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华润集团三大城市综合体商业模式解析

   日期:2025-12-29 16:10:23     来源:网络整理    作者:本站编辑    评论:0    
华润集团三大城市综合体商业模式解析

作为商业地产最具代表性的产品,城市综合体如雨后春笋一般在各地涌现。
万达:万达广场

万科:万科广场、万科红·生活中心、万科红·新街坊

凯德:来福士广场、嘉兴茂、嘉茂广场

龙湖:天街、星悦荟、龙湖三千集    

华润:万象城、五彩城、欢乐颂
谈现代城市综合体,不得不提到华润。城市综合体规模庞大,功能复合,因此就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。华润在诸多房企的运营转型中快人一步,有自己的项目范本。

01

华润产品系

与其他房企相比,华润置地在运营上也具备天然优势,母公司华润集团在业务、资金、管理等方面,都为其提供了有力的依托。

华润集团至少有5家子公司参与进商业地产投资、开发、运营等全过程,从上-中-下游保证华润商业地产的成功。

华润综合体产品系一览:

国内商业地产界,按照产业链下游投资者以及商家的不同的理念、态度和操作风格,划分成「杀猪派」和「养鱼派」

杀猪派不管下游投资者和商家死活,只考虑自己利益最大化的经营者可以称之为杀猪派。
养鱼派有长远想法,愿意暂时牺牲眼前利益,考虑下游投资者和商家的利益,以求放长线钓大鱼的经营者可以称之为养鱼派。

华润置地的商业模式是集团孵化」,先放后取,是典型的养鱼派」。

华润置地以二线发达城市作为主要战略部署城市,部署区域覆盖3个一线城市,25个二线城市,15个三线城市。

华润置地总体坚持稳健发展、抗风险、抗政策性强的发展战略。重点战略城市为B类城市,一线城市所占比重在标杆房企中最低,使得受国家调控影响相对较小。

走多元化路线,产品丰富,分化投资,即使在2011年收到国家严格调控下,营业额仍能稳健增长。

当今企业之间的竞争,不是产品之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。下面让我们来分析一下华润万象城、五彩城、欢乐颂的商业模式,寻找可借鉴的地方。

02

三大商业模式浅析

一、万象城:「一站式」费和「体验式」购物

万象城是集购物、办公、酒店、居住、餐饮娱乐功能一体的大型城市综合体,其作为国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心,布局在经济总量TOP30和人均消费能力TOP50的的城市,大多为区域经济中级及省会城市。
未来几年,将超过15个万象城开业,商业累计超过300万平方米。
选址原则城市核心商业商务地段和新城区核心。
开发模式以买地自建为主,部分与新鸿基合作开发,郑州万象城是收购印象城重建。
扩张速度:从2012年开始,平均每年有2-3个开业,并且扩张速度加快。
定位:客户——城市中产阶级;档次——中档偏高。
物业:
商业业态占比:服饰零售比重最大,其次是百货,根据具体城市和位置有会所变化。
资金流分析:规模200万平方米左右的投资回报周期,是规模小于100万平方米的1/3到1/2的时间。
案例:成都二十四城·万象城

二、五彩城:地标性商业旗舰

五彩城是华润商业模式中的中端产品,由住宅和区域型商业中心组成。一般位于新兴的城市副中心周边以大片居住区为主,或临近大规模的新兴产业集群,集购物、餐饮、娱乐休闲、儿童、运动、益智六大主题于一体,是引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。
五彩城主要布局在京津唐城市圈、山东半岛及长三角城市群,位于经济发达,人口密集地区。
选址原则:以二、三线为主,经济具有活力的城市。
扩张速度:平均每年有3-4个开业,并且扩张速度加快。
发展模式:zhuzhai+Living Mall(生活区域商业中心),部分是偏向Shopping Mall(区域型)。
定位:区域商业中心,立足于满足年轻的家庭式消费。
目标客户:家庭与情侣,中高层年轻消费群体,部分商务群体。
商业业态占比:服饰零售比重最大,其次是娱乐和餐饮,一般没有百货。
资金流分析:商业开业前住宅已经回收了成本,写字楼+mall主要靠租金回收成本。
案例:北京橡树湾·五彩城

