从2000年到2020年房地产的长周期上行阶段，大家几乎都不相信房价还会xd。朱宁教授写的那本《刚性泡沫》非常畅销，当然他当时是看空房地产的。我在2017年的博鳌亚洲论坛上有一个发言，认为我国房地产将在2020年前后见顶。当时这个判断引起很大争议，因为人性往往受制于“思维定势”，也就是惯性。房价涨的时间长了，就以为一直能涨下去，反之亦然。
两三年前房价xd初期，不少分析师认为只要销售面积到10亿或者9亿平米就见底了。我当时就提出这个逻辑本身就有问题，相当于你只通过观察股票交易量来判断是否见底，而不是看估值是否合理来判断。我不喜欢用房价收入比来判断估值水平是否合理，因为很多城市的居民可支配收入的可信度存疑。用租售比（相当于市盈率的倒数）更清晰明了。国外核心城市的平均租售比为4.1%，我觉得我国合理的租售比应该是3%左右，与二套房的贷款利率相仿。
目前我国核心城市的平均租售比估计在2%左右，相当于50倍市盈率，上海租售比应该不到2%，恐怕应该提高至3%，即接近30倍市盈率才可能见底。香港的房价虽然高，但租金也高，租售比接近5%，相当于20倍市盈率。我国前10个月，房地产开发投资同比下降14.7%，似有加速xd趋势，这是否意味着大家又在形成一致看d思维定势？
由于房地产是一个大行业，上下游产业链很长，涉及到从制造业到服务业等几十个行业，2026年我国经济仍将受到房地产下行的影响，如今年前10月民间投资增速降幅较大，达到-4.5%，即便剔除房地产投资，还是接近于零增长。同时，房地产下行对银行、信托等金融业也带来明显的负面影响，好在我国金融机构绝大部分是国企，有各级政府作信用背书。要在西方国家发生房地产泡沫破灭时，通常会发生金融机构的破产倒闭事件。
2026年在政策层面应该防止房价加速xd的风险发生，这就需要对这轮房地产xd的空间和时间有一个充分的认识——2021年以后，我国同时出现了城镇化进程放缓、老龄化进程加速和总人口下降等多重压力。
有人说房地产已经总量过剩了，但中国目前还有三亿左右新市民，大部分都没有购买住房；而且，我国人口的大城市化进程还远未结束，如果三、四、五线城市可能存在总量过剩的话，今后一、二线城市可能还会存在结构性短缺的现象。
不少人认为可以通过发展高科技来替代房地产，进而实现GDP稳增长目标，这就大大低估了房地产对GDP的贡献和对就业的贡献。2026年，房地产对固定资产投资的拖累依然存在，而制造业投资增速已经出现了回落趋势
两三年前房价xd初期，不少分析师认为只要销售面积到10亿或者9亿平米就见底了。我当时就提出这个逻辑本身就有问题，相当于你只通过观察股票交易量来判断是否见底，而不是看估值是否合理来判断。我不喜欢用房价收入比来判断估值水平是否合理，因为很多城市的居民可支配收入的可信度存疑。用租售比（相当于市盈率的倒数）更清晰明了。国外核心城市的平均租售比为4.1%，我觉得我国合理的租售比应该是3%左右，与二套房的贷款利率相仿。
目前我国核心城市的平均租售比估计在2%左右，相当于50倍市盈率，上海租售比应该不到2%，恐怕应该提高至3%，即接近30倍市盈率才可能见底。香港的房价虽然高，但租金也高，租售比接近5%，相当于20倍市盈率。我国前10个月，房地产开发投资同比下降14.7%，似有加速xd趋势，这是否意味着大家又在形成一致看d思维定势？
由于房地产是一个大行业，上下游产业链很长，涉及到从制造业到服务业等几十个行业，2026年我国经济仍将受到房地产下行的影响，如今年前10月民间投资增速降幅较大，达到-4.5%，即便剔除房地产投资，还是接近于零增长。同时，房地产下行对银行、信托等金融业也带来明显的负面影响，好在我国金融机构绝大部分是国企，有各级政府作信用背书。要在西方国家发生房地产泡沫破灭时，通常会发生金融机构的破产倒闭事件。
2026年在政策层面应该防止房价加速xd的风险发生，这就需要对这轮房地产xd的空间和时间有一个充分的认识——2021年以后，我国同时出现了城镇化进程放缓、老龄化进程加速和总人口下降等多重压力。
有人说房地产已经总量过剩了，但中国目前还有三亿左右新市民，大部分都没有购买住房；而且，我国人口的大城市化进程还远未结束，如果三、四、五线城市可能存在总量过剩的话，今后一、二线城市可能还会存在结构性短缺的现象。
不少人认为可以通过发展高科技来替代房地产，进而实现GDP稳增长目标，这就大大低估了房地产对GDP的贡献和对就业的贡献。2026年，房地产对固定资产投资的拖累依然存在，而制造业投资增速已经出现了回落趋势
