郑重提示，请关心房子的诸位，认真通读万科2016年度报告，它有关于这个行业的重要预测。
俗话说得好，买的没有卖的精。
如果你是一个股票投资者，那么你一定要去看巴菲特给股东的信；如果你是一个房产投资者，那么你一定要去看万科给股东的信。
每一个要买卖房子的人都一定要通读万科的年报，因为这是中国最懂房地产的人，给出的一份过去一年的总结，和关于未来的预测。
先说过去，2016是房地产的大年，房地产的销售规模创出了历史记录以来的峰值，全国销售总金额同比增长了36%。因为行业爆发，万科也得到了22%的收入巨大增长。因此，万科账上的现金总量超过了800亿，成为上市公司里的第二名。
【排名前五：中石化、万科、中国神华、上海建工、招商蛇口】
因为钱多，所以分红。万科最新的分红方案，分红回报率达到了近4%，是一个不错的回报水平。不知你是否记得，在宝能进入万科之前，我们反复和大家分享，说万科是有投资价值的，当时我们的核心理由就一个：万科长期分红回报率高于5%，就这一点就足够了。大多数人不爱看分红，没有反应。而宝能看见了，所以机会总是被少数人把握住。
说到未来，你关心的不是万科的股价，而是房子本身。那就让我们看看万科这个中国最懂房地产的人，是怎么对未来预测的。
第一，16年虽然房地产公司都是大赚的，但是万科的存货大幅增加了将近30%，比15年高了整整一倍，而这个数字在14年是负的。房地产公司的存货是三个东西：土地、工地（在建房）和商品房。这里面，土地是占比最高的，这意味着大家天天说，所谓的地不够用是不对的，地其实都作为存货在开发商的财报上屯着呢，它绝对是够用的。
第二，最关键的一点，体现了万科对于未来趋势的预测：万科计提了12座城市，一共13个楼盘项目的价格下跌准备金。这其实就是坏账准备金，就是万科认为这12个城市的13个盘，有可能最后的售价比开发成本还要低，这就是赔钱风险，所以坏账准备了13个亿。
我们查阅了2010年之后的万科所有年报，不论房地产行业牛还是熊，万科每年都会拿出6、7个亿作为坏账准备，虽然基本都没用上。但是从2014年开始，万科不仅拿钱做了坏账准备，而且清晰写明城市和具体楼盘名称。2014年有5个城市，15年有7个城市，16年增加到了12个城市，而且准备金增加了几乎一倍。
这些基本都是二三线城市，他们都是在未来存在风险的。
那么万科对于未来的预测准不准呢？
2008年万科跌价准备金，从1200万迅速增加至12个亿。事后证明，万科的判断确实是精准，而且是行业领先的。然，十年一个轮回，万科又再次上调准备金至超过13亿水平。