三、欢乐颂:「一站式消费」和「快乐式消费」双重体验

欢乐颂是华润商业模式中的中低端产品,属于零售商业开发的综合体或购物中心,具有明显的运营优势。致力成为对家庭生活方式具有深刻影响力、充满欢乐故事的区域性购物中心品牌,不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能,还增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能。
欢乐颂以省会城市及二线发达城市为优先发展区域,以城市群三级核心城市为辐射拓展区域。目前主要布局在二线城市,占近七成。

目标:华润零售倾力打造梦想之城

远景:成为对家庭生活方式具有深刻影响力、充满欢乐故事的购物中心品牌。

选址原则:以大型社区、区域商业中心为主。如深圳欢乐颂选址在区域商业片区,南山文化中轴线上,附近有大片社区。

扩张速度:从2012年开始,平均每年有4-5个开业,,到2015年将有超过15家开业。

开发方式:主要有买地自建、租赁物业、收购开发、合作开发四种,其中买地自建占50%以上。

整体定位:区域购物中心,少部分社区购物中心。

目标客户:以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象,兼顾商务以及旅游游客。

商业业态占比:服饰零售比重最大,其次是餐饮和超市,无百货。

其中,深圳欢乐颂是烂尾楼改造项目,客观上制约了欢乐颂的布局,并不是理想的业态比例。

自由品牌优势:自有品牌涵盖超市、餐饮、服装、医药等,将组建百货、院线、剧场,60%的招商来自华润万家本身,招商压力小。

资金流分析:住宅+区域购物中心大的投资回报周期大于纯社区购物中心,前者可套现物业(住宅)比重少

案例:苏州·欢乐颂

03

三大商业模式对比分析

华润综合体商业模式细分

分布城市特点:集中布局在发达的东部二线城市。

位置选址:等级越高越靠近城市核心,等级越低越往城市外围布局

开发模式:根据不同综合体特点,采用不同的开发模式,保证成功。

扩张速度:据保守测算,到2015年累计有近50个项目开业,商业面积累计将达到800万平方米左右。

定位对比:业态多样性和档次成正比。

物业对比:等级越高,物业类型越多样化,如万象城一定有商业、住宅、写字楼和酒店。

物业配比:等级越低商业比重越大,如欢乐颂社区购物中心商业占比100%

商业业态构成:万象城商业业态丰富且均匀,五彩城和欢乐颂偏向特定几种业态。

资金流分析:规模在200万平方米左右的综合体和住宅+五彩城在资金流方面具有优势。

复制难易度分析:欢乐颂和五彩城可复制性相当,且远高于万象城。

市场竞争分析:定位在中高端的综合体竞争最激烈,而低端的欢乐颂竞争相对较弱。

与住宅的组合:根据项目地段、大小、潜在客群选择适当商业+住宅组合。

商业与住宅组合逻辑:圈地-圈人-圈钱的盈利逻辑。

SWOT分析:总体而言,三大产品优势+机会要大于劣势+威胁。

04

三大综合体商业模式分析总结

1、选择二线城市战略城市;

2、集团启动孵化战略,大量圈地;

3、成功运营标杆项目;

4、找准合适的复制模板;

5、灵活性开发模式,住宅与商业组合开发;

6、注重开发周期和资金流快速运转;

7、圈地-圈人-圈钱的盈利模式

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温馨预告

沉浸文商旅与存量改造标杆项目考察游学

2023年2月12-14日西安游学考察

考察项目(一)

长安十二时辰

国内首个沉浸式唐风市井生活体验地

“长安十二时辰”位于西安曲江曼蒂广场,占地三层,24000㎡的商业空间内注入了电视剧《长安十二时辰》IP和唐市井文化内容,通过品牌+、故事+、网络+、体验+、消费+的“5+”创意,精心打造了以“三大主题空间、六大沉浸场景”为核心的国内首个沉浸式唐风市井生活体验地。

该项目依托古城西安文化底蕴,从深耕唐朝市井文化,到复刻长安的繁华过往;从专属产品开发设计、到全业态一站聚合;呈现出了一个原汁原味的全唐市井生活体验空间、雅俗共赏的唐风主题休闲娱乐互动空间、琼筳笙歌的主题文化宴席沉浸空间。

