今天上午，我参加了由 Urban Land Institute Philadelphia主办的 Real Estate Forecast。活动聚焦房地产与城市发展的“下一站”：从宏观经济、资本方向到城市中心、区域格局。以
? Patrick Harker (前费城联邦储备银行主席）的核心观点如下：
• 不要指望利率会快速下降。我们仍处于疫情“大幅降息后的宿醉期”（hungover stage），金融条件会长期保持偏紧。
• Multifamily 疫情时期开发过量。西部与南部租金已明显降温，东北地区（包括费城）也开始出现同样趋势。
• “年轻得不起房”的时代加速。Renters 年龄中位数和首次购房者平均年龄持续上升——这是长期结构性变化。
• 多个外部冲击叠加。关税+贸易战、供应链转移、NIH funding 缩减、通胀、移民减少导致劳动力成本上涨、留学生骤减、AI 对就业与高校冲击快速加剧——这些都会深刻影响房地产，且未来 36 个月影响会更加明显。
• 费城市场：基本盘稳，但结构性分化明显。费城已不再是全美最贫穷大都会区，但 Center City 因税负高＋审批慢，开发阻力仍大。西费城因高校+医院支撑依旧稳健，但 NIH funding 削减正在反噬科研与医院系统，需要政策端的改变才能改善。
? 一些思考：
在连续几年“剧烈波动”之后，美国房地产行业正在进入一个更复杂的周期：利率、人口结构、科技冲击、政策摩擦都在发生深刻变化。而这些变化的节奏，比过去任何一个周期都快。判断机会不再是看单一指标（租金、空置率、建设成本），而是要看“系统影响”：人的流动（移民、学生、年轻家庭）正在重塑需求；科研与高等教育的资金结构变化，会影响城市的基本盘；AI 的加速渗透，会改变就业形态与空间需求；城市政策与税制正在成为投资选择的决定性因素。费城的底子依然扎实，但未来的增长越来越依赖“知识、医疗、创新”这些长期驱动，而不是传统的中心城区扩张。未来三年做决策，比过去十年更需要前瞻性和耐心。
#ULI #ULIPhiladelphia #RealEstate #城市发展 #房地产趋势 #美国房地产 #费城 #宏观经济 #投资趋势 #AI与房地产
? Patrick Harker (前费城联邦储备银行主席）的核心观点如下：
• 不要指望利率会快速下降。我们仍处于疫情“大幅降息后的宿醉期”（hungover stage），金融条件会长期保持偏紧。
• Multifamily 疫情时期开发过量。西部与南部租金已明显降温，东北地区（包括费城）也开始出现同样趋势。
• “年轻得不起房”的时代加速。Renters 年龄中位数和首次购房者平均年龄持续上升——这是长期结构性变化。
• 多个外部冲击叠加。关税+贸易战、供应链转移、NIH funding 缩减、通胀、移民减少导致劳动力成本上涨、留学生骤减、AI 对就业与高校冲击快速加剧——这些都会深刻影响房地产，且未来 36 个月影响会更加明显。
• 费城市场：基本盘稳，但结构性分化明显。费城已不再是全美最贫穷大都会区，但 Center City 因税负高＋审批慢，开发阻力仍大。西费城因高校+医院支撑依旧稳健，但 NIH funding 削减正在反噬科研与医院系统，需要政策端的改变才能改善。
? 一些思考：
在连续几年“剧烈波动”之后，美国房地产行业正在进入一个更复杂的周期：利率、人口结构、科技冲击、政策摩擦都在发生深刻变化。而这些变化的节奏，比过去任何一个周期都快。判断机会不再是看单一指标（租金、空置率、建设成本），而是要看“系统影响”：人的流动（移民、学生、年轻家庭）正在重塑需求；科研与高等教育的资金结构变化，会影响城市的基本盘；AI 的加速渗透，会改变就业形态与空间需求；城市政策与税制正在成为投资选择的决定性因素。费城的底子依然扎实，但未来的增长越来越依赖“知识、医疗、创新”这些长期驱动，而不是传统的中心城区扩张。未来三年做决策，比过去十年更需要前瞻性和耐心。
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