高盛发布针对深圳、广州的实地调研报告，指出中国房地产市场正呈现“冰火两重天”格局：奢侈品零售与高端资产需求逆势增长，而普通住宅市场仍深陷价格下行、交易萎缩的困境。这一分化趋势凸显当前政策刺激的局限性，市场复苏亟需更强劲的宏观经济支撑
高端市场韧性 vs 普通市场疲软
报告显示，股市上涨带来的财富效应推动高净值人群消费与投资意愿改善。深圳湾万象城、广州太古汇等高端商场奢侈品销售额实现双位数增长，会员经济与精细化运营成为关键支撑。与之形成鲜明对比的是，二手房市场加速降价，广州部分区域价格月度跌幅达1%-2%，挂牌量创历史新高。
新房市场虽因品质优势维持价格韧性，但销售去化速度明显放缓。深圳新房较二手房溢价率扩大至15%-40%，但专家认为，若需求持续疲软，这一溢价可持续性存疑。高盛指出，美国与日本历史经验表明，新房价格通常先于二手房触底，但当前中国市场的供应过剩（深圳广义库存达16年）可能延长调整周期。
政策效果有限，资金瓶颈制约城市更新
尽管广州已全面取消限购、深圳核心区放宽购房条件，但政策效果短暂。深圳罗湖区放宽限购后，9-10月销售旺季未现反弹。报告强调，城中村改造（深圳60%人口、广州33%人口居住其中）本是重要需求引擎，但资金短缺与补偿谈判僵局导致进展缓慢。例如，广州房票安置计划仅消化不足10%的年度增量需求，而民营开发商资金链紧张、国企合规限制进一步拖累项目落地。
银行风险可控，科技赋能行业转型
调研的两家深圳银行表示，按揭贷款坏账风险可控。房价下跌30%后，贷款价值比（LTV）升至40%-55%，压力测试显示可承受一二线城市房价再跌20%。与此同时，人工智能技术正成为行业“增效利器”：万物云的AI系统使项目管理人力减少30%，保利物业通过机器人清洁与智能巡检降低成本，雅生活服务的数据平台年省近亿元开支。
展望：复苏依赖宏观环境与结构性改革
高盛认为，短期政策如契税调整、限购松绑仅能边际改善市场情绪，根本扭转需依赖经济复苏与收入增长。若取消预售制度，政府需通过降低地价与融资成本对冲开发商流动性压力。此外，报告中提及的科技应用与运营优化虽提升效率，但难以抵消宏观需求不足的拖累。
结语：中国房地产市场的分化格局折射出深层结构性问题。高端市场的“孤岛效应”与普通市场的持续探底，预示着行业出清仍需时日，政策制定需在短期维稳与长期改革间寻求平衡#楼市
高端市场韧性 vs 普通市场疲软
报告显示，股市上涨带来的财富效应推动高净值人群消费与投资意愿改善。深圳湾万象城、广州太古汇等高端商场奢侈品销售额实现双位数增长，会员经济与精细化运营成为关键支撑。与之形成鲜明对比的是，二手房市场加速降价，广州部分区域价格月度跌幅达1%-2%，挂牌量创历史新高。
新房市场虽因品质优势维持价格韧性，但销售去化速度明显放缓。深圳新房较二手房溢价率扩大至15%-40%，但专家认为，若需求持续疲软，这一溢价可持续性存疑。高盛指出，美国与日本历史经验表明，新房价格通常先于二手房触底，但当前中国市场的供应过剩（深圳广义库存达16年）可能延长调整周期。
政策效果有限，资金瓶颈制约城市更新
尽管广州已全面取消限购、深圳核心区放宽购房条件，但政策效果短暂。深圳罗湖区放宽限购后，9-10月销售旺季未现反弹。报告强调，城中村改造（深圳60%人口、广州33%人口居住其中）本是重要需求引擎，但资金短缺与补偿谈判僵局导致进展缓慢。例如，广州房票安置计划仅消化不足10%的年度增量需求，而民营开发商资金链紧张、国企合规限制进一步拖累项目落地。
银行风险可控，科技赋能行业转型
调研的两家深圳银行表示，按揭贷款坏账风险可控。房价下跌30%后，贷款价值比（LTV）升至40%-55%，压力测试显示可承受一二线城市房价再跌20%。与此同时，人工智能技术正成为行业“增效利器”：万物云的AI系统使项目管理人力减少30%，保利物业通过机器人清洁与智能巡检降低成本，雅生活服务的数据平台年省近亿元开支。
展望：复苏依赖宏观环境与结构性改革
高盛认为，短期政策如契税调整、限购松绑仅能边际改善市场情绪，根本扭转需依赖经济复苏与收入增长。若取消预售制度，政府需通过降低地价与融资成本对冲开发商流动性压力。此外，报告中提及的科技应用与运营优化虽提升效率，但难以抵消宏观需求不足的拖累。
结语：中国房地产市场的分化格局折射出深层结构性问题。高端市场的“孤岛效应”与普通市场的持续探底，预示着行业出清仍需时日，政策制定需在短期维稳与长期改革间寻求平衡#楼市