将影视IP转化为商业IP,将文化场景转化为消费场景,实现了文旅项目新的提升。长安十二时辰主题街区是西安文商旅融合业态的全新尝试,也将成为中国沉浸式文商旅融合发展的标杆作品与集大成者。

“长安十二时辰”街区结合原剧中的剧情、人物、道具、故事特色,倾心打造原汁原味的全唐市井生活体验空间、雅俗共赏的唐风主题互娱休闲空间,追溯盛唐市井风貌,让参观者感受唐朝人的日常生活。

在“长安十二时辰”街区中,参观者可以选取自己喜欢的职业和身份,换上唐服、点染唐妆,在大型全感官沉浸式体验游戏“大唐永不眠”中做一天你向往的唐朝人。这个游戏以盛唐长安的市井生活为蓝本,游客可在不同阵营、不同职业、不同人际关系中深度体验唐朝沉浸式游戏乐趣,感受唐长安市井生活的独特魅力。

此外,在最亮眼的三层“花舞大唐”舞台,场景布置还原了《长安十二时辰》剧中,大唐头号“爱豆”许鹤子上元节花车斗彩巡游的场景,以首创的真人互动式演艺为核心,演绎唐乐唐舞。霓裳羽衣舞、凌波舞,各色唐代艺术集萃于此,再现繁华长安的舞蹈曲艺魅力。

考察项目(二)

建国门菜市场

城市微更新 、老市井+新潮流、西安首个市井文化街区

建国门老菜场文化创意街项目,占地12000平方米,改造理念是保留居民原有生活状态和保持菜市场市井风貌,依托菜市场自带的生活气息,进行“微更新”与“轻改造”,形成一个承载老城故事、工业记忆和市井生活的有趣场域,最终打造成为西安首个市井文化创意街区。

改造后的菜市场一层是售卖区,整洁的蔬果大厅,丰盛的各色货品,营造出一个熙熙攘攘,热气腾腾的烟火人间。水果市场顶棚还涂满了色彩斑斓的涂鸦,给菜市场增添了一抹亮丽的风景;二楼开发成与市场延伸的业态,顾客买了菜肉可以上楼加工。除了菜场的合理规划外,引入公共艺术是建国门菜市场最大的亮点。三楼的废弃老厂房里,改造后成了艺术展厅。高大的玻璃钢窗,阳光充足,与艺术相关的各类主题展览,在这里免费展出,前来观展和拍照的年轻人络绎不绝。除此之外,菜场所在的街区还会不定期的举办手作活动、城墙诗会、展演活动、周末书集、跳蚤市场......

烟火气与时尚并存的建国门菜市场,已经不再只是买菜卖菜的场所,它还为社区居民提供了更多想象的空间,变成一个可以交流思想、完成文化体验的场所,吸引更多的年轻人进驻,为老菜场注入新文青活力,使其演变为更加具有价值的公共空间。

考察项目(三)

永兴坊

陕西非遗美食文化街区/四年创造流量神话

永兴坊,主要以关中牌坊和具有民间传统的建筑群组合,形成古里坊式布局,展示古长安城的街坊式形态和历史生活气息,以及传统民俗生活空间。依托古城墙深厚的历史文化底蕴,在传承历史、彰显人文,进出有序、错落有致,内涵丰厚、做旧如旧,内敛外聚、动静分离等风格特色上,实现与古城墙历史景观系统的高度和谐,不仅将里坊文化的建筑作为保护重点,更将陕西非物质文化遗产美食的城市人文精神作为发掘和保护的核心。

美食如林是永兴坊带给人的直观印象,与中国大多数美食街区不同,永兴坊与西安的城市特点完美契合。东临顺城巷是唐代一百零八坊之一;坐落于城墙脚下,前身贵为宰相魏征的故居,西安不同年代的各个元素在这里巧妙融合。仅仅是从历史的角度来看,这里就已经有了爆红的理由。

当我们跳出美食的范畴,将永兴坊看作一个整体,又能从它身上汲取旧城改造的经验。城墙之内,一直是最具西安城市特色的板块,在如何将老街道做精做细是包括西安在内每一个高速发展的城市共同面对的课题。永兴坊在建筑格局与风格上都与城墙高度契合,它对细节的处理也给予城市建设者很多启发。从美食到建筑本身,这种匠心营造的诚意令人感动。

