◆ 房地产发展:未来十年我国房地产业发展的结构性趋势及房产企业运行和地方政府管控方式的转变Ⅲ
（六）房地产企业的经营模式变化
由于房产商像贸易公司一样快进快出、大周转的商务模式，利润不高
因为土地的钱、造房的钱、开发的钱都是借来的，预售的周转资金也是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱
所以造好以后赶快回收，还账，能够有15%的利润就很高兴，无法获得房价上涨的利润
美国的房产商，基本上50—60%的房产是自己持有出租，出租三五十年，吃到房价上升的利润
30—40%比例的房子造好了就卖掉，负债率是在40%左右
但他出租以后也不会就把自己的本金全套在里面，出租的租金可以用REITs，每年的租金来付REITs利息，信托公司给资金
房产商规范的融资渠道一般有十六种:
自有资金、银行贷款、预售房款
建设单位的垫款、房地产信托、上市融资
房产商品证券化
联合开发（让合作单位打钱）
开发商的贴息贷款
售后返租（理论上，在正常的循环里有合理性。但到后来就变成高息揽储，最后一堆坏账）
海外融资（利息比较低，但如果遇到人民币汇率突然贬值，汇率上的损失带来的冲击可能比利息上的损失还大得多）
融资租赁、私募股权、债券融资
项目担保融资
夹层融资（既是股权又是债务，用股票市场的话就是债转股，里面有一个抽屉协议）
这十六种融资方式在合理的信用“度”里面，都是规范的金融杠杆工具，如果做得好都是良性的
但在房地产商高杠杆运行、信用透支、资金链发生断裂时，每一种都是魔鬼
二、房产商应该
①改变四面出击、盲目扩张的发展战略
②不要动辄去造三五百万平方米甚至1000万平方米的大楼盘。
③不要高负债，不要拖欠工程款，不要去借高利贷，不要跟职工借钱，杜绝高息揽储式的售后回租
④不要去做产能过剩、库存很大的事
⑤不要违法，不要粗制滥造造成安全事故
三、政府如何调控
①管好房地产投资占城市固定投资的比例
在地产发育期，房地产投资高潮时占比不超过25%，而在地产发展规模上了天花板进入平衡期控制在15%左右
②房产商买地不应负债，不能背着银行去批租土地
③管住政府卖地的地价
一般来说房价是地价的三倍
④管控好买房家庭的按揭杠杆
⑤任何一个地方造房子要控制住总量
⑥推动住房双轨制体系建设
形成产权房、租赁房和商品房、保障房体系。整个房地产市场形成50%左右是商品产权房，50%左右是租赁房，租赁房里有40%是政府保障性公租房，60%是房产商的商业化租赁房
（六）房地产企业的经营模式变化
由于房产商像贸易公司一样快进快出、大周转的商务模式，利润不高
因为土地的钱、造房的钱、开发的钱都是借来的，预售的周转资金也是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱
所以造好以后赶快回收，还账，能够有15%的利润就很高兴，无法获得房价上涨的利润
美国的房产商，基本上50—60%的房产是自己持有出租，出租三五十年，吃到房价上升的利润
30—40%比例的房子造好了就卖掉，负债率是在40%左右
但他出租以后也不会就把自己的本金全套在里面，出租的租金可以用REITs，每年的租金来付REITs利息，信托公司给资金
房产商规范的融资渠道一般有十六种:
自有资金、银行贷款、预售房款
建设单位的垫款、房地产信托、上市融资
房产商品证券化
联合开发（让合作单位打钱）
开发商的贴息贷款
售后返租（理论上，在正常的循环里有合理性。但到后来就变成高息揽储，最后一堆坏账）
海外融资（利息比较低，但如果遇到人民币汇率突然贬值，汇率上的损失带来的冲击可能比利息上的损失还大得多）
融资租赁、私募股权、债券融资
项目担保融资
夹层融资（既是股权又是债务，用股票市场的话就是债转股，里面有一个抽屉协议）
这十六种融资方式在合理的信用“度”里面，都是规范的金融杠杆工具，如果做得好都是良性的
但在房地产商高杠杆运行、信用透支、资金链发生断裂时，每一种都是魔鬼
二、房产商应该
①改变四面出击、盲目扩张的发展战略
②不要动辄去造三五百万平方米甚至1000万平方米的大楼盘。
③不要高负债，不要拖欠工程款，不要去借高利贷，不要跟职工借钱，杜绝高息揽储式的售后回租
④不要去做产能过剩、库存很大的事
⑤不要违法，不要粗制滥造造成安全事故
三、政府如何调控
①管好房地产投资占城市固定投资的比例
在地产发育期，房地产投资高潮时占比不超过25%，而在地产发展规模上了天花板进入平衡期控制在15%左右
②房产商买地不应负债，不能背着银行去批租土地
③管住政府卖地的地价
一般来说房价是地价的三倍
④管控好买房家庭的按揭杠杆
⑤任何一个地方造房子要控制住总量
⑥推动住房双轨制体系建设
形成产权房、租赁房和商品房、保障房体系。整个房地产市场形成50%左右是商品产权房，50%左右是租赁房，租赁房里有40%是政府保障性公租房，60%是房产商的商业化租赁房
