挖了一份Welltower的研报，核心逻辑是老龄化刚需驱动下的医疗养老REIT龙头，靠规模和运营构筑护城河。
?核心逻辑：Welltower是北美医疗保健及养老地产REIT龙头，商业模式核心为持有并管理全球性高品质医疗养老物业，通过长期净租赁合约获取稳定租金收入。其壁垒在于寡头格局（CR3市占率超40%）、数百亿美元资产规模带来的融资优势、全链条运营能力（获取-规划-开发-管理-货币化）及轻资产管理输出覆盖85%物业。
?财务亮点：2025H1营收增速34.9%，净利润增长43.2%；2024年毛利率38.5%、净利率12.12%；资产负债率从2020年47%降至2025Q2的34.5%，利息保障倍数升至3.11倍；2024年自由现金流22.56亿美元，FCF/净利润达231%；当前股息率约3.2%；2024年ROA2.0%创五年新高；2024年资本支出55亿用于医疗资产收购。
#Welltower Inc
#段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
?核心逻辑：Welltower是北美医疗保健及养老地产REIT龙头，商业模式核心为持有并管理全球性高品质医疗养老物业，通过长期净租赁合约获取稳定租金收入。其壁垒在于寡头格局（CR3市占率超40%）、数百亿美元资产规模带来的融资优势、全链条运营能力（获取-规划-开发-管理-货币化）及轻资产管理输出覆盖85%物业。
?财务亮点：2025H1营收增速34.9%，净利润增长43.2%；2024年毛利率38.5%、净利率12.12%；资产负债率从2020年47%降至2025Q2的34.5%，利息保障倍数升至3.11倍；2024年自由现金流22.56亿美元，FCF/净利润达231%；当前股息率约3.2%；2024年ROA2.0%创五年新高；2024年资本支出55亿用于医疗资产收购。
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