考察项目(四)

大唐不夜城

都市夜游顶级IP

大唐不夜城位于西安市大雁塔脚下,长2100米,东西宽500米,总建筑面积65万平方米。以盛唐文化为背景,以唐风元素为主线,以体验消费为特征,着力打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式消费天堂。耗资50亿打造,是全球20个热门旅游目的地。

2018年,大唐不夜城对标5A级旅游景区标准,对街区硬件建设和基础设施配套全面改造升级。历时77天,焕然一新的大唐不夜城步行街与游客见面。此后不久,大唐不夜城在网络上爆红,成为国内视频播放量排名第一的景点,“不倒翁小姐姐”相关视频播放量超23亿次,抖音等短视频平台为大唐不夜城的火爆提供了不俗的助益。

2019年,在为期66天的“西安年·最中国”活动期间,大唐不夜城步行街共接待市民游客近1700万人,元宵节当日客流突破80万人次。

考察项目(五)

G Park

中国首个大型公园式商业街区

老城根商业广场即为老城根G park,是西安老城根文化产业投资有限公司与西安大兴新区综合改造管理委员会联合打造的景观休闲风情商业街,打破传统购物中心“封闭盒子”的商业布局,在西安导入“娱乐体验式商业”理念,整合餐饮、娱乐、休闲、购物、商务、文化、观光等多种功能于一体,老城根G park旨在成为西安人消费娱乐的公园地标和目的地型的社交场所。

老城根G park汉风格的建筑风格,和未来感十足的水晶LED、水秀、天幕等形成了传统与现代,东方与西方的冲击,非常惊艳。开放街区的建筑形态,让品牌有充分的空间展示自身形象。因此,项目一亮相就成为时尚品牌首进西安,或者在西安开设旗舰店的首选之一。

基于消费者需求的提升,以及项目的年轻潮流标签。从2019年下半年开始,老城根G park开始了一轮大规模调整。明确了项目的定位方向:年轻时尚潮流+精致生活,对项目各区域的定位做了梳理,从东到西划分为“GO潮街区”、“GO味街区”、“GO趣街区”,三个区块,分别主打时尚潮流、多国美食,以及精致生活。

考察项目(六)

量子晨——新一代夜经济街区娱乐综合体

量子晨商业街区前身为太阳锅巴食品厂,目前看到的很多经营性物业均是由之前的厂房改造而成,其IP地标“水塔”也是工业遗存之一。量子晨定位“电竞”主题商业街区,因其股东之一为VSPN英雄体育,因此量子晨主力店之一为“百人电竞场馆”,这点与其他商业截然不同。随着疫情的恢复以及招商运营的不断调整,量子晨逐渐出现在大众的视野中,其最为出名的品牌即为西北第一夜店的“山海及星球工厂”,好声音、中国有嘻哈等演出会定期在此举办,每当有演出之时,量子晨呈现万人空巷的盛况。后来依靠山海的强大聚客力,量子晨又不断引入“幼兽”、“COMMUNE”等夜经济引领品牌,成为构建西安“夜经济生态圈”第一街区。

考察项目(七)

大唐灵境簋唐楼--沉浸式剧场文化街区

簋唐楼坐落于大唐不夜城繁华中心,大唐灵境簋唐楼作为唐文化主题文化街区近两万平米的超大型真人演绎版的线下沙盒RPG游戏近百名NPC同时参演,性格迥异,真实人生;千人千面,超大型真人沙盒RPG游戏;N条职业线路,200+角色侠客、修仙、丐帮、商帮、云医任你挑选,每一位NPC都拥有自己的人物性格,或胆小谨慎,或爱财如命,或有情人不能眷属,选择不同的任务线会触发不同的剧情互动!

300套风格迥异美轮美奂的唐朝服饰,演绎、剧情、解谜、任务,所有场景全部对外,玩家与演员的自由互动。真实体验盛唐人生。

往期精彩

从2015-2022每年欢聚结交新朋友、斩获得新知识!

考察咨询:18903069081黄老师

 
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