香港的六月，空气湿得能拧出水。我在The Murray的Garden Lounge等人。
这一年，房地产还是“日不落”行业。虽然“三道红线”刚出，但大部分投资人觉得那只是暂时的紧箍咒。所有的资金都在疯狂追逐一个概念——轻资产物管。
我们要见的，是万达商管的高管团队。这可能是当年最大的Pre-IPO Deal，融资规模接近60亿美金，估值指引喊到了280亿美金
如果是纯粹Equity，这个估值太贵了。PE已经透支了未来三年的增长。 但我们嗅到了另一种机会：流动性溢价
母公司急需现金流来降杠杆，他们比我们更急。 会议室里，我和对方CFO直球对决：“股票Story很好听，但现在市场风向变了。我们要进，不能只当股东，要做Mezzanine
什么是夹层？简单说，就是下有保底，上不封顶。核心条款是对赌上市：如果2023年底前不能上市，大股东必须连本带利回购我们的股份，年化单利至少8%
周四的IC会，气氛比Q1更紧张。因为那时候恒大的传闻开始发酵
Credit Risk的MD直接把笔摔在桌子上：“如果母公司出事，商管的现金流会不会被挪用？”
这是一个致命的问题。如果隔离墙也是漏风的，那回购条款就是废纸。
我调出了Legal DD的第40页：“我们在账户监管上做了Cash Trap机制。商管租金进入指定监管账户，满足偿债覆盖率后，多余的钱才能分红给母公司。如果母公司违约，这个水龙头直接关死。”
IC沉默了很久。最后，Asia Head点了点头：“Structure is tight. Proceed.”
Deal是在珠海close的。我看着庆祝的人群，后背却有一阵凉意：我们是在和一个庞然大物对赌。如果房地产行业整体崩塌，所谓的对赌协议会不会变成废纸？ 这就是Private Credit的残酷：你以为你买了保险，但保险公司本身可能靠不住
很多人问我，为什么要在那个时间点入局？ 答案是：贪婪，但是带着降落伞贪婪。在这个Deal里，我们赌的不是万达的房价会涨，而是赌即便行业下行，它的收租能力依然能覆盖我们的本金。
走出酒店时，暴雨倾盆。我给还在加班的Asso发了条信息：“把所有地产类资产的LTV再压低10%。要起风了。”
#投行 #美国留学生 #金融 #求职 #私募基金 #工作 #面试
这一年，房地产还是“日不落”行业。虽然“三道红线”刚出，但大部分投资人觉得那只是暂时的紧箍咒。所有的资金都在疯狂追逐一个概念——轻资产物管。
我们要见的，是万达商管的高管团队。这可能是当年最大的Pre-IPO Deal，融资规模接近60亿美金，估值指引喊到了280亿美金
如果是纯粹Equity，这个估值太贵了。PE已经透支了未来三年的增长。 但我们嗅到了另一种机会：流动性溢价
母公司急需现金流来降杠杆，他们比我们更急。 会议室里，我和对方CFO直球对决：“股票Story很好听，但现在市场风向变了。我们要进，不能只当股东，要做Mezzanine
什么是夹层？简单说，就是下有保底，上不封顶。核心条款是对赌上市：如果2023年底前不能上市，大股东必须连本带利回购我们的股份，年化单利至少8%
周四的IC会，气氛比Q1更紧张。因为那时候恒大的传闻开始发酵
Credit Risk的MD直接把笔摔在桌子上：“如果母公司出事，商管的现金流会不会被挪用？”
这是一个致命的问题。如果隔离墙也是漏风的，那回购条款就是废纸。
我调出了Legal DD的第40页：“我们在账户监管上做了Cash Trap机制。商管租金进入指定监管账户，满足偿债覆盖率后，多余的钱才能分红给母公司。如果母公司违约，这个水龙头直接关死。”
IC沉默了很久。最后，Asia Head点了点头：“Structure is tight. Proceed.”
Deal是在珠海close的。我看着庆祝的人群，后背却有一阵凉意：我们是在和一个庞然大物对赌。如果房地产行业整体崩塌，所谓的对赌协议会不会变成废纸？ 这就是Private Credit的残酷：你以为你买了保险，但保险公司本身可能靠不住
很多人问我，为什么要在那个时间点入局？ 答案是：贪婪，但是带着降落伞贪婪。在这个Deal里，我们赌的不是万达的房价会涨，而是赌即便行业下行，它的收租能力依然能覆盖我们的本金。
走出酒店时，暴雨倾盆。我给还在加班的Asso发了条信息：“把所有地产类资产的LTV再压低10%。要起风了。”
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