这两年，关于中国的房地产，经济学家和国际智库吵得很热闹，观点分歧之大，令人瞠目结舌。
高盛在24年底发了一份英文研报，说中国的房地产触底在望，没有像样的刺激措施，中国房地产的低迷态势会再持续三年。高盛的潜台词是现在的救市政策是给癌症病人喂维生素，剂量远远不够，大家宁愿提前还贷也不借钱，政策放水全漏光了。相当悲观。高盛作为老牌国际金融机构，有这个论调不稀奇，搭配B站up主“发烧好了么”对这些国际金融巨鳄的剖析嘲讽一起服用，两种观点你来我往，相当有趣。
搜了下最新的，今年6月份，高盛又跳出来说，中国的房价整体还将下跌10%-25%，大概2027年触底反弹。得，触底又推迟了，也就是说底还没到，未来还将跌跌不休。以上可以总结为唱空派。
国内权威方面，我们有两位重量级专家，黄奇帆和赵燕菁。
老黄很乐观，他觉得中国户籍城市化率才48%，未来还有增长空间。他的王牌是：政府下场收房。花几万亿把开发商手里的库存收了转保障房，既能去库存又能补欠账。说白了就是国家队进场托底。预期“房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动。”
赵燕菁认为，房地产的核心不是盖房子，而是创造信用。全国400万亿房产冻在那里不能抵押，银行不敢放贷，整个经济的血液循环就停了。他现在全力推“商住分轨”——保障的归保障，商品的归商品，政府下场收房也可以，但调控重点要从控量转向控价，要确保核心城市房价先稳住。
那谁的判断更靠谱？我觉得外资行的分析工具完备，但有时会低估国内独特的政策弹性。而且出发点不一样，高盛并不关心中国房地产能不能转型，回到老路也无所谓，关键是要赶紧刺激它支棱起来。国内专家不能这么没长远眼光，他们现在吵的主要是未来往哪转。是靠挖掘未完成的城镇化潜力（如黄奇帆），还是靠“商住分轨”（如赵燕菁）？如果是前者，现在就是正常的去库存调整，如果是后者，现在就还没踏上正确的转型路径。
而且有一个关键点大家都没表述清楚，房地产下滑不仅仅是行业问题、经济问题，还是财政问题。地方财政没了土地出让金，用什么填补？之前大拆大建形成的固定资产进入运营期会产生巨量的经营成本，偏偏这个时候，地方财政没钱了，谁来买单？这个问题我始终没有想明白。
#房地产发展 #房地产 #房地产转型 #厦大教授赵燕菁 #黄奇帆教授
高盛在24年底发了一份英文研报，说中国的房地产触底在望，没有像样的刺激措施，中国房地产的低迷态势会再持续三年。高盛的潜台词是现在的救市政策是给癌症病人喂维生素，剂量远远不够，大家宁愿提前还贷也不借钱，政策放水全漏光了。相当悲观。高盛作为老牌国际金融机构，有这个论调不稀奇，搭配B站up主“发烧好了么”对这些国际金融巨鳄的剖析嘲讽一起服用，两种观点你来我往，相当有趣。
搜了下最新的，今年6月份，高盛又跳出来说，中国的房价整体还将下跌10%-25%，大概2027年触底反弹。得，触底又推迟了，也就是说底还没到，未来还将跌跌不休。以上可以总结为唱空派。
国内权威方面，我们有两位重量级专家，黄奇帆和赵燕菁。
老黄很乐观，他觉得中国户籍城市化率才48%，未来还有增长空间。他的王牌是：政府下场收房。花几万亿把开发商手里的库存收了转保障房，既能去库存又能补欠账。说白了就是国家队进场托底。预期“房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动。”
赵燕菁认为，房地产的核心不是盖房子，而是创造信用。全国400万亿房产冻在那里不能抵押，银行不敢放贷，整个经济的血液循环就停了。他现在全力推“商住分轨”——保障的归保障，商品的归商品，政府下场收房也可以，但调控重点要从控量转向控价，要确保核心城市房价先稳住。
那谁的判断更靠谱？我觉得外资行的分析工具完备，但有时会低估国内独特的政策弹性。而且出发点不一样，高盛并不关心中国房地产能不能转型，回到老路也无所谓，关键是要赶紧刺激它支棱起来。国内专家不能这么没长远眼光，他们现在吵的主要是未来往哪转。是靠挖掘未完成的城镇化潜力（如黄奇帆），还是靠“商住分轨”（如赵燕菁）？如果是前者，现在就是正常的去库存调整，如果是后者，现在就还没踏上正确的转型路径。
而且有一个关键点大家都没表述清楚，房地产下滑不仅仅是行业问题、经济问题，还是财政问题。地方财政没了土地出让金，用什么填补？之前大拆大建形成的固定资产进入运营期会产生巨量的经营成本，偏偏这个时候，地方财政没钱了，谁来买单？这个问题我始终没有想明白。
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