第一章租赁合同效力争议
公民日常生产、生活都离不开房屋，房屋租赁既关系到经营者的生产经营权利，又关系到居民的居住利益等。若将危房出租用于经营，可能危及不特定公众人身及财产安全；若将不符合规划的违建建筑用于出租，也将影响城市公共空间，加剧安全隐患，损害公共利益……从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，国家对房屋租赁合同效力予以明确规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》列举了租赁合同无效的几类情形。合同效力是合同纠纷审理中法官首要需查明的事实，也实际影响着双方权利义务的确定。
本章中，本律师通过司法实践中的相关案例，梳理并明确何种情形可能导致房屋租赁合同无效，以便读者识别并把握租赁合同无效风险。
问题6
经招标程序确定承租人后，双方背离中标合同另行订立补充合同，补充合同是否有效？
司法观点：
观点一：当事人选择招投标方式，即受《招标投标法》约束，不能背离中标合同订立补充协议，否则补充合同无效；
观点二：合同双方可以协商变更合同内容，不受《招标投标法》约束，补充合同有效。
律师分析：
观点一认为背离中标合同订立的补充合同无效，应以中标合同作为结算依据。当事人对非必须招标项目通过招投标程序订立合同，不仅涉及招标人、中标人的利益，还涉及其他投标人利益及投标市场秩序。订立中标合同后，客观情况如果不存在招标投标时难以预见的变化，招标人和中标人另行订立背离中标合同实质性内容的合同，将会破坏公平竞争的环境；甚至滋生不正当竞争及腐败，损害第三人合法权益。为了维护招标秩序，违反中标合同订立的补充协议无效。
观点二认为该类补充合同有效，无论是必须招标的工程项目，还是非必须招标的其他项目，在履行合同过程中根据实际情况对履行方式进行适当调整都是经常会发生的事情。如存在客观事实的发生直接导致中标合同所依据的基础发生变化，如果继续履行中标合同，将对一方当事人显失公平或者将导致合同目的难以实现。那么双方有权对合同内容进行变更，该变更符合双方真实意思表示，应为有效。
律师建议：
建议谨慎签订补充协议，非必要不变更。如需要变更合同内容，应注明导致变更的客观事实，同时，亦可在中标合同中明确可变更的情形，如后期发生客观事实的变化等。
案例：
最高人民法院 （2020）最高法民终1156号
目录
第一章租赁合同效力争议
1、问题：出租未经工程竣工验收的房屋，租赁合同是否无效？
2、问题：无权处分人与承租人签订的租赁合同是否有效？
3、问题：出租的房屋部分违法（违建）时，租赁合同是否有效？
4、问题：出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？
5、问题：出租划拨土地上房屋，租赁合同的效力如何判断？
6、问题：经招标程序确定承租人后，双方背离中标合同另行订立补充合同，补充合同是否有效？
7、问题：公共租赁住房等保障性用房租期超过5年，超过部分是否有效？
8、问题：售后包租协议是否有效？
9、问题：一房二租情况下，如何判断合同的效力？
10、问题：租赁合同未经登记是否有效？
第二章租赁期限、租赁物用途争议
1、问题：租赁合同被认定为不定期租赁的，存在何种风险？
2、问题：租赁合同约定在遇到拆迁时合同终止存在何种风险？
3、问题：房屋使用权转让合同期限超过20年是否有效？
4、问题：租赁合同约定房屋用途为“经营使用”存在何种风险？
5、问题：租赁合同未约定房屋用途，出租人认为承租人使用房屋不符合房屋性质，如何处理？
6、问题：承租人未按照合同约定用途或方法使用租赁物，如何处理？
7、问题：在租用住宅内，大量饲养动物，是否构成不合理使用房屋？
8、问题：租赁房屋为商铺，合同未约定的情况下，出租人是否负有协助办理营业执照的义务？
9、问题：文保建筑能否出租？
第三章租金及其支付方式、周期的争议
1、问题：租金标准约定不明确，租金数额如何确定？
2、问题：发生非不可抗力但影响合同履行的重大事件，一方当事人能否要求调整租金？
3、问题：未约定开发票和付租金的先后顺序的情况下，承租人能否以未开发票为由拒付租金？
4、问题：合同到期未续约，但承租人仍继续使用房屋，租期和租金标准如何确定？
5、问题：未明确约定租金支付的时间和周期，承租人应如何支付租金？
6、问题：对于长期租赁合同存在多期欠款，各期租金的诉讼时效如何计算？
