国策视点||天津华苑科技园(环外)市场调研分析

华苑科技园是天津高新区的核心区域，坐落在天津市西南部，是ISO14000国家示范区。其规划面积11.58平方公里，涵盖华苑科技园（环内）2平方公里和华苑科技园（环外）9.58平方公里。该园区地理位置优越，地处京、津发展轴，距首都北京100公里，距天津滨海国际机场18公里，距天津港50公里。京沪、津保、京塘高速公路环绕，京沪高速铁路毗邻，天津地铁三号线穿行其中，交通十分便捷。同时，周边高校云集，有南开大学、天津大学等13所高等院校，创新资源丰富，高端人才集聚。

华苑科技园重点发展新经济服务业，全力打造新经济活力区，已吸引丰田、西门子等24家世界500强企业入驻，还汇聚了360、今日头条、云账户、南大通用、中科曙光等众多知名企业。此外，园区内企业创新能力强劲，天津高新区是全国第一家“国家知识产权试点园区”，华苑科技园企业的专利申请量在天津市企业专利申请量中占比颇高，每年均超60%。园区以企业为主体、产学研紧密结合的研发体系已颇具规模，拥有128家研发创新平台和机构。

本次市场调查主要范围集中在华苑科技园环外部分。其中各种科技园众多，包括：华鼎智地科技园、天津滨海高新区软件园、华鼎高科技发展中心、海泰国际产业基地、海泰绿色产业基地、海泰创新基地、学府麦谷物联网产业园、海澜德产业园（如图1）。

（一）海泰绿色产业基地

园区位于西青区外环线以外，由天津海泰科技发展股份有限公司投资建造，总体建筑规模逾100万平方米，分三期开发。项目包含数幢企业总部大厦、金融服务中心、会展中心及商业配套设施，是集办公、生活、娱乐于一体的现代化工业园区。物业公司为天津海泰物业，物业费根据户型在2.5-3.5元/㎡不等。

周边配套：周边配套较为完善，但居住氛围一般，有左岸花园、金融街融汇景苑、华庄村等住宅区，还有上海浦东发展银行、中国农业银行等银行。

交通情况：交通便利，638、754、862、313、624等多路公交途经此地，距离高新区地铁站（3号线）900米。

租售情况：

（二）海泰创新基地

项目位于天津市东南部，东侧紧邻京沪高速（天津段）入口，隶属于天津高新区华苑产业区。园区占地约102亩，地上总建筑面积近12.5万㎡，以6层低密、生态企业商务办公楼为主，容积率为1.5，绿化率30.1%。园区分为A、B、C三个区，物业公司为天津海泰工业物业管理有限公司。

周边配套：周边配套较为完善，居住氛围一般，住宅区有左岸花园、金融街融汇景苑、华庄村等，银行有上海浦东发展银行、中国农业银行等。

交通信息：交通便捷，638、754、862、313、624等多路公交经过，距离高新区地铁站（3号线）900米。

租售情况：

（三）海泰国际产业基地

项目位于天津市东南部，隶属于天津高新区华苑产业区，物业公司为天津滨海高新区物业管理有限公司，物业费根据是否配置电梯分为1.63元/㎡（无电梯）和2.34元/㎡（有电梯）两种。

周边配套：周边配套较为完善，居住氛围一般，有左岸花园、金融街融汇景苑、华庄村、杨伍庄盈水园等住宅区，以及上海浦东发展银行、中国农业银行、天津农村商业银行等银行。

交通信息：交通便利，620、624、638、862等多路公交经过，距离学府工业区地铁站（3号线）500米。

租售情况：项目均已售出，目前有个人出售，价格在6500-8000元/㎡

（四）华鼎智地

园区介绍：该项目总占地面积为109468.2㎡，建设规模为地上164000㎡，地下为18850㎡，容积率1.498，绿化率30.1%。园区东至海泰南北大街（滨渠北路），与城建学院西门隔河相望；西至海泰华科一路（园区八支路），与亿鑫通电缆等科技生产型企业相邻；南邻天津橡胶工业研究所；北至海泰华科三路（园区九支路），与中国工程机械总公司相邻。园区整个地块呈南北向的矩形，高层办公楼布置于园区西、北侧，别墅办公楼布置于园区东侧，形成了北高南低、西高东低的建筑形态。园区智能化配套符合高科技产业特点和水平。物业公司为天津泰达物业管理有限公司。

周边配套：园区周边的生活配套比较完善，距离侯台环外居住区（如：碧水家园）仅有5分钟的步行距离，到中北镇居住区车程也仅需3分钟。华苑产业区范围内有人人乐超市，万客隆超市，侯台装饰城，苏宁电器等生活配套。项目附近有中国建设银行、中国工商银行等银行。

