2025年11月28日，中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，标志着我国REITs市场从基础设施领域扩展至商业不动产领域。此举是落实新“国九条”（《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》）要求、推动资本市场高质量发展的举措，征求意见截止时间为2025年12月27日。
我国REITs市场经过五年探索已初具规模。截至2025年11月27日，已上市77只产品，融资规模达2070亿元，总市值2201亿元，中证REITs指数2024年以来上涨22.46%，逐步成为大类资产配置的重要组成部分。从国际经验看，商业综合体、零售物业、写字楼和酒店等商业不动产是成熟市场REITs的主要底层资产。我国商业不动产存量规模巨大，亟需通过REITs实现资产盘活和权益融资渠道拓展。
1. 产品定义
· 商业不动产REITs被定义为封闭式公募基金，通过投资不动产资产支持证券，获取商业物业所有权或经营权，以运营产生的稳定现金流向投资者分配收益。
2. 准入与运营
· 机构资质：基金管理人与托管人需符合《基金法》及配套法规，管理人需具备完善的投研、运营及风控体系。
· 尽职调查：要求对底层资产开展全面尽调，并聘请法律、评估等专业机构出具意见。
· 资产标准：底层物业需权属清晰、合规手续齐全，且已产生持续稳定现金流，符合国家产业政策导向。
· 主动管理：管理人需依法依约承担物业运营管理职责，确保资产增值与风险控制。
3. 责任与监管
· 压实管理人、托管人及中介机构责任，要求严格遵循执业规范。
· 证监会及其派出机构履行行政监管职责，交易所、行业协会承担自律管理职能。
· 其他事项参照《基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告[2023]55号）执行，保证政策连贯性。
商业不动产REITs试点将丰富投资品种，吸引机构和个人投资者参与，可能提升市场流动性和稳定性；借鉴国际经验也有助于中国REITs市场走向成熟。对于商业不动产持有者，REITs提供了资产退出和盘活路径；对于基金管理人，需加强专业能力以应对主动管理要求。文件强调监管和风险监测，提示市场需关注底层资产质量和管理合规性，避免过度杠杆或投机行为。总体而言，这份文件是中国REITs市场发展的关键一步，通过系统化规定商业不动产REITs的试点框架，旨在解决资产盘活和经济转型问题。
#房地产 #REITs
我国REITs市场经过五年探索已初具规模。截至2025年11月27日，已上市77只产品，融资规模达2070亿元，总市值2201亿元，中证REITs指数2024年以来上涨22.46%，逐步成为大类资产配置的重要组成部分。从国际经验看，商业综合体、零售物业、写字楼和酒店等商业不动产是成熟市场REITs的主要底层资产。我国商业不动产存量规模巨大，亟需通过REITs实现资产盘活和权益融资渠道拓展。
1. 产品定义
· 商业不动产REITs被定义为封闭式公募基金，通过投资不动产资产支持证券，获取商业物业所有权或经营权，以运营产生的稳定现金流向投资者分配收益。
2. 准入与运营
· 机构资质：基金管理人与托管人需符合《基金法》及配套法规，管理人需具备完善的投研、运营及风控体系。
· 尽职调查：要求对底层资产开展全面尽调，并聘请法律、评估等专业机构出具意见。
· 资产标准：底层物业需权属清晰、合规手续齐全，且已产生持续稳定现金流，符合国家产业政策导向。
· 主动管理：管理人需依法依约承担物业运营管理职责，确保资产增值与风险控制。
3. 责任与监管
· 压实管理人、托管人及中介机构责任，要求严格遵循执业规范。
· 证监会及其派出机构履行行政监管职责，交易所、行业协会承担自律管理职能。
· 其他事项参照《基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告[2023]55号）执行，保证政策连贯性。
商业不动产REITs试点将丰富投资品种，吸引机构和个人投资者参与，可能提升市场流动性和稳定性；借鉴国际经验也有助于中国REITs市场走向成熟。对于商业不动产持有者，REITs提供了资产退出和盘活路径；对于基金管理人，需加强专业能力以应对主动管理要求。文件强调监管和风险监测，提示市场需关注底层资产质量和管理合规性，避免过度杠杆或投机行为。总体而言，这份文件是中国REITs市场发展的关键一步，通过系统化规定商业不动产REITs的试点框架，旨在解决资产盘活和经济转型问题。
#房地产 #REITs