7、问题：逾期支付租金，合同未有明确约定的情况下，承租人可否主张以保证金抵充租金，以避免承担逾期支付租金的违约后果？
第四章租赁物质量问题争议
1、问题：出租人交付租赁物存在质量问题，承租人是否有权针对维修时间要求减少租金或延长租期？
2、问题：出租人交付的租赁物存在质量问题，承租人可以要求出租人赔偿的损失范围有哪些？
3、问题：出租人未完全履行维修义务，承租人是否有权解除租赁合同？
4、问题：出租人拒不履行维修义务，承租人维修后，可否以出租人未支付维修费为由要求解除合同？
5、问题：承租人因使用租赁房屋而造成自身人身损害的，出租人是否需要承担法律责任？
6、问题：承租人对租赁房屋使用不当造成房屋或屋内设施损毁的，应否承担赔偿责任？
7、问题：承租人悬挂门头脱落造成第三方人身损害的，赔偿责任如何判定？
第五章装饰装修的争议
1、问题：实践中如何认定出租人同意承租人进行装饰装修？
2、问题：出租人同意承租人装饰装修，但未对装饰装修的范围和程度明确约定，发生争议时如何处理？
3、问题：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，装饰装修物如何处理
4、问题：租赁合同无效时，对于已形成附合的装饰装修物按双方各自导致合同无效的过错分担现值损失的，此处“现值损失”如何认定？
5、问题：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满时，装饰装修物如何处理？
6、问题：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，装饰装修物如何处理？
7、问题：租赁合同解除时，如何认定已形成附合部分装饰装修残值损失？
8、问题：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人享有何种权利？
9、问题：租赁物被征收，装修装饰补偿费应该补给谁？
第六章优先购买权及买卖不破租赁争议
1、问题：房主未通知承租人即转让租赁房屋，承租人能否要求确认转让合同无效？
3、问题：房屋租赁合同约定承租人预先放弃优先购买权和优先承租权，此种约定有无效力？
4、问题：承租人存在根本违约行为，是否会导致其失去优先购买权？
5、问题：次承租人能否享有承租人优先购买权？
6、问题：租赁合同期限内，出租人向买受人转让租赁房屋，买受人和承租人可否单方要求变更或终止原租赁合同？
第七章转租争议
1、问题：承租人擅自转租，法律后果为何？
2、问题：未经出租人同意的承租权转让和转租，法律后果有何区别？
3、问题：民法典第七百一十八条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”司法实践中如何认定出租人“知道或者应当知道转租事实”？
4、问题：承租人未经出租人同意将租赁物部分转租,其法律后果为何？
5、问题：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分约定对出租人是否有效？
6、问题：承租人承租房屋后设立公司（合伙、个体工商户等）使用房屋生产经营是否为转租？
7、问题：转租法律关系中，出租人不同意转租并解除租赁合同的，次承租人的损失如何处理？
8、问题：婚姻关系存续期间，夫妻一方取得的铺位承租权、转租权是否属于夫妻共同财产？
9、问题：次承租人在转租合同履行期限内取得租赁物所有权的，承租人能否要求继续履行转租合同？
第八章强制腾退房屋争议
1、问题：出租人已向法院申请要求承租人强制腾房，如承租人不配合腾房，法院将采取哪些措施进行腾房？
2、问题：被执行人下落不明时，如何强制腾房？
3、问题：腾房期间发生的租金或房屋使用费，是否可以要求承租人承担？
4、问题：如何处置承租人违约退租所遗留的物品？
5、问题：出租人在何种情况下可以采取断水断电、锁门、强行腾空措施？
6、问题：房屋出售时，原承租人户口未迁出或工商住所地未变更，如何处理？
第九章租赁和执行、抵押、破产等交叉争议
1、问题：被法院查封/抵押的房屋能否出租？
2、问题：承租的房屋被查封/抵押如何处理？
3、问题：出租人通过倒签租赁合同的方式规避法院强制执行，存在何种后果？
4、问题：租赁期内，出租人死亡如何处理？
5、问题：租赁期内，承租人死亡如何处理？
6、问题：租赁期内，出租人/承租人破产或清算，如何处理租赁关系？
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