近期正在刷新一个商业项目的定位。整理了一下商业项目定位的推导框架，定位四大要素，和大家分享。
定位，用最通俗的话讲，就是在什么地段，做哪波客群的生意。所以，做定位，最重要的分析因素是客群。
? 客群
客群一般有三个关键的分析面。
一是确认项目辐射范围。
周边有主干道、地铁接驳、城市配套等，都是扩大辐射面的有利因素。核心客群1KM、次核心3KM、机会客群5KM。
分清楚客群辐射面有多大、来自哪里、占比多少，是定位的第一步。
二是分析客群的类型。
根据大数据等了解主要辐射的客群是什么类型。是家庭、年轻、办公、高校还是旅游等。
在大范围的客群里，去确认目标客群是哪些。【只有你想做生意的那部分客群，才是你的目标客群】。除非是城市级商业，否则是不可能把全部客群都吸附过来的。
三就是分析客群的具体画像。
画像直白来讲就是客群的消费行为分析。包含年龄、职业、收入、婚姻、消费场所、消费习惯、消费偏好等。各大商业体系一般有客户研究部，专门结合运营商、大数据和线下调研的方式综合分析。
其实看客户的画像，还有个最直观的方式，就是在客流的高峰期，多留一份心，多留意哪些人在逛场子，他们穿什么品牌、大概年龄、是小两口、有孩子还是朋友聚会，只要留心，消费者自能告诉我们答案。
搞清楚了客群、确认了目标客群，该规划哪些业态和品牌就水到渠成了。
? 竞品
我非常喜欢研究竞品。竞品中哪些业绩好、哪些业绩不好，原因分别是什么，这是最需要搞清楚的事。而不是死盯着竞品又招了什么、撤了什么。
扬长避短，就是对竞品最大的尊重和协同。
? 区位
区位这一点可以发散为区域配套。
观察项目周边医院、学校、交通、公园、体育馆等社会配套的分布，有利于圈定辐射客群的范围，以及确定项目的定位能级。
? 自身物业条件
项目自身体量大小、物业形态、动线设计等，也是项目定位的重要影响因素。有无特色的空间、有无敞亮的中庭、有无室外的场景等，都是需要考虑的。
商业定位工作量巨大、繁复，但是一层层抽丝剥茧，不断的去思考、去迭代，就是最好的促使自己螺旋式上升的方式。和大家共勉。
#商业地产 #招商 #开店 #行业分析 #餐饮 #干货分享 #职场 #今日份工作小结 #个人成长
定位，用最通俗的话讲，就是在什么地段，做哪波客群的生意。所以，做定位，最重要的分析因素是客群。
? 客群
客群一般有三个关键的分析面。
一是确认项目辐射范围。
周边有主干道、地铁接驳、城市配套等，都是扩大辐射面的有利因素。核心客群1KM、次核心3KM、机会客群5KM。
分清楚客群辐射面有多大、来自哪里、占比多少，是定位的第一步。
二是分析客群的类型。
根据大数据等了解主要辐射的客群是什么类型。是家庭、年轻、办公、高校还是旅游等。
在大范围的客群里，去确认目标客群是哪些。【只有你想做生意的那部分客群，才是你的目标客群】。除非是城市级商业，否则是不可能把全部客群都吸附过来的。
三就是分析客群的具体画像。
画像直白来讲就是客群的消费行为分析。包含年龄、职业、收入、婚姻、消费场所、消费习惯、消费偏好等。各大商业体系一般有客户研究部，专门结合运营商、大数据和线下调研的方式综合分析。
其实看客户的画像，还有个最直观的方式，就是在客流的高峰期，多留一份心，多留意哪些人在逛场子，他们穿什么品牌、大概年龄、是小两口、有孩子还是朋友聚会，只要留心，消费者自能告诉我们答案。
搞清楚了客群、确认了目标客群，该规划哪些业态和品牌就水到渠成了。
? 竞品
我非常喜欢研究竞品。竞品中哪些业绩好、哪些业绩不好，原因分别是什么，这是最需要搞清楚的事。而不是死盯着竞品又招了什么、撤了什么。
扬长避短，就是对竞品最大的尊重和协同。
? 区位
区位这一点可以发散为区域配套。
观察项目周边医院、学校、交通、公园、体育馆等社会配套的分布，有利于圈定辐射客群的范围，以及确定项目的定位能级。
? 自身物业条件
项目自身体量大小、物业形态、动线设计等，也是项目定位的重要影响因素。有无特色的空间、有无敞亮的中庭、有无室外的场景等，都是需要考虑的。
商业定位工作量巨大、繁复，但是一层层抽丝剥茧，不断的去思考、去迭代，就是最好的促使自己螺旋式上升的方式。和大家共勉。
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