前段时间微博上一件事被炒的很火，一位年薪60万租房客半夜开奔驰找房，大家纷纷在网上发表意见，拿着60万年薪的人大多会考虑买房，在北京即使买不起三环的，六环总能凑合一套吧？
这些拿着高薪却选择住在隔断间的人，到底是怎么想的？
从1998年住房市场化改革开始，中国房地产经历了20年发展，人均居住面积得到了快速提升，基本解决了总量不足的问题，主要矛盾从总量问题转化为结构问题，从数量问题转化为质量问题，“不够住”已不是核心矛盾，“住的不好”、“住的太贵”变成两个突出的问题。
十九大报告明确了未来的发展方向，住房不炒、租购并举成为新时代房地产市场的主基调，那么，在这个条件下，未来中国房地产市场的走向将如何？
与其埋怨住不起、住不好、住太贵，不如来听业内专家的深度分析，让自己更理性地做出购房决策。
站在时代转变的路口，链家始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对2017年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。
回归价值：2018年房地产市场的主调
1. 拐点到来：销售下降开发放缓
2017年新房销量再创高峰，但量价增速都大幅回落。2017年既是1998年以来长周期的拐点，又是2015年以来短周期的拐点。2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。
数据来源：Wind
2. 一线城市向上修复，“北弱南强”分化态势渐显
2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续，北京的人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出。
近五年来北上深每年增加的常住人口数量
（万人）数据来源：国家统计局
3. 二线城市加速追赶，内部分化加速
在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。
2017年主要二线城市近两年二手房市场表现
数据来源：链家研究院
4. 城市内部居住价值凸显
2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。
5. 城市圈之间出现分化，圈内城市之间差距进一步缩小
2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。城市圈内部的联动将会增强，周边城市房价上涨较快，与中心城市的梯度差距不断收窄。
图：三大城市圈城市房价与首位城市比较
数据来源：链家研究院
6. 二手房市场范围向全国进一步扩展
一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房市场，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。
图：2017年二手住宅成交套数超新房城市
数据来源：链家研究院
7. 住房供给主体更加多元，政府与市场的关系更明晰
2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责，让市场发挥资源配置的决定性作用。
品质时代：中国房地产新周期的品质逻辑
与此同时，市场主体的需求也开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。
1. 高收入家庭的改善性需求
这类需求主要集中在城市高收入家庭，大多数情况下，这类家庭已经有了一套房甚至多套房，但随着收入的增长以及家庭成员的扩大，已有住房并不能满足他们的改善性需求，所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。
图：各城市改善性需求占比
数据来源：链家研究院
2. 中等收入家庭的首置需求
随着大城市房价的上涨，首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比，二手房的总价、户型和区位更加多样化，且供应量相对更大，因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。
图：2017年北京二手房市场主力刚需特征
来源：链家研究院
3. 单身独居人群的品质居住
全球范围内独居正在成为新的生活潮流。适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓，出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求，也需要简单的健身设施，而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛。
4. 老龄人口的分散式居家养老需求
全球人口总趋势而言，全球范围内老龄化趋势在不断加深，居家养老则成为老年人主要的居住状态，其中以与配偶或子女居住为主要方式。日本UR（都市再生）机构通过对存量房屋进行重新设计和改造，推出适合老年人口居住的产品。这些老龄公寓分散在正常的社区之中，使老年人能够与年轻人共同生活。运营商为老年人提供日常的安全监护等服务，这种分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。
图：2016年主要国家60岁以上人口占比
来源：联合国经济社会事务部人口司
图：发达地区老年人居住安排
来源：联合国经济社会事务部人口司
全国都在涨
2017年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房 价涨幅较高，分别上涨31.7%和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显， 分别上涨19%和31.8%。
数字比统计局数据接地气。
看看有没有你关心的城市
2012年前不同能级城市房价涨幅变动较为一致，2012年以后出现分化，表现在：上行周期一线城市 涨幅超过其他城市，下行周期各线城市涨幅更为接近。如2016年4月之后，一线城市房价涨幅率先回落， 二、三、四线城市房价涨幅到2017年8月份才开始掉头向下，涨幅趋于一致。
可以明显看出来，有三个房价下跌周期。
哪些城市在“吓”跌？
厦门、廊坊和天津、济南，二手房成交量跌去8、9成，这是什么感受？
表格上列出的这些城市，你还敢买？
部分城市房价出现实质性下跌。
在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3 月累计下跌 36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。
三四线城市能不能买？
三四线城市已经“熄火”。（买买菌：注意追高后的风险）
1-10月，重点监测的50个三四线城市新房销售面积为1.38亿平方米， 同比下降8.1%，自6 月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看， 2017年50个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降
还有太多人问，三四线要不要买？答案很明确，2018，谁在裸泳就可以见分晓，不信，买进去感受一下。
三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017 年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。
城市群有没有机会？
2018年环城市圈重要性在突突出，价值在分化，联动性在增强。
买买菌：注意，环京城市圈房价在快速下调，城市圈承载核心城市外溢需求，到底房价能撑多久，政策性影响太严重，需要谨慎面对。
链家这份报告的建议给出了30个漂亮城市，尽管感觉很漂亮，如果抱着买房投资的心态去面对，依然面临重重风险。
多少投资客在抛售？
改善性换房成为市场成交主力。根据经纪人的反馈， 全国层面的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%。分城市看， 超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成
为主流。（北京人太爱换房）
业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国及其他各城市均有60%以上的经纪 人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20%的业主
是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看，投资变现卖房的比重不高。
买买菌：你同意链家的结论么？投资客急于变现，这个比重不高？其实市场真正的进一步冲破心理市，还需更长的时间来博弈。
怎么买？以下很关键！
房价上涨主要集中在少数时间。（这个一般人不知道）近十年来北京二手房价格的月度环比涨幅数据显示，价格快速上涨集中在少数月份，25个月份涨幅超 过5%，41个月份涨幅在2%到5%之间。价格的集中上涨分布在2013年和2016年的少数月份。
居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本轮调控对于学区房的整治， 使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅（16.2%）较大，但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅（11.6%）却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。
直白点说就是，老破小不要碰！老破小不要碰！老破小不要碰！
链家没说明白的，买买菌提醒你三遍。全国都一样，房子真的不是产权70年，就一定能住70年。他们的真实年龄，远比你想象的要短。
好的小区，就和好看的姑娘一样，既有保质期，又容易老去。应该珍惜她最美的年华，不要错过。
你所不知道的问题：
317调控之后北京居然还有上涨的商圈，这就是惯性效应，通俗点说，就是后知后觉的人很多。现在博弈依然还在继续。
想起曾经一位影帝的话，信心比黄金还重要，现阶段，是不是应该改成，信心比黄金还稀缺。
从年度涨幅分布上来看，2017年小区涨幅分布不仅均值右移，而且集中度更低，表明小区房价涨幅的分化程度在提高。
2017年相比2013年房价上涨主要集中在小部分小区，2017年北京整体房价相比2013年上涨了 97%，而均价上涨超过全市的小区仅为38%，其余62%的小区均价涨幅不及全市。
这两张图比较干货，买买菌再一次提醒，看整体可能不如局部更有价值，你是不是会有感觉，有些小区，怎么买都涨的不多，有些小区，疯狂上涨。
选择比努力更重要！对不对？
以下为报告详情（单击图片查看大图）：
报告来源：链家研究院， 转载请备注
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