多行业利润最大甚至是唯一来源。
在这个无限榨取剩余价值的商业化时代，品牌价值和服务体验的溢价，是奢侈品牌穿越周期的根本原因。基于此，定位在黄金地段、配置最高端化服务的超级门店，将最先锁定核心稳定的消费主体，成为全球富豪的第一目的地。
其中之一的麦迪逊大道商业改善区，在最新报告指出，麦迪逊大道持续反弹，除了 2023 年下半年开业的 32 家企业之外，还有 20 个项目正在建设中，包括设计师商店、酒店和餐厅，预计将在明年左右开业。
目前正在开发的项目包括：Giorgio Armani 综合体、Lalique、Michael Kors、Oscar de la Renta、Peter Millar、纽约 Plaza Athénée Nobu Hotel & Spa、Robin Birley Dining Club、苏富比、St. John、施华洛世奇、纽约萨里酒店和梵克雅宝。
奢侈品领域似乎也形成了自己的“金字塔尖效应”——谁能跻身于这些标志性商区，谁才是奢侈品中的奢侈品。
麦迪逊大道商业改善区报告还指出：“顶级奢侈品牌正在投资更大的商店，以更全面地展示他们的产品系列。”2023 下半年，Diptyque、John Lobb、Lanvin、Paul Morelli 和 Valentino 都扩大了他们在麦迪逊大道的足迹和影响力。至今，麦迪逊大道的空置率已下降至略高于 10%，根据纽约房地产委员会 2023 年下半年报告，东 57 街和东 72 街之间的麦迪逊大道的零售租金要价自去年同期以来增加了 36.7%。
如今，围绕“3A”黄金地段构建的“奢侈品牌+奢侈品商圈”，成为逆经济周期的最优资本组合，瞄准高端消费人群，在超级零售区内部形成“消费旋涡”，做到“以消费刺激再消费”的“雪球效应”。
不确定性犹在、低增长常态已至，黄金地段的卡位战不仅关乎奢侈品巨头“排面比拼”，更是稳定高消费势能、塑造独特零售模式、提振产业信心的有效手段。而以更长周期的视角去看，这些既在当下具有实际用途，又在未来持续实现附加收益，还能保值升值的投资标的，无疑正处于价值洼地。WWD
撰文龙井
责编yalta、Li Jun
图片来源WWD、网络
