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链家研究院近日发表《2018年中国房地产市场展望报告》
□ 亮点一：“北弱南强”分化态势渐显 2018年一线城市的成交量会在目前"跌到谷底"下自发修复。一线城市间的分化将持续，北京人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出…… |
□ 亮点二：城市内部居住价值凸显 2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者"炒概念"涨起来的区域和地段将会迎来回调…… |
□ 亮点三：中国房地产新周期的需求变轨 市场主体的需求开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”…… |
《2018年中国房地产市场展望》目录
品质居住时代到来
市场篇：由超级繁荣走向平稳运行
品质居住时代到来
一、2017：超级繁荣周期的顶峰
（ 一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓
（ 二）二手房销售下降，向全国化扩张
（ 三）房价上涨创新高
（ 四）居民杠杆再度攀升
二、调控：外冷内热，分化加强
（ 一）市场表面降温
（ 二）内火未消，潜在需求仍在
三、2018 年房地产市场展望
（ 一）政策环境中性趋紧
（ 二）2018 年房地产市场可能出现的新变化
城市篇：聚变和裂变的加速
一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强
（ 一）3+6 城市群二手房市场 GMV 占比近 7 成
（ 二）三大城市圈内部的房价联动性增强
（ 三）内陆核心城市的潜力巨大
二、城市裂变：城市的分化和价值的重估
（ 一）一线城市与其他城市差距扩大
（二）二线城市内部分化
（ 三）三四线城市内部分化
（ 四）“漂亮 30”的崛起
（ 六）互联网为城市注入活力
（ 五）高铁对城市价值的重估
（ 七）东三省城市可能小幅升温
预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年——2018 年链家职业经纪人调研报告
一、换房已经成为市场主力和“新刚需”
二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高
三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳
四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年
五、业主出售房屋和降价主要是为了换房
房价篇：在上涨中分化
一、全国城市房价的特点
（ 一）城市房价呈偏态分布
（ 二）房价上涨集中于小部分城市
（ 三）不同等级、人口城市房价变动特点
二、大城市（北京）房价的特点
（ 一）近 5 年北京房价涨了多少
（ 二）小区房价差异增大
（ 三）小区房价上涨更加集中在少数小区
（ 四）房价上涨主要集中在少数时间
报告部分内容如下：（回复关键字【2018房地产市场展望】可获取报告全文）
房地产投资增速在 2010 年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管 2015 年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。
20 年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。
站在时代转变的路口，链家始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对 2017 年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。
城市篇：裂变和巨变的加速
预期篇：市场预期分化调控影响或持续到明年上半年
2017 年的二手房市场表现如何， 2018 年中国房地产市场会如何走？微观市场主体的预期至关重要，与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院对全国 20 个城市的 18300 位职业经纪人进行了调查，并选取样本量较大的 15 个城市来分析。根据调研结果，我们发现几个核心结论：
1. 改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。
2. 大部分城市投资需求占比和使用杠杆不高，佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高，深圳、厦门购房首付款中其他来源渠道占比较高。
3. 购房者、业主和经纪人对于 2018 年一季度市场预期分化，购房者的看涨预期弱于业主，成都、大连和沈阳的业主看涨明显，上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期 2018 年一季度市场将以平稳运行为主。
4. 调控是影响市场预期的主要因素，大部分经纪人认为调控政策对市场的影响会持续到 2018 年一季度或年中。
5. 调控后并未出现恐慌性抛盘，换房是业主挂牌和降价的主要原因，房地产税也不大会导致业主抛盘。
房价篇：在上涨中分化
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