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司法拍卖房是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的房产。这些房产由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。
司法拍卖房行业的发展态势可视为宏观经济及房地产市场的关键指标。瑞联数科针对司法拍卖房的挂牌状况、成交情况以及变现折扣情况等多方面进行深入剖析，旨在揭示2023年我国司法拍卖房的市场情况。
在法拍过程中最多进行三次拍卖。首次挂牌（一拍）的起拍价应在评估价基础上浮动不超过30%。若一拍未能成交，则在拍卖结束后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（二拍）。二拍价格在一拍流拍价基础上浮动不超过20%。若二拍仍未成交，则进入变卖阶段，此时变卖起拍价最低不低于初始评估价的50%。若仍旧流拍，则将标的物退回被执行人，解除查封或扣押。以上挂牌、二次拍卖、变卖过程中，申请执行人均可以选择以流拍价格实行以物抵债。综上，二次拍卖阶段的平均变现折扣会显著低于首次拍卖阶段得平均变现折扣，而变卖阶段的平均变现折扣与二次拍卖阶段的平均变现折扣差距并不大。
1、司法拍卖房市场分物业类型运行情况
2019-2023年，全国司法拍卖房市场中，不同物业类型的挂牌占比和成交占比均相对稳定。其中，住宅类物业的挂牌占比维持在50%以上，成交占比维持在70%左右。但挂牌占比和成交占比均呈现出整体下滑的趋势，具体而言，住宅类物业的挂牌占比自2019年的峰值56.34%降至2023年的50.40%，而成交占比则从2019年的最高点74.66%下滑至2023年的最低点69.01%。
相反，其他类型物业（如车位、街边铺位等）的挂牌占比和成交占比则呈现出稳步上升的态势。其他类型物业（如车位、街边铺位等）的挂牌占比从2019年的低位11.57%逐年上涨至2023年的最高点18.32%，而成交占比则从2019年的最低点6.74%提升至2023年的最高点10.52%。
商业物业挂牌占比维持在30%左右，成交占比维持在18%左右。工业物业和土地合计挂牌占比和合计成交占比均不超过2%。
图表2-1 2019-2023年司法拍卖房挂牌量物业类型占比
数据来源：瑞联EVS数据平台
图表2-2 2019-2023年司法拍卖房成交量物业类型占比
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从2023年度司法拍卖房各物业类型的交易情况来看，土地法拍市场由于其稀缺性和潜在的高价值，平均竞拍人数、成交率和平均变现折扣均排在首位，尽管市场体量较小，但市场活跃度高。住宅物业法拍市场的平均竞拍人数、成交率均排在第二位，平均变现折扣亦超过80%，不仅市场体量大，市场活跃度也较高。商业物业法拍市场和其他类型物业（如车位、街边铺位等）法拍市场成交率均不足10%，平均变现折扣低于80%。其他类型物业（如车位、街边铺位等）法拍市场平均竞拍人数仅0.19人次，市场活跃度有待提升。
图表2-3 2023年司法拍卖房市场各物业类型交易情况
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2019-2023年，住宅物业司法拍卖房市场挂牌量总体呈上升趋势，2022年挂牌量达到近五年峰值40.41万套，同比增幅接近30%。市场成交量则呈下滑态势，整体维持在8.0万套-9.5万套区间。因此市场成交率和平均变现折扣率亦呈现下滑，近五年成交率降低11.34个百分点，平均折扣率降低6.39个百分点。
图表2-4 2019-2023年住宅物业司法拍卖房市场发展趋势
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2023年，全国住宅物业司法拍卖房市场挂牌数量为378369套，相较于2022年高峰时的404108套下滑了6.37%。尽管如此，这一数值仍然保持在过去五年的高位水平。同时，实际成交量为81319套，同比减少5.88%，达到了近五年来的最低点。成交率方面，为21.49%，同比略增0.11个百分点。平均变现折扣仍持续下滑0.81个百分点至81.86%，表明挂牌量的上涨为竞拍者带来了更大的议价空间。
图表2-5 2023年住宅物业司法拍卖房市场运行情况
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2019-2023年，商业物业法拍市场挂牌量整体实现增长，但成交量始终维持在约21000套的水平，成交率在10%左右波动。折扣率的波动相对较小，最高值为2020年的81.66%，最低值为2022年的77.47%，最大落差不超过5个百分点，市场整体保持稳定运行。
图表2-6 2019-2023年商业物业司法拍卖房市场发展趋势
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2023年，全国商业物业司法拍卖房市场挂牌数量为226240套，同比下滑5.14%；实际成交量为22508套，同比增长9.34%，达到了近五年来最高点；成交率为9.95%，在2019-2022年一路下滑的趋势下实现反弹，同比上涨1.32个百分点；平均变现折扣为78.94%，同比增加1.47个百分点。值得注意的是，竞拍人数在2023年有大幅增长，为72980人，同比增长20.66%，为近五年来的最高点。
在全国司法拍卖房市场中，商业物业法拍市场是仅次于住宅物业法拍市场的重要市场。随着2023年居民商业消费活动复苏，对商业物业的市场需求呈现回升，总体来看，2023年全国商业物业司法拍卖房市场表现呈现出稳中向好的趋势。
图表2-7 2023年商业物业司法拍卖房市场运行情况
数据来源：瑞联EVS数据平台
2019-2023年，其他（车位、街边铺位等）物业法拍市场挂牌量和成交量均呈增长趋势。具体数据显示，挂牌量自2019年的57342套攀升至2023年的137550套，增长约140%；成交量自2019年的8273套攀升至2023年的12396套，增长约50%。
由于市场供给增速过快，市场需求未有效释放，成交率自2019年的高点14.43%下降至2023年的9.01%；竞拍者面临更多选择，对出售物业的折扣提出了更高的要求，因而平均变现折扣由83.95%下滑至73.99%。
图表2-8 2019-2023年其他（车位、街铺等）物业司法拍卖房市场发展趋势
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2023年，全国其他（车位、街边铺位等）物业司法拍卖房市场挂牌总量为137550套，同比增长15.74%，实际成交量为12396套，同比增长23.75%，均为近五年来的最高点。竞拍人数同比增长3.29%至26288人次，但由于市场挂牌量在绝对数量上远远超过成交量，成交率与2022年基本持平，为9.01%。平均变现折扣则延续下滑态势降至73.99%，跌幅超3个百分点。
图表2-9 2023年其他（车位、街铺等）物业司法拍卖房市场运行情况
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