先讲个题外话，关于深圳产业空间的若干供给模式
废话不多说，直接上干货
上面这张图是笔者根据目前深圳市场及政策环境下的3-5-16深圳产业空间供给体系，从架构来看，可以分为一级土地市场和二三级销售/租赁市场，其中：
一级土地市场——指企业通过招拍挂模式获得产业用地，并根据自身需求自行建设；
二级销售市场——指企业购买产业项目开发商所建设且首次对外销售的产业空间；
二级租赁市场——指企业租赁产业项目开发商或建设主体（一手业主）的产业空间；
三级销售市场——指企业购买市场上运营或流通一定时间的存量产业空间；
三级租赁市场——指企业租赁小业主闲置或者“二房东”园区的产业空间。
上述16种供给模式，基本上可满足不同发展阶段企业对产业空间的使用需求，区分拿地自建和租售空间两种行为。
拿地自建
1.对企业要求高；
2.资金投入较大；
3.产业监管严格；
4.空间需求自主适配。
租赁销售
1.企业资质门槛低或无；
2.资金投入较低；
3.产业监管宽松或无；
4.空间需求适配度低。
正
题
上述基本把深圳目前各类产业空间供给模式做了一个简单梳理，那么接下来就回归正题。给大家讲一种在深圳比较新的概念。
具有深圳特色的优质产业空间项目
1.政策出台相关背景
《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》
起因——为积极应对疫情影响，进一步降本减负，保障优质成长型企业、上市和拟上市企业的产业空间需求，深圳市人民政府2021年4月6日发布《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》（深府函〔2021〕43号）。
模式——发挥市属国有平台企业全产业链的开发优势，按照“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的优质产业空间供给模式，快速建设一批质量优、价格低、品类全的优质产业空间，面向符合条件的企业进行分割销售，赋能产业转型升级，促进实体经济高质量发展。
创新——从深圳过往供给模式来看，此举实属一种创新模式。不过对标到粤港澳大湾区其他兄弟城市来看，其实就是“老套路”——政府供地给园区平台公司，再由平台公司进行产业园区的开发建设和招商运营。
特色——深圳为避免出现资本投机行为，优质产业空间项目采用的是“政府主导+国企实施+全周期监管+限价封闭流转”的模式，从根本上杜绝了优质产业空间项目潜在的投机行为，强化了产业用房的生产资料属性。
2.深圳优质产业空间项目列表
项目分布及基本概况
深圳部分优质产业空间项目布局图
深圳部分优质产业空间项目基础信息表
目前深圳首批优质产业空间试点项目合计10余个
总占地面积超50万㎡，总建筑面积超200万㎡
主导产业类型以20+8产业方向为主
3.优质产业空间的优劣势
生产资料属性＞资产投资属性
那就先讲讲优势
便宜是真的便宜啊！
市场项目同类型产品的30%-50%
建设标准是真的高啊！
（1）严格按照相关规范标准要求落实
（2）可根据客户需求个性化定制
（3）生产配套考虑充分，立面形象好
（4）空间整体适配性较高
根本不用担心烂尾啊！
政府主导，国企建设，你怕啥？
然后再讲讲劣势
千万别指望保值增值了！
5年禁止二次转让，5年后最多只能按照资产原值回购，金融属性归零，不再存在资产溢价空间，不能保值增值。
封闭流转，灵活性弱！
仅限政府库内企业封闭流转，未来企业资产配置灵活度受限。
运营服务质量待考究！
毕竟园区全可售，未来运营服务质量尚有待考究，且项目出于建设成本考虑，部分运营配套空间或考虑不充分，如停车位、配套食堂、商业不够等现象。
但是话说回来了，毕竟不能既要、还要、都要
综合考虑，权衡利弊，根据实际需求出发才是最好
4.关于购买流程
简单来说：报名-遴选-落位-交钱
政策型用房
优质产业空间项目属于政策型产业用房，与市场化销售项目的差异主要在于企业购买资质有一定限定，必须符合一定条件的企业才可以申报购买。
基本流程
和市场化销售项目的区别在于需要主动报名入库，确定符合资质且通过政府遴选后才具备购买资质，后续购买流程则和其他市场化招商项目基本一致。
5.关于购买资质
以龙华某项目为例，满足以下条件之一即可
重点企业
1.上年度产值（或营收）10亿元以上的企业；
2.上年度纳税5000万元以上的企业；
3.上市企业；
4.专精特新“小巨人”企业；
5.制造业单项冠军示范企业；
6.制造业单项冠军产品企业；
7.独角兽企业。
成长型企业
1.市级以上专精特新企业；
2.近三年平均产值（或营收）1亿元或平均增加值0.25亿元以上，且三年平均纳税额超过1000万元、三年产值增长年均超过20%的以20+8产业集群为主的战略性新兴产业或未来产业企业；
3.拟上市企业（纳入龙华区上市储备库或培育库企业，且2025年12月31日前已在深圳市证监局完成上市辅导备案的企业）。
优质企业
经区政府审定，对我区重点发展产业具有填补空白和完善产业链作用或者核心技术专利处于国内外领先地位企业、重点招商引资企业等重点企业。
“作者的一些话
优质产业空间供给模式，对深圳而言是一个创新之举，其政府主导+国企实施+高门槛强监管的开发运营理念，让产业空间重新回归生产资料的本质。
所以，企业应该根据实际需求，选择符合自己当下发展阶段的产业空间，切忌盲目跟风，也不要只看当下。
——黄大志
”
