2023-01-01至2023-12-31财报
1. 公司现状
万科企业股份有限公司成立于1984年,经过近四十年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商,公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
图1-1 主营业务构成及比例
如图1-1所示，按产品分类，万科企业(02202.HK)2023财年的主营业务：1) 房地产开发及相关资产经营业务是4297亿元，收入比例-8.65%，同比增长98.82%；2)物业服务是294.3亿元，收入比例6.32%；3) 其他是65.66亿元，收入比例1.41%。显然，最大主营业务营收下降，在地产行业整体下行周期中，龙头企业也无法避免。
2. 财务报表分析
2.1 营业收入、归母净利润与利润率
万科企业 (02202.HK) 2023财年第四财季的营业收入是1754亿元，同比增长5.54%（去年同期是1662亿元，同比增长-8.33%），同比增速由负转正。2023财年的营业收入是4657亿元，同比增长-7.56 %（去年同期是5038亿元，同比增长0.73%）。
万科企业(02202.HK)2023财年第四财季的归母净利润-21.67亿元，同比增长-165.87%（去年同期是32.9亿元，同比增长46.02%），同比由盈转亏。2023财年的归母净利润是97.94亿元，同比增长-50.62%（去年同期是198.3亿元，同比增长-11.39%）。
2023财年第四财季的毛利率是11.35%，同比下降了8.05个百分点（去年同期是19.40%）；净利率是-0.33%，同比下降了6.54个百分点（去年同期是6.21%）。
万科企业(02202.HK)2023财年第四财季营收同比小幅增长，同比增速由负转正；归母净利润同比由盈转亏，连续四个财季同比负增长；毛利率与净利率均同比下降。预计万科至多18个净利润同比负增长，2025年第一季度至第二季度迎来盈利，并实现恢复性增长。
2.2 经营现金流净额
万科企业(02202.HK)2019-2023财年经营活动产生的现金流量净额先上升、后下降，近三年保持低位，表明现金流比较紧张，都是正值。2023财年的经营现金流净额是39.12亿元，同比增长42.25%（去年同期是27.5亿元，同比增长-33.14%），同比大幅增长，受地产行业周期下行影响，经营现金流净额仍然没有恢复至2020年及之前的水平。
2.3 合同负债
万科企业连续两个合同负债同比大幅下滑。2023年合同负债3086亿元，同比增长-33.72%（2022年是4656亿元，同比增长-26.90%），较2021年下降51.54%，显然，这个降幅接近于整体市场的降幅。
2.4 经营费用
万科企业(02202.HK)2023财年第四财季的营销费用是49.04亿元，同比增长7.21%（去年同期是45.74亿元，同比增长-17.23%），同比增速由负转正。2023财年营销费用是122.7亿元，同比增长-1.13%（上年同期是124.1亿元，同比增长-3.12%）。
2023财年第四财季的管理费用是7.221元，同比增长-69.34%（去年同期是23.55亿元，同比增长-21.84%），同比大幅下降，连续5个财季同比负增长。2023财年的管理费用是57.67元，同比增长-39.83%（上年同期是95.84亿元，同比增长-6.41%），同比大幅下降，连续4年同比负增长。
3. 估值与股价走势分析
图3-1 股价月线走势（A股）
图3-2 股价月线走势（港股）
万科企业（港股）的市盈率（TTM）是4.02倍，市净率是0.19倍。从股价月线走势看，自2021年3月以来，股价持续38个月（3年多时间）的下跌，整体走势一路下行，这也是地产行业周期下行的三年。个人预计还有1-2年时间，万科将先于同行企业，走出萧条期，将在2025年第一季度至第二季度或者更早些，业绩与股价迎来触底反弹。在资产价格持续下行过程中，只有极少数人会进场抄底，大多数永远买涨不买跌，下跌本身会加剧投资者加速清仓、离场。显然，当前买入的，都是带血的筹码。重点关注行业周期、合同数据与现金流数据、以及市场景气度。
4. 总结
万科企业(02202.HK)2023财年第四财季营收同比小幅增长，同比增速由负转正；归母净利润同比由盈转亏，连续四个财季同比负增长；毛利率与净利率均同比下降。预计万科至多18个净利润同比负增长，2025年第一季度至第二季度迎来盈利，并实现恢复性增长。2023财年第四财季的营销费用同比小幅增长；管理费用同比大降，连续四个财季同比负增长。2023年合同负债同比大降33%，连续两年下降。2023年经营活动产生的现金流量净额同比比增长42%，连续三年处于低位。第四财季营收同比增长，这与现实有些出入，需要核实。
附：万科最后的铁杆投资者认“错”，清仓离场，交出的都是带血的筹码。商场如战场，永远要打有准备的仗，要么不打，要打就打胜仗。居安思危，在危机中机会与风险同在。历史惊人的相似，周期性上演行情。做多的投资者，三年后见分晓。
