很多人最近都在问我：“现在的迪拜房产，会不会又走回2008年的老路？”
作为一个在迪拜生活7年、陆续买了4套房的投资者，我也在最近的数据里，看到了值得警惕的信号。
过去两年，大家都在说“迪拜进入黄金周期”。确实，租金上涨、交易量暴增、开发商一个接一个推新盘，几乎让人忘了房地产也有“周期”。
但如果你仔细去看数据，会发现一个趋势正在逼近：供应洪流。
根据官方统计，未来三年，迪拜预计将交付超24万套新住宅。
而2024年全年交付量是接近6万套，也就是说，三年内的供应将达到过去四年的总和。
这会带来什么？
最直接的，是租金和价格的结构性分化。
过去大家拼命追期房、抢早鸟价，因为房价在涨，流动性好，短期出手也能赚钱。
但当供应开始堆积，二手房市场就会承压，租金涨幅放缓，甚至部分区域可能面临“有价无市”。
曾经有大佬给我说过，2008年的迪拜也是这样市场一片繁荣，开发商拿地、银行放dai、投资者加杠杆。
结果金融危机一来，价格腰斩，一夜之间，好地段也没人敢接。
但和那时候不同的是，现在的迪拜已经变了。
第一，金融杠杆更低。
现在期房首付比例高，dai款审核严格，投资者结构更稳健，不像当年那么多高杠杆投机盘。
第二，人口结构更健康。
迪拜的人口在持续增长，不是纸面繁荣。过去三年净流入超70万人，这部分人是真实租房、生活、工作的。
第三，监管更强。
政府学会了“控节奏”，新地块拍卖更理性，部分项目审批放慢，让市场冷静一点。
所以我并不认为这次会重演2008年崩盘。
但一定会进入“分化期”。
真正优质的项目、好地段的盘，会稳中有涨；而位置偏、密度高、租金支撑弱的项目，将被淹没在供应潮里。
这也是为什么我自己这两年明显改变了投资策略。
从过去追“短平快”，变成更关注长期持有、资产质量、开发商品牌力。
因为市场越热，就越要冷静。
未来3年，不是房价暴跌的时代，而是筛选与定力的时代。
你能不能挑出那20%的“硬资产”，决定了你未来5年的底气。
#迪拜买房 #迪拜 #迪拜房产 #迪拜生活
作为一个在迪拜生活7年、陆续买了4套房的投资者，我也在最近的数据里，看到了值得警惕的信号。
过去两年，大家都在说“迪拜进入黄金周期”。确实，租金上涨、交易量暴增、开发商一个接一个推新盘，几乎让人忘了房地产也有“周期”。
但如果你仔细去看数据，会发现一个趋势正在逼近：供应洪流。
根据官方统计，未来三年，迪拜预计将交付超24万套新住宅。
而2024年全年交付量是接近6万套，也就是说，三年内的供应将达到过去四年的总和。
这会带来什么？
最直接的，是租金和价格的结构性分化。
过去大家拼命追期房、抢早鸟价，因为房价在涨，流动性好，短期出手也能赚钱。
但当供应开始堆积，二手房市场就会承压，租金涨幅放缓，甚至部分区域可能面临“有价无市”。
曾经有大佬给我说过，2008年的迪拜也是这样市场一片繁荣，开发商拿地、银行放dai、投资者加杠杆。
结果金融危机一来，价格腰斩，一夜之间，好地段也没人敢接。
但和那时候不同的是，现在的迪拜已经变了。
第一，金融杠杆更低。
现在期房首付比例高，dai款审核严格，投资者结构更稳健，不像当年那么多高杠杆投机盘。
第二，人口结构更健康。
迪拜的人口在持续增长，不是纸面繁荣。过去三年净流入超70万人，这部分人是真实租房、生活、工作的。
第三，监管更强。
政府学会了“控节奏”，新地块拍卖更理性，部分项目审批放慢，让市场冷静一点。
所以我并不认为这次会重演2008年崩盘。
但一定会进入“分化期”。
真正优质的项目、好地段的盘，会稳中有涨；而位置偏、密度高、租金支撑弱的项目，将被淹没在供应潮里。
这也是为什么我自己这两年明显改变了投资策略。
从过去追“短平快”，变成更关注长期持有、资产质量、开发商品牌力。
因为市场越热，就越要冷静。
未来3年，不是房价暴跌的时代，而是筛选与定力的时代。
你能不能挑出那20%的“硬资产”，决定了你未来5年的底气。
#迪拜买房 #迪拜 #迪拜房产 #迪拜生活