交通信息：交通较为便利，有620、624、681、700、831、845等多路公交经过。

租售情况：精装修

（五）华鼎高科技发展中心

园区介绍：该项目总体占地94519.1平方米，总建筑面积177478㎡，地上建筑面积141778平方米，地下建筑面积35700平方米，容积率1.5，绿化率27%。园区东至海泰大道紧邻马球公园，西至海泰西路，北邻海泰创新七路紧邻华鼎3号地，南至海泰创新六路，与西门子天津总公司相邻。项目主要建设1座19层的研发孵化器车间、一座8层单元式厂房、3座15层单元式厂房、20座3至5层的独栋式厂房。主要为电子信息、软件、能源、技术服务、孵化等新兴高科技产业提供生产、研发场地和环境。物业公司为长城物业集团股份有限公司天津分公司。

周边配套：该片区目前周边配套设施一般，仅有少数便利店和富国高银、杨伍庄盈水园两个住宅区。项目周围有上海浦东发展银行、中国农业银行、天津农村商业银行等银行。

交通信息：交通较为便利，有620、624、681、700、831、845等多路公交经过。

租售情况：精装修

（六）高新区软件园三期

园区介绍：该园区其中产业发展核心区占地606亩，东起规划中的华苑产业区中心绿地，南至海泰华科九路，西至海泰西路，北至海泰华科七路及海泰大道，总建筑面积60万平方米，规划容积率1.5，建筑密度30%，绿化率42%。项目将庭院式、别墅式、内庭式等多种办公形式相结合，利于企业形象展示并适应不同企业的需求。物业公司为天津滨海高新区物业管理有限公司。

周边配套：该片区目前周边配套较为完善，居住氛围一般，有海泰都市汇、锦悦新城、云锦世家等住宅区，并有少量便利店等商业设施。项目附近有中国农业银行。

交通信息：交通较为便利，有620、624、754、175、180等多路公交经过。

租售情况：毛坯、精装

（七）学府麦谷

园区介绍：学府麦谷项目位于天津大华苑板块，华苑科技园是高新技术科技园的核心区，规划面积11.58平方公里。优良的投资环境，吸引例如微软、西门子、三洋电机等10多家世界500强企业到华苑产业区投资。

其中一期建筑面积133600平方米，主要建筑形态为双拼、联排及叠拼类商业别墅；二期建筑面积103200平方米，主要用于公寓、写字楼、星级酒店以及商业用途。建筑密度为32.5%，非机动车位园区容积率为1.49，绿化率为20%,全区独创性的规划处九米柱距，4.5米层高以及多重空间组合，面积区间为330-1800㎡。物业公司为天津国商物业服务有限公司。

周边配套：该园区目前周边配套设施一般，项目刚建成，周围商业服务设施不太完善。

交通信息：地铁3号线有三站可达本园，周边已开通4条公交路线（667、620、638、862路），667路在园区有站点。距天津南站直线距离1.5公里，距外环线3公里，距津沧高速2公里。

租售情况：精装。项目以售为主，出租为个人投资。

（八）海澜德产业园

园区介绍：园区位于天津市西青区学府高新区才智道35号，地处天津市纵向南部发展带及横向西部发展带交汇地点。海澜德产业园由海澜德集团有限公司全资开发运营，总投资额70亿元,总规划用地500亩，总建筑面积62.5万平方米。园区整体分4个区域，以办公为主的写字楼区，以轻生产为主的工业厂房区，以酒店为主的服务配套区，以及王府井创意产业园。

交通条件：园区北至海泰南道、南至睿智道、东对宾水西道、西至学府中路。写字楼区概况现阶段12幢，已落成9幢，总建筑面积15万平方米，有低层独栋，有小高层，有高层及大厦，可选择度高。毛坯、精装均有，面积70-2000平米自由组合，地上车位600余个，地下车位1000个，车位充足，办公环境优越。工业厂房区概况现阶段已落成一期厂房，总建面1万平米，有精装厂房办公区、大开间高挑高生产车间。园区优势规划用地格局清晰，综合性强，不同类型企业均可入驻。享受国家到园区5级优惠政策，在人才、产业创新、产业发展等方面政策支持显著。园区提供平台资源整合对接，为入驻企业提供一站式服务。物业公司为天津海苑物业服务有限公司，由海澜德统一自持管理。

周边配套：该园区目前周边配套设施一般，2017年底刚建成，周围商业服务设施不太完善。

交通信息：地铁3号线有三站可达本园，周边已开通4条公交路线，667路在园区有站点。距天津南站直线距离1.5公里，距外环线3公里，距津沧高速2公里，可连接多条线路，方便快捷。

租售情况：毛坯、精装

（一）租售信息汇总

表1-7信息汇总表

（二）华苑科技园（环外）产业园的发展规划与展望

华苑科技园（环外）行政上隶属于滨海新区，紧邻南开区，且有地铁规划。当前，区域内多为工业用地上的标准式厂房和写字楼。未来，板块发展将重新定位，新增居住用地，以提升居住氛围，打造集居住、商业、产业、教育、轨道交通于一体的综合性区域。2024年，华苑科技园获批纳入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局，迎来新的发展机遇。这一举措将促进华苑科技园与天开园的资源共享与协同发展，推动科技成果转化和产业化进程。园区内众多研发创新平台和机构，如脑机交互与人机共融海河实验室、天津国家芯火双创平台等，将在科技创新中发挥更大作用，吸引更多创新要素集聚，助力区域打造成为创新创业高地、绿色宜居之城和活力幸福之城